阿爾皮特·古普塔談城市末日循環、商業地產和紐約、舊金山的復甦 - 彭博社

紐約曼哈頓天際線的建築。

攝影師：Victor J. Blue/Bloomberg 談到辦公房地產的崩潰時，人們往往關注誰擁有債務，以及最終會有誰承受怎樣的痛苦。但對於像紐約或舊金山這樣的大城市來説，可能存在更深層次的挑戰。辦公樓以及為日常上班族提供服務的各種餐館和商店，是許多城市税收基礎的重要貢獻者。如果這一情況出現下滑會發生什麼？理論上，你可能會陷入人口流失導致活動減少，導致税收減少，導致支出減少，導致公共服務惡化，導致更多人口流失等惡性循環。那麼，2024年這仍然是一個風險嗎？在這一集中，我們與紐約大學斯特恩商學院金融副教授Arpit Gupta進行了交談，他一直在跟蹤這一風險。他就當前情況和未來可能仍然存在一些痛苦的原因進行了更新。

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奇怪的交易：商業地產城市末日循環可能仍會發生（播客）

44分鐘30秒

**播客中的關鍵見解：**城市和郊區房地產之間目前的差距 — 5:10財產税如何推動“金融城市末日循環” — 7:04遠程辦公會持續多久？ — 9:25為什麼末日循環數據存在較大滯後 — 13:45紐約市商業地產的表現如何？ — 18:04為什麼末日循環實際上只是另一種經濟週期 — 23:27舊金山復甦面臨的獨特挑戰 — 30:40為什麼人們更熱愛自己的社區而不是城市 — 32:46

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**喬·韋斯坦（00:20）：**大家好，歡迎收聽《Odd Lots》播客的另一集。我是喬·韋斯坦。

**特蕾西·阿洛維（00:24）：**我是特蕾西·阿洛維。

**喬（00:26）：**特蕾西，所以我們前幾天與科恩和史蒂爾斯的裏奇·希爾進行了一次對話，他對商業地產可能並不那麼悲觀，有點樂觀的看法…

**特蕾西（00:37）：**不那麼悲觀的看法。快速連續説五次看看…

**喬（00:40）：**不那麼悲觀的看法… 對，這個不錯。不是很好，但也不是很糟。價格發現正在發生。不是很好，但還可以挽救。還有延遲和假裝的空間。這不是世界末日。你知道，不是很好，但也不是很糟。

**特蕾西（00:57）：**是的，我覺得在最近幾個月的市場中，我們在某種程度上看到了這種情況。所以有很多關於迫在眉睫的到期牆的故事。很多貸款，很多債券已經得到了再融資。很多公司正在生存，很多樓宇所有者或房地產開發商似乎在新條件下生存下來。但我想在這一切中的一個變數仍然是利率會發生什麼。

**喬（01:24）：**但有一點我不明白。至少當我們談論辦公室，尤其是談論大城市的辦公室房地產時，空置率一直在上升。我曾經以為這種情況會停止，因為尤其是在去年中期，你看到很多推動，公司們説：“不，我們是認真的。是回到辦公室的時候了，夥計們。” 所以我想，哦，好吧。這就是轉折點。然而，至少從總體指標來看，如果你只是看看辦公室和空置的情況，事情繼續惡化。

**Tracy (01:54):**辦公樓在紐約和舊金山等地仍然空無一人。這是非常真實的，但我認為房地產…人們仍然想要在這裏生活。我是指住宅房地產。我認為這些空置率相當低。所以存在這種緊張局勢，人們似乎仍然想來到城市，或者至少搬到這裏，但他們不想去辦公室，這也可以理解。我表示同情。

**Joe (02:17):**所以完全披露一下，你知道，我對這個故事有自己的利益，就是去年我在曼哈頓買了一套公寓。所以我真的很看好曼哈頓繼續繁榮下去，街上有人來人往。我覺得這對安全感覺很好。我真的需要這一切保持完整。這太昂貴了。

**Tracy (02:43):**我在這筆交易的對立面，我認為，我沒有曼哈頓的房產。我是租房的。我希望租金實際上能降低。我在鄉下有一所房子。所以是的，我們會辯論。

**Joe (02:55):**在我們兩個人之間，Tracy，我們完全對沖了。

**Tracy (02:57):**完全對沖了。是的，沒錯。

**Joe (02:59):**我們完全對沖了。不管怎樣，上週我們和裏奇·希爾進行了那次對話，他提到，他説，“哦，有這麼一位紐約大學教授，曾經對城市末日循環房地產末日感到非常悲觀。甚至他也改變了口吻。” 當他説這個的時候，我想到了兩件事。一是我認識那個人。他甚至參加過一些《Odd Lots》的知識競賽之夜。二是我沒意識到他改變了口吻。我甚至不知道這是真的。這在節目中被説出來了。我希望這是真的。我希望播客中的事實準確無誤。所以我想，我們實際上應該和那位紐約大學教授交談。

**Tracy (03:35):**我喜歡我們的事實核查現在已經成為內容來源。這只是另一個劇集，看看別人已經説過的話是否正確。

**Joe (03:42):**我們本可以進行事實核查，或者我們只是把它公佈出來，如果錯了，那麼我們將在未來的一集中揭穿它。

**Tracy (03:50):**好的，讓我們看看它是對還是錯。

**Joe (03:51):**嗯，我非常興奮。我們將與Arpit Gupta交談。他是紐約大學斯特恩商學院的金融副教授，他在2022年是一篇論文的合著者《遠程辦公和辦公房地產末日》。當然，人們擔心會出現末日循環。人們不去辦公室了。那些依賴於步行客流量的本地企業，比如熟食店、沙拉吧和餐館，就會倒閉，然後人們更不喜歡待在城市裏，然後他們搬到像你這樣的偏遠地區，然後突然整個事情就崩潰了。Arpit，非常感謝你的到來。

**Arpit (04:23):**非常感謝你的邀請。

Joe (04:25):

讓我們從基本的事實核查問題開始。你是一樣悲觀，還是你對2022年底的辦公房地產末日有同樣的擔憂？

**Arpit (04:36):**好的。所以，回顧一下，我和我的合著團隊，包括哥倫比亞大學的Stijn Van Nieuwerburgh以及北卡羅來納大學教堂山分校的Vrinda Mittal，最初是從一個研究論文開始，研究城市人口外流和住宅房地產。我們比較了城市中心的房地產價格與郊區住宅房地產價格。我們發現，在疫情期間，郊區房地產的價格，就像Tracy居住的地方，大幅上漲了…

**喬（05:07）：**特雷西真的很像前市區，但是，是的，繼續。

**阿爾皮特（05:10）：**不，實際上是那些遙遠的、非常遙遠的前市區地方，那些甚至根本不被視為可通勤的地方，實際上房地產價值上漲最多，相對於城市中心的房地產，像喬住的地方。因此，我們發現這種擴散對應着租金梯度或價格梯度實際上變窄了，事實上，這種變窄甚至持續到了2023年。因此，城市房地產相對於郊區和遠郊住宅房地產繼續貶值。我們發現，這種模式實際上是由遠程辦公驅動的。因此，願意搬離城市越來越遠的人，不願意為城市設施和靠近城市工作地點付費的人，正在推動市場之間的空間套利。

**特雷西（05:54）：**你如何解釋這種空間套利的想法或價格差異——城市與非城市的價格——與…我的意思是，閲讀頭條新聞時感覺到，再次強調，喬和我可能有點偏見，因為我們在金融新聞業工作，與金融行業相鄰，但感覺好像有一種推動人們回到辦公室的趨勢。

**阿爾皮特（06:17）：**完全是的，我認為這在城市和行業之間確實存在差異。因此，當你看整個國家時，實際上沒有很好的跡象表明人們更有可能回到辦公室。無論你看那些詢問人們你多頻繁來辦公室的調查，或者詢問公司你的政策是什麼的調查，都沒有。但一個相當明顯的趨勢是，很多製造頭條新聞的大公司。像高盛這樣的公司，他們非常明確他們的回到辦公室計劃。你會看到在某些行業中，特別是金融行業，他們更傾向於讓員工回到辦公室。因此，很難看到全國範圍內的趨勢，但在某些行業或公司中確實存在。

**喬（06:56）：**那麼……末日循環在循環嗎？它是螺旋式的還是有什麼阻止了它？

**阿皮特（07:04）：**所以我們看了城市外流的這一方面，所以在許多城市，比如紐約或舊金山，你會看到在疫情期間人口減少了大約6到8%。而這種人口減少已經趨於穩定。所以舊金山去年人口略微增加。紐約繼續失去人口，但失去的速度比以往年份要小。這促使我們研究商業辦公樓的影響以及“末日循環”這一概念。所以在我們幾年前發表的一篇論文中，我們估計紐約市的辦公房地產價值將下降大約40到50%，這可能導致兩種可能的波及效應。一種是對金融機構和特別是持有與辦公樓相關債務的銀行的影響。

這就是金融末日循環風險，對吧？隨着這些房產價值的下降，與這些房產相關的貸款可能會陷入違約，我們現在看到違約率大約為6到7%，這可能會引發抵押執行、賤賣，然後再次放大並反過來進一步推動房地產價格下跌。我們看到這種情況開始出現，但是修改措施目前已經遏制了這種趨勢。另一個外部性或波及效應影響到城市。這就是這種城市末日循環的想法，你會看到由遠程辦公驅動的循環導致辦公室空置損失、房產價值下降，然後影響到城市預算。城市政府因此失去資金，並且由於平衡預算的要求被迫要麼提高税收，要麼削減服務，而人們都不喜歡這兩者。因此，他們可能會以更多的方式離開城市，這可能會進一步放大這些損失。所以我們正在看到，我認為這些事件的第一波正在發生，人口減少，商業房地產價值下降，現在真的取決於決策者如何選擇應對這些趨勢，他們是要通過嘗試提高税收、削減支出，還是通過努力改善城市地區的生活質量和便利設施來應對這些損失。

**Tracy (09:10):**所以40%的估計，也就是長期辦公室估值比疫情前低40%，根據你們的論文，這個估計基本上是假設一切保持不變的嗎？是這樣嗎？

**Arpit (09:25):**我們正在嘗試弄清楚遠程辦公會持續多久，對吧？我們承認這些公司可能成功地把人們帶回辦公室，我們正在嘗試估計這種情況發生的可能性有多大。我們最終通過觀察公開交易的股票價格來得出這個數字。所以我們解決了一個資產定價模型，其中一個關鍵參數是公司成功將員工帶回辦公室的可能性有多大。基本上，我們只能通過得到一個參數，一個關於遠程辦公可能持續多久的估計，來匹配公開交易的房地產投資信託公司的股價，比如Vornado、SL Green等。我們估計遠程辦公的持續性可能性會相當高。所以我們基本上在估計我們會在這種遠程辦公的均衡狀態下持續多久，我們估計這種可能性相當高。所以目前看來，這種情況似乎是持久的。

**Joe (10:16):**是的，這很引人注目。在疫情爆發之前，Vornado的股價大約是每股70美元。到了2023年中期，它們跌至最低12.79美元，然後反彈了，但仍然只回到了30美元以下。所以與疫情前相比，基本上還是下跌了一半。我覺得SL Green看起來差不多。

**Arpit (10:36):**另一個重要的定價指標是CMBX系列，對吧？所以在金融危機期間，很多做空交易的交易員都在關注ABX系列，該系列跟蹤非機構抵押貸款支持證券的信用違約掉期價格。因此，CMBX指數類似地跟蹤CMBS交易的價值，這些交易由大量商業房地產抵押貸款組成。這些捆綁包的辦公面積各不相同，但我們看到的是CMBX指數的價值損失，可能在BBB減CMBX參考指數的15%至25%之間變動。這基本上意味着市場參與者預計這些由商業房地產支持的債務證券將出現一些價值損失。

**Tracy (11:36):**既然你提到了ABX，現在我腦海裏湧現出所有這些次級貸款的回憶，但問題的一部分或者説損失比很多人預期的要高的原因之一是我們錯誤估計了相關性，對吧？當抵押貸款開始出問題時，這不僅僅是一些孤立事件，而是遍佈全國。在涉及空置辦公樓時，你在相關性或關係方面看到了什麼？如果一個辦公樓內沒有很多業務或租户，那是否會影響周圍的辦公樓？

**Arpit (12:10):**辦公樓內可能存在相關風險，也許還有其他相鄰資產類別，比如城市零售，原因在於如果一個辦公樓空置，如果人們不去那裏，那麼這就使得它對於同一辦公區內的其他人來説變得不那麼吸引人。一個很好的例子可能是華盛頓特區。華盛頓特區實際上有非常高的遠程辦公率，部分原因是許多聯邦政府僱員擁有相當慷慨的遠程辦公政策。因此，這意味着華盛頓特區的許多不同辦公樓同時都面臨高空置率。這確實對商業房地產的其他角落產生了一些溢出效應。因此，如果我在華盛頓特區或者在一些市場上看零售業，比如舊金山，甚至酒店業也會受到影響，但這更多地侷限於特定資產類別，並不一定會波及到所有商業房地產，正如你們都知道的，商業房地產是一個非常龐大的異質性宇宙，擁有許多不同的資產類型。

**喬（13:06）：**我記得我們曾經在電視上有時候和新興市場經理交談，他説，“哦，記住，並不是所有的新興市場都是一個整體。” 現在我覺得所有的商業地產討論，類似的事情，你必須明白商業地產並不是一個整體，它包括許多不同的類別。關鍵可能是二分法或問題，正如你所設想的那樣：城市是否會通過提高税收來應對人口外流，這可能會加速人口外流，或者削減支出，這可能會產生相同的結果，或者他們是否會找到某種方式來實際扭轉這一趨勢，使人們不想搬出去？到目前為止，他們都在做些什麼？

**阿爾皮特（13:45）：**所以我認為需要記住的重要事情是所有這些中都存在着非常長的滯後期。因此，辦公室租賃是非常長期的，所以即使到目前為止，許多公司還沒有必須做出積極的空間決策，因為他們仍然繼承了疫情之前的租約。然後你有這些資產的抵押貸款也是非常長期的，所以對於這些業主來説，你還沒有達到再融資點。最後，你有財產税評估週期，這也是非常長期的。因此，城市需要很長時間才能認識到他們的税收中存在財產價值的損失。因此，許多城市還沒有真正面臨這種財政清算。他們可能會在長期內面臨來自商業辦公樓的較低財產税收入、離開的人們的較低所得税以及較少支出的較低銷售税收入。

這種情況正在城市地區發生。因此，大多數城市實際上還沒有真正面臨這種影響。他們也受益於一次性的聯邦救助資金。但未來很多城市都在預測未來的赤字，部分原因是城市政府採取了保守的會計方法。因此，他們在某種程度上考慮到未來的收入可能會變慢。因此，目前尚不清楚這些赤字是否會在未來出現，但可以説的是，當我們回顧過去時，對收入的保守預測實際上被超過了，因為城市實際上獲得的房產税比他們預期的要多得多。因此，在過去的10到15年裏，像辦公大樓這樣的核心資產實際上為城市提供了大量額外的收入，因此他們可能無法從這些辦公大樓獲得同樣數量的收入，這迫使城市採取各種不同的措施，以確保它們仍然是吸引人、充滿活力的地方。

因此，城市正在嘗試的一個重要舉措是轉型。因此，如果您可以將這種結構性過時、滯留資產的辦公房地產類轉變為住房或其他用途，-- 當然，住房是很好的選擇，因為每個人都希望在密集的城市地區獲得更多住房 -- 這是填滿城市、填滿地鐵系統的好方法。這些地鐵系統也在經歷乘客量下降。因此，這是許多城市正在積極考慮的事情。除了轉換額外的辦公空間外，還在住房方面進行了廣泛的法規變更，以便在城市建設更多住房。

**Tracy (16:07):**這實際上讓我想起了一個經常在這些城市末日循環討論中出現的事情，就是紐約在20世紀70年代、80年代甚至2001年和9/11事件之後的例子，以及那種，嗯，有一種關於紐約長期衰落的討論，認為它將不可能擺脱困境，然而它以某種方式做到了。它是如何設法實現的，這對當前的政策軌跡有何啓示？

**Arpit (16:38):**所以當我們在我們的論文中創造這個術語時，我們真的在思考這種去工業化的衝擊，這種衝擊重創了許多鏽帶城市。因此，你看到底特律或聖路易斯等城市在那段時間失去了大約50%或60%的人口，因為它們失去了支撐整個生態系統的中心產業。對於像紐約這樣的城市，這也是一個相當嚴重的衝擊。因此，這座城市失去了大約一百萬個曾經位於市中心的製造業工作崗位。因此，我們有了這些與工業和物流用途相關的房地產的大量剩餘，這些房地產必須重新用於其他事物，最終我們在紐約發現，你可以將這些建築物改建為零售住房，並支持許多辦公樓。因此，在去工業化時期，許多白領工作來到了紐約。因此，一些城市最終能夠證明自己更具韌性。我們還看到，“醫療和教育”在各個城市中起到了很大的作用。擁有醫院和教育機構是經濟體轉向並創造新的就業增長中心的一個很好的方式，以取代先前在城市中進行的藍領工作。因此，一些城市，尤其是像紐約這樣的城市，能夠重新部署和改變它們的經濟環境和應對方式。

**喬（17:50）：**我們記錄在2024年3月25日。那麼在2024年3月25日，你感覺如何？讓我們從紐約開始，因為那是我關心的全部。不，不是我全部關心的，只有90%。你現在對紐約的感覺如何？

**阿爾皮特（18:04）：**我認為紐約有很多優勢。首先是多樣化的產業基礎，對吧？與許多西海岸城市相比，例如目前舊金山的辦公空置率高達37%。以這樣的速度，即使你以歷史上最快的辦公室吸收速度填補空置辦公空間，你仍然需要七八年的時間。如果你以過去20年來的平均吸收速度填補舊金山的辦公室，你將需要15年甚至更長的時間來填補所有的辦公空間。因此，在許多這些西海岸以技術為中心的城市中存在着巨大的空置問題。相比之下，紐約擁有廣泛的不同產業用途，你有很多像大型律所或金融公司這樣的公司，似乎更能夠讓員工進入辦公室。

此外，你有很多出色的消費設施，所以人們喜歡因為各種不同的原因而在紐約。這意味着紐約有機會重新塑造自己，成為更多一個消費城市而不是生產城市。最後，紐約市還有另一個很大的緩衝，那就是如果你看看辦公室租金，比如每平方英尺70或80美元，你有空間降低租金，達到一個你能夠找到其他願意進入那個空間的租户的程度。現在，出於各種原因，辦公室業主不願意將租金降低到那個程度，但是有空間降低租金並且仍然能夠在財務上運營那棟建築。相比之下，你有很多其他城市，例如一些其他的鏽帶城市，那裏並沒有同樣程度的空間來降低辦公室租金而不會真正侵蝕到成功運營那棟建築的能力。

**Tracy (19:46):**這將成為我接下來要問的問題。那麼，辦公室業主或建築業主最終降低租金的催化劑是什麼？因為可以推測，那時你會得到一種癒合過程，我猜是創造性毀滅，這樣新類型的企業才能進入城市，也許開始重新定義一些城市區域。

**Arpit (20:07):**我認為在許多情況下，這實際上需要建築物所有權的變更，因為為什麼建築業主不願意降低他們現有建築物的租金呢？我認為有各種原因，但我聽到的一些原因包括，首先，存在這個實際選擇問題。因此，你不希望以低租金長期鎖定租户。你想等待並找到合適的租户。其次，你會聽到與他們的抵押貸款相關的債務契約問題。因此，債務所有者可能有一些限制措施，阻止該業主降低租金。最後，你會聽到與戰略性空置相關的問題。因此，建築物所有者可能不願意降低租金，因為這會向其他租户發出信號，或向評估和他們的抵押貸款持有者發出信號，這可能會影響他們未來的融資前景。因此，處理這些問題的一種方式是讓建築物經歷一次抵押權執行或拋售，改變所有權，新業主將能夠以更低的成本基礎購買該建築物。這個成本基礎可以幫助他們要麼a）將建築物轉變為公寓或其他用途，找到投資於該建築物的方式，真正競爭那座獎盃，A+級的房地產空間，要麼只是接管建築物，降低租金，並找到一種在更低租金點上保持盈利的方法。

**喬（21:18）：**所以你提到過，你寫了很多關於將辦公樓改建為住宅的內容，我們在節目中也談論過幾次。這聽起來不錯，看起來很昂貴，進展也很慢。我無法確定即使每個人都準備就緒，它是否足以顯著地緩解一些住房壓力，或者填補一些空置空間。你的工作現在怎麼説？這是否在任何規模上發生，還是隻是人們在推特上發推文和寫論文的事情？

**阿爾皮特（21:49）：**我們確實寫了一篇關於這個問題的論文，並在推特上發過推文。至少我們貢獻了最後幾個組成部分。在我們的工作中，我們發現，這是與Stijn Van Nieuwerburgh和另一位合著者Candy Martinez共同完成的，有望將全國約10%至15%的辦公樓轉變為公寓，這將產生大約40萬套公寓。而我們每年的平均公寓產量大約為26萬套。因此，相對於年度產量的規模來説，這是一個相當大的前景，但在整個辦公樓生態系統中仍然只佔很小的一部分。在城市之間，我們確實看到一些城市比其他城市更積極地探索這一領域。實際上，克利夫蘭似乎是一個更積極參與這種辦公樓改建為住宅的城市。

**喬（22:35）：**當你説探索時…這就是我想要了解的。在紐約，或者甚至在克利夫蘭，這實際上正在發生嗎？

**Arpit (22:42):**是的，看起來這些轉變正在發生。在金融區，我們將數以萬計的公寓單位從以前的辦公大樓轉換過來。所以這是一件事情，特別是在911事件之後，現在似乎在許多城市以越來越快的速度發生。

**Tracy (22:59):**所以你之前提到了時間表，以及這種動態實際上是在滯後上運作，所以現在看起來可能並不像末日循環正在臨近，但很多租約還沒有重新談判，所以可能需要比很多人預期的時間更長。也許我們可以重新構思問題，你認為這將在什麼時候發生？你在這個階段所設想的大致時間表是什麼？

**Arpit (23:27):**所以我認為對於這個城市末日循環概念有兩個重要的事情需要記住。首先，這是一種循環，不一定是將會發生的預測。我們談到了這些動態的一些方面在過去已經發生過。我認為一個懸而未決的問題是我們是否會在未來看到這種城市向下螺旋的元素髮生。如果真的發生了，我會期待看到這種聯邦刺激消失以及這些財產損失對城市開始積累的影響。所以，作為一個基準，紐約市在九十年代初曾經經歷過一次相對嚴重的衰退。那時我們在商業房地產方面遇到了很大問題，所以我們在那時有很多儲蓄貸款危機導致的銀行倒閉，商業房地產方面也遭受了巨大損失。

實際上，直到九十年代末期，紐約市才開始看到商業房地產物業税損失的影響。在那時，由於互聯網泡沫，該市已經經歷了增長週期。所以我認為，在接下來的幾年裏，你可能會看到這些物業税損失的影響，再加上風險基金的枯竭，這將是城市面臨最大壓力的時刻。我認為另一件需要記住的事情是，與城市末日循環相對應，你還有郊區繁榮循環，這是在郊區正在發生的現象。隨着更多人搬到這些地區，你會看到更多的便利設施湧現，這使它們成為更受歡迎的地點，促進了經濟活動的正向循環。所以總體而言，遠程工作對經濟可能是一件好事。它只是有着集中的贏家和輸家模式。

**喬（24:59）：**我可以説一下，特蕾西嗎？郊區變得越來越好了。不，我真的相信這一點。最近我在奧斯汀和聖安東尼奧之間，這兩個城市現在基本上已經成為一個巨大的連續郊區，那裏開設的各種新餐廳數量之多，以及不同的概念和其他東西。太瘋狂了。太好了。那裏有太多好東西。所以紐約市已經感受到了預算壓力，對吧？

**阿爾皮特（25:29）：**所以關於一些削減措施，比如圖書館，進行了一番激烈的討論，然後我認為總監已經估計，在未來幾年我們將看到預算赤字，大約是城市預算的8-9%。所以我認為這對城市來説還沒有真正顯現，因為最終收入比預期高，使我們能夠避免對圖書館等方面的一些削減。在未來，我們將面臨支出增加的前景，並考慮如何支付這些支出的收入來源，因此未來可能會有削減。

**Tracy (25:59):**喬提到了郊區變得越來越好，我只能説，你正在毀了喬，而我正在蓬勃發展，但實際上這讓我想到了另一件事，我想問你，這在這些對話中經常提到，也就是讓建築變得更容易的想法。放松管制或重新規劃或者你想怎麼稱呼它。有一種觀點認為，你看到很多人、很多企業搬到陽光地帶的原因之一是因為那裏更容易建造。那裏有更多的空間。在很多方面更便宜，或者至少過去是相對便宜的，與紐約等地相比。你能談談這種管制方面的問題嗎？城市可以採取哪些措施使紐約成為一個更容易建造新建築或改建舊建築的城市？

**Arpit (26:48):**當然。我認為最容易解決的問題是這裏城市的FAR上限。我們對多户建築有一個限制，它們只能有一個FAR為12。這基本上意味着每個…

**Joe (27:01):**FAR是什麼意思？

**Arpit (27:02):**這是建築物內所有可用空間與地塊面積的比率。所以如果我有一個平方英尺，我可以在其上創建12個更多的可居住空間，但不能再多。而事實上，辦公樓的這個比率更高，這實際上是改建的一個很大障礙，因為如果我把一個大型辦公樓改建成公寓，我可能只能使用那棟建築的一部分用於住宅用途，其他樓層必須空着。這也是為什麼中央公園南邊那些巨大的、超高的建築物看起來如此狹窄。它們試圖滿足這些關於密度的法規要求。所以我認為這是最容易解決的問題，政策制定者目前正在關注這個問題。更廣泛地説，我們在城市建設方面有很多限制，即使在紐約這裏，我們仍然有一些社區基本上只允許獨棟住宅。你不能建造多户建築，或者如果可以，也有非常嚴格的密度要求。所以我認為城市可以做出一系列的管制變革，使建設變得更容易，從而縮小城市和陽光地帶之間的生活成本優勢。

**喬（28:04）：**我之前沒有意識到瘦高樓的監管理由。所以地面上的地塊越小，你就可以建得越高。

**阿爾皮特（28:15）：**更多的是，你拿到一塊土地，如果你想要更好的視野，你就得把建築設計得更瘦一些，有時候你得留一些中間樓層空着，才能真正利用高度的好處。

**喬（28:30）：**關於舊金山。正如你提到的，根據對新辦公室租賃的合理正常假設，我想你説過填滿那個洞要37年左右？

**阿爾皮特（28:41）：**我認為以平均速度來看，我認為要超過15年，

**喬（28:44）：**一個城市出現這麼大的赤字會發生什麼？你知道，有很多興奮，因為基本上世界上每個聰明的AI專家幾乎都住在舊金山，這是我瞭解到的。在你看來，這是否是城市可持續性和城市預算前景的一種深層結構性障礙？

**阿爾皮特（29:04）：**我認為這肯定是一個大問題。所以城市自己的估計表明，他們因遠程辦公損失了大約五億美元，未來他們將面臨許多房產税重新評估。基本上，很多擁有辦公樓的人都在上訴他們的房產税，爭辯説他們的建築現在價值大大降低了，因為有這麼多空置。

所以我認為這絕對是城市預算的一個壓力來源。我認為這在一些舊金山，加利福尼亞州特定的問題上被放大。所以你有第13號提案，這意味着你不能在住宅房地產上提高税收，這就更多地把負擔轉移到其他税收來源上。他們還有這些像企業總收入之類的東西，這是對該地區企業徵收的額外税收。公司討厭這樣做，不喜歡支付這些額外成本。另外，我認為你還有城市的空間發展。所以回到七八十年代，基本上城市同意對大部分住宅社區進行減少分區，以換取在市中心區域集中建設商業建築。這使得舊金山的居民可以住在這些小巧、漂亮的小房子裏，保留他們社區的特色。

**喬（30:14）：**它們很漂亮。

**特蕾西（30:15）：**哦，這些是有維多利亞式木工的那種。

**阿爾皮特（30:18）：**對吧？確切地説。人們當時討厭它，但後來逐漸喜歡並視其為他們特色的歷史部分。

**喬（30:24）：**幾年前我去拜訪一個朋友，他住在一個不是漂亮的維多利亞式房屋，而是一個有很多單户住宅的小社區，他是一個大YIMBY支持者，我説，“哦，我喜歡你的社區。它很漂亮。” 他説，“喬，你不能這麼説。我討厭它。你説錯了。” 不管怎樣，繼續説吧。

**Arpit (30:40):**完全是的。因此，這種權衡是，你將會看到城市其他地區的減少容積，作為在市中心發生的這種非常集中的發展的交換。問題在於，當大流行來襲時，這使得城市變得毫無準備，因為所有這些人都要從很遠的地方通勤，試圖到達市中心核心區。

他們實在找不到或負擔不起附近的住房。這就是人們對遠程工作如此興奮的原因之一，因為它使他們能夠利用搬到奧斯汀或其他地方並獲得更低生活成本的機會，以便繼續在之前工作的同一地方工作。因此，工作崗位和人員之間存在巨大的不匹配，因此必須通過一種方式或另一種方式進行糾正。要麼現在將工作崗位搬到人員所在地，將工作崗位搬到奧斯汀或其他地方，或者找到方法將更多人帶回舊金山，這將實際上填滿交通系統並重新填滿市中心的辦公核心。

**Tracy (31:46):**人們不僅僅是因為那裏有工作才想住在城市，儘管顯然這是其中一個方面。至少在最近幾十年，去像紐約這樣的地方，那裏有所有的工作，所以那就是你需要去的地方，以便過上某種類型的生活。但也有人會搬到城市，只是因為他們想成為城市的一部分。他們想要那種充滿活力的體驗，他們想要靠近其他人類。他們想要有餐廳選擇和外出經歷，體驗像紐約這樣的城市所提供的一切。也許有一個世界，在那個世界裏，城市與經濟機會有所脱鈎或稍微分離嗎？

**Arpit (32:29):**我想是的。這將基本上是一個城市的定義取決於消費機會，取決於約會市場而不是勞動市場的世界。

**Tracy (32:40):**哦，我們完蛋了。抱歉。

**Joe (32:42):**我沒有聽到任何好消息。

**Arpit (32:46):**從數據中我們看到，很多人甚至在曼哈頓遠程工作。所以很明顯，很多人在有選擇的情況下仍然會選擇住在這些大城市。我認為挑戰在於建立生活質量和住房成本，以使人們能夠這樣做。例如，市民預算委員會一直在為人們提供服務，他們發現在紐約，遠比疫情前少有人將自己的生活質量評為高。

所以人們對城市地區的生活質量存在重要關切。現在，他們還發現人們實際上更喜歡他們的社區而不是城市，就像人們評價自己的個人財務狀況比國家的要好得多一樣。所以也許存在一些負面的城市氛圍正在影響人們的決策。但我認為，確保城市保持這種充滿活力、令人興奮的地方，確實是一種確保人們即使有選擇並可以選擇其他地方居住時仍然選擇在那裏生活的好方法。

**Joe (33:41):**每個人自己的情況並不像他們認為的那樣糟糕，這是一個非常有趣的現象。我認為你也可以在人們談論他們的代表時看到同樣的情況。就像，“哦，我的參議員或我的眾議員還行，但國會糟透了。”

**Tracy (33:55):**就像鄧寧-克魯格效應一樣，對吧？每個人都假設自己比其他人做得更好。

**Joe (34:01):**我喜歡我的社區。但是，我猜可能每個人都喜歡自己的社區，但在這一點上，就好像有一種不僅僅是關於數字的維度。它有點涉及到生活質量的影響。比如，最近有關州長霍庫爾調動國民警衞隊前往地鐵的頭條新聞。

顯然，這些天人們對地鐵的安全感到很焦慮。在我喜歡的社區裏，當我散步或帶孩子去公園或送他們上學時，肯定會看到很多公共惡習，等等。有些事情並不僅僅是可以通過花錢或徵税來解決的問題。在我們對打擊非法大麻店等事情的程度上，需要一定程度的政治意願或政治共識。一些城市的未來將在多大程度上取決於能否就一些不僅僅是金錢問題的事情達成政治共識？

**Arpit (35:02):**我認為這非常重要，因為我認為疫情是這樣一個完全非社交化的時期，在這個時期我們彼此之間接觸不那麼頻繁。這種情況破壞了很多社會規範。如果你考慮一下新人如何進入城市，他們看到的是人們目前的行為，然後假設，好吧，這就是城市的社會規範。所以我認為，保持一種親社會行為非常重要。就拿你提到的地鐵為例。

所以我認為地鐵中的整體犯罪率與疫情前相比略有下降，但如果你看重重罪行，也就是實際經歷和成為地鐵犯罪受害者的人數，那實際上比疫情前大幅上升。而且，回到那次CBC調查，他們發現人們基本上認為白天地鐵的安全程度與疫情前夜晚地鐵的安全程度相同。

所以在地鐵犯罪和安全感方面發生了巨大變化。我認為其中一部分原因是遠程辦公，因為乘坐地鐵的人更少了，這就意味着街上的眼睛更少，來自其他人的社會執法也更少。這種情況會推動更多的反社會行為，除非通過增加地鐵警察或以其他方式改變社會規範來解決這個問題。

**Tracy (36:17):**所以你顯然在NYU。我很好奇，市政官員是否會向你尋求建議或要求獲取你研究的額外信息？

**Arpit (36:28):**我們與全國各地的許多市政官員進行了交流，特別是在辦公室問題上，考慮到轉型等等。我會説，這項研究肯定比我以前做過的任何研究都更引起共鳴，也可能會引起未來的任何研究，但我希望這是對城市和地方政府的一種警醒，讓他們考慮疫情之後他們需要做些什麼，以確保他們的城市繼續成為令人興奮和充滿活力的地方。

**喬（36:54）：**出於好奇，只是因為你提到了…在這之前，你的工作主要內容是什麼？

阿爾皮特（36:59）：

我做了很多與金融危機相關的工作。所以思考所有那些次級抵押貸款和違約等等。我現在也在研究房屋監管和成本，以及我們如何利用人工智能更好地從這些分區法規中提取信息，並更好地找出降低房價的方法。

**喬（37:16）：**關於那個人工智能的事情，我記得你最近使用人工智能做了一項研究。你有什麼經驗？我們必須在這方面問一個人工智能的問題。

**阿爾皮特（37:27）：**我認為這實際上是一個很好的用例，因為我們在全國各地，每個市政當局都有一份非常長、複雜的文件，長達數百頁，概述了所有的法規，包括密度要求、地塊大小限制等等。人們實際上並沒有深入研究和閲讀所有這些文件，真正對其中的內容進行分類和了解。因此，這其實是一個很好的應用場景，我們可以讓 ChatGPT 來做這件事，從而創建一個全國範圍內的房屋法規數據集。所以我認為這是我們可以在市政府法規中真正加強的事情，以更好地瞭解這些規則在哪裏。

**特蕾西（38:00）：**我們應該向服務器收取租金。這是解決方案。比如向機器人收取租金和房產税，這將解決問題。

**喬（38:09）：**我的意思是，數據中心房地產是世界上最熱門的領域。

**特蕾西（38:12）：**是的，我知道。所以税收增加了，我們就走吧。

**喬（38:16）：**我認為辦公樓轉型為數據中心是正確的選擇，而不是辦公樓轉型為住宅。辦公樓轉型為人工智能。我喜歡這個想法。紐約大學金融學副教授阿爾皮特·古普塔，非常感謝您的到來。很高興終於和您聊天。

**阿爾皮特（38:30）：**非常感謝邀請我。

**喬（38:41）：**特蕾西，我想我的結論可能還沒有出來。我不知道，也許海岸還沒有完全清晰。

**特蕾西（38:48）：**嗯，我認同商業房地產中的所有情況，感覺它在一個非常漫長的滯後時間上運作，租約重新談判需要很長時間。許多物業所有者不希望降低租金，正如阿爾皮特所討論的那樣。但我想説的另一件事是，從那次對話中得出的結論是，我覺得有兩種可能的路徑，兩種極端的路徑。

一種是阿爾皮特描述的厄運循環情景，另一種是城市環境的重新開發，辦公室被改建為新的住宅單元，也許隨着租金降低，會有新類型的企業進駐。這是消費經濟，而不是“這是你去工作的地方”的概念。如果一切都進行得完美，如果決策者追求這條道路，那可能是一個相對令人驚歎的結果。我並不總是百分之百確信決策者在重新定義大型城市時會成為有遠見的人，但這是一個美好的想法。

**喬（39:58）：**完全正確。有三件事讓我印象深刻。首先，不願降低租金。這是會計影響現實世界的一個很好的例子。就像某個地方的電子表格上存在的東西會導致找不到市場清算租金的原因。也許會有一個時刻，新的企業會因為更便宜的租金而進駐。我覺得這是一個有趣的觀察點。其次，我喜歡阿爾皮特對你關於這個問題的回答，也許人們會來到城市尋找約會市場而不是勞動市場，這有點令人沮喪。但如果你考慮像Tinder、DoorDash這樣的應用在城市裏可能比在偏遠地區更好得多，你會覺得這很有趣，你在城市裏可以左右滑動看到同樣的三家餐館或者六個人。

**特蕾西（40:45）：**同樣的三個人？

**喬（40:46）：**還有同樣的三家餐館。

**喬（40:46）：**而這些我們認為可能會擴散的技術實際上可能會鼓勵實體集中。第三，我考慮到的一件事，我們最近談到了阿聯酋可能在埃及北部建造的超級城市，是關於城市與生產分離的概念。我認為這是中東一些超級城市的主旨，它們主要賣的不是城市中存在的某種產業，而是主要賣的是…

**特蕾西（41:16）：**生活質量。

**喬（41:18）：**城市的生活質量…

**特蕾西（41:20）：**還有更低的税收

**喬（41:20）：**低税收、低犯罪率，等等。而且生產必須在那裏進行的想法似乎並不是特別必要。

**特蕾西（41:29）：**這是一個非常好的説法。我想説的另一件事是，顯然大城市可以發展成為世界上的消費主義或人際關係之都，我想。但你也可以看到一些小城市、小鎮、郊區開始建設他們自己的夜生活和餐廳選擇，就像你之前談到的那樣。我們已經看到一些地方在紐約之外，我想康涅狄格州的一個小鎮有一篇非常好的彭博文章。

現在我在説我的觀點，但有一個關於康涅狄格州一個相對較小的小鎮的好故事，那裏有很多人搬離紐約。他們不想再通勤進城了。因此他們的市中心地區正在蓬勃發展。現在，對於一個較小的城鎮來説，這是相對的，但他們有新的餐館開業，他們有新的商店，他們有辦公室在那裏建設。所以你可以看到這種更小版本的城市在美國各地發展，正如你所説的阿聯酋和中東的大城市，那裏更多地關乎生活質量。

**喬（42:38）：**特蕾西，我有一個請求。你能去城市規劃會議上成為絕對的NIMBY主義者，這樣人們就不能搬離城市了嗎？這就是我們如何共同利用我們的天然對沖工具，你為了保護你在偏遠地區的生活質量而戰，這樣人們就不得不留在紐約，保持這裏的租金和人流量。

**Tracy (42:57):**我認為這對我個人來説是非常危險的事情。

**Joe (43:01):**好的。我尊重。

**Tracy (43:02):**但是我們可以討論一下，喬。

**Joe (43:04):**好的。聽起來不錯。

**Tracy (43:04):**我們就到這裏吧？就到這裏吧。

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