威利斯頓，北達科他州，油頁岩繁榮引發住房危機 - 彭博社

2012年，北達科他州特倫頓的一座石油鑽井平台。

攝影師：莫德拉弗洛特/伽馬-拉福圖像社通過蓋蒂圖片社

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北達科他州的威廉姆斯縣是該州水力壓裂繁榮的最大受益者之一。在過去的十年裏，數百萬桶石油從該地區的土地中抽出，其最大城市威利斯頓的人口翻了一番。

但隨着石油的流動和工人湧入鑽井平台，住房選擇迅速枯竭。該地區不均衡的擴張導致了該縣39,000名居民面臨驅逐危機，根據普林斯頓大學驅逐實驗室的一篇最近的論文，該論文由一組與普林斯頓大學驅逐實驗室有關的社會學家撰寫。

BloombergCityLab紐約市交通擁堵收費引發MTA債務成本進展受威脅華盛頓特區地鐵設計和導向演變的優缺點堪薩斯城體育英雄幫助擊敗20億美元的體育場補貼在城市中尋找一個坐下的地方研究發現，威廉姆斯縣的驅逐率從2010年的“幾乎不存在”上升到十年後的超過7%。到2019年，在其石油繁榮的頂峯時期——當時該州佔全國石油產量的11%——根據驅逐實驗室的數據，其驅逐申請率與紐約市或費城等大型租户密集城市相當。儘管石油產量在2019年達到峯值，但問題並未減輕：從2023年1月到11月，威廉姆斯縣警長辦公室記錄了550多起驅逐案件，比前一整年增加了約30%。

對於《驅逐實驗室》研究的首席作者卡爾·格舍森來説，結論是明顯的：石油生產以及隨之而來的湧入該縣工作的人羣，與更高的中位房租和驅逐申訴有着強烈的相關性。因此，威利斯頓的經歷為其他即將經歷任何快速經濟增長的城市提供了一個警示，尤其是來自商品繁榮的增長。

格舍森説：“當工作機會來到一個社區時是好事。但是緩慢、穩定、持續增長與突然出現數百甚至數千個工作機會的繁榮之間存在區別，幾乎是一夜之間。”

這種對社區的衝擊啓動了農村新興階層化的過程。根據研究，從2010年開始，一些兩居室公寓的租金翻了三倍，達到了1000美元，“客廳地板上的牀墊”可能要價450美元，而房車或移動房屋的後部售價高達2000美元。

價格飆升是因為單位極度稀缺。為了容納不斷增長的勞動力，非正式的選擇開始出現。所謂的男人營地以其嚴格的行為規則和在促進性暴力方面的作用而聞名，這些營地主要容納男性勞動力。正式住宿設施需要更長時間才能投入使用，威廉姆斯縣社區參與協調員林賽·哈里曼表示 — 2011年至2016年期間，又建造了6000多個單位。弱勢租户保護和一個快速的州驅逐程序讓房東在租金逾期三天後就能強制驅逐居民，加劇了危機。

所有這些都導致了被迫搬遷的“完美風暴”，Gershenson説。“我敢肯定，如果你在2008年被驅逐出威利斯頓，雖然那不是一次愉快的經歷。但我敢打賭你可以很快找到另一個地方租房，”他説。“如果這種情況發生在你身上的是在2012年，那就是一個完全不同的世界。突然間，你要在一個你以前從未涉足過的租房市場中航行。”

一個用於容納石油工人的人員營地在北達科他州威利斯頓東北部崛起。攝影師：William Campbell/Corbis News via Getty Images許多來到威利斯頓的石油鑽井工人薪酬豐厚，但工作穩定並不保證。儘管產量不斷增加，但大約在2015年左右，石油價格開始下跌，“繁榮開始消退，”威廉姆斯縣警長Verlan Kvande説。

“我認為對於家庭或個人來説，維持租金更加困難，”他説。“人們被更加頻繁地裁員。”

儘管如此，Gershenson表示，他進行的分析表明石油價格和驅逐之間幾乎沒有相關性 — 石油產量才是關鍵。

Steve Kemp，這個地區的終身居民，親身經歷了伴隨石油繁榮而來的住房緊縮。在2014年初與妻子分居後，他需要搬出他們共同居住的房子。可負擔的選擇很少。他回憶起，雖然許多新公寓已經開始建設，但很少有完工的。

“在那個時候，威利斯頓的租金與舊金山和紐約市相媲美，”肯普説。“我與前妻進行的一部分談判是，如果我不得不搬進公寓，那將會增加她的撫養費，因為我支付不起那麼多。” 所以他們妥協了。他在他們的財產一角建了一個小型車間式單元，肯普在那裏住了三年多。

2015年，北達科他州沃特福德城的一排新房屋。攝影師：丹尼爾·阿克/彭博社現在是威廉姆斯縣的一名縣委員，肯普與新妻子住在一個更傳統、更寬敞的房子裏，並試圖利用他的公職推動更多的經濟實惠住房選擇，特別是單户住宅。他優先考慮有家庭的人——那些會留下來的人——並正在考慮為購房者提供更多首付援助，通過擔保貸款來激勵建築商，或者創建一個購買利率下調的計劃。

肯普提出了另一個關於驅逐率的假設：因為石油鑽井平台上的工人如此短暫，他們可能只是停止支付租金，然後在找到其他更好的工作時搬出去。但格舍森的數據顯示，大多數被驅逐的人是本地人——超過80%被驅逐的人中，有已知前住址的人來自北達科他州內部，超過90%曾在威利斯頓的另一處住宅中居住過。

“你經常聽説當地政客、當地商人邀請水力壓裂技術進入他們的社區，因為它承諾就業和經濟增長，”格舍森説。“很多人完全沒有分享到好處。但他們卻遭受了所有的弊端。”

威廉姆斯縣的住房生產繼續滯後於需求的部分原因是，開發商經常不願在那裏建造，因為他們瞭解傳統石油和天然氣經濟的“反覆無常效應”，Kemp説。

為了更好地抵禦未來的波動，威廉姆斯縣正尋求舉辦碳封存項目，這些項目可以符合州長道格·伯格姆（Doug Burgum）到2030年實現碳中和的目標，並促進更可持續的增長。

當該地區為此做好準備時，Gershenson説從早期的挑戰中可以得到一些教訓。

“你必須提前規劃住房，”他説。這包括建造足夠的住房來吸收新的工人，加強租户保護，並考慮直接將新收入重新分配給“將受到傷害的人們”的方式。