房地產經紀人的6%佣金將比人們想象的更持久 - 彭博社

有人要拿到他們的6%。

攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社

談判是購買或出售房屋的重要部分。但近一個世紀以來，有一個過程中不容許討價還價：美國房地產經紀人收取的5%至6%的標準佣金。現在，在戲劇性的事件中，美國房地產經紀人協會已經達成了一項針對這一做法的集體訴訟和解，同意進行可能削減佣金的改革。

新聞媒體通常將這起案件描述為一個改變遊戲規則的事件，將釋放行業內的競爭力量。為什麼不呢？美國的標準要高得多，相比之下，德國（最近為4.5%）、澳大利亞（2.5%）和英國（1.3%）的房地產經紀人收取的佣金要低得多。

彭博社觀點向拜登、岸田和馬科斯的小集團首領致敬日本可能成為美國的新特殊關係讓我們稱呼無黨派和RFK Jr.為什麼要寫股東信？問迪蒙或巴菲特然而，事實上，這些佣金是如何形成的歷史，以及儘管面臨法律挑戰，它們仍然存在的歷史，表明變革將緩慢到來，甚至根本不會發生。

在20世紀初之前，房地產經紀人與騙子和馬戲團吹牛者有着同樣糟糕的聲譽，許多人完全避開他們。這些“街頭經紀人”作為自由代理人從事交易，展示出一種貪婪，贏得了“地產鯊魚”的聲譽。

渴望擺脱這種形象，更有聲望的房地產經紀人在20世紀初開始組建專業協會，通常稱為董事會。這些新團體建立了獨家合同，將賣方與一個特定的上市經紀人綁定在一起，一段時間內只能由一個經紀人代理。他們還設定了標準佣金，通常是銷售總額的一定比例，可以給賣方的經紀人 — 或者當買方經紀人發揮作用時，可以分成兩半。

經紀人有充分的動機加入董事會。主要原因與一個相關的創新有關：多重上市服務，即MLS，這是一個包含特定區域所有待售房產的交叉索引卡系統。只有交納會費的房地產經紀人才能訪問這些卡片 — 而且只有在他們遵守規則的情況下。

例如，房地產董事會採納了規定“經紀人應該維持董事會採納的標準佣金率，不應以更低的價格進行業務招攬”的語言。這種可預測性削弱了價格競爭，也給經紀人提供了分享他們的上市信息的動機。同樣，屬於董事會的買方經紀人知道，如果他們找到一個值得購買的賣方，他們將獲得一部分收益。這個系統創造了這個行業的一位歷史學家所描述的“完美市場，其中每一處房地產都將由每一位房地產經紀人出售。”

司法部並不這樣看。1947年，政府律師對全國房地產協會提起反壟斷訴訟，稱標準佣金等同於價格操縱。該團體設法抵禦刑事指控，但一項民事訴訟一直進行到最高法院。1950年，大法官們宣佈房地產董事會實際上不能設定費率。

房地產經紀人協會毅然放棄了其正式的費率表。相反，它開始“建議”或“提議”當地協會採納標準的5%或6%的佣金。由於這種表面上的語義調整，房地產經紀人們只是回到了舊的標準。

這項規定對改變現狀幾乎沒有起到任何作用，這凸顯了佣金已經不再是一種隱蔽的價格操縱形式，而是已經融入到房地產行業的結構中。當獲取房地產清單的唯一途徑是同意支付標準佣金時，違規者將被從MLS中開除，這種做法抵制了市場力量並不足為奇。要想改變市場上如此重要的一個原則，需要的遠不止一場訴訟。

事實上，許多地方協會繼續支持固定的費率表。1960年，加利福尼亞房地產協會正式採納了6%的佣金，導致州檢察官對該團體提起訴訟。在這裏，房地產經紀人們同意放棄正式的佣金表，轉而採用建議的費率。其他方面幾乎沒有改變。

1969年和1970年，司法部開始對全國各地的房地產協會提起新一輪訴訟，再次指控價格操縱。在一些阻力之後，協會們毅然同意停止建議費率，這導致許多觀察家預測房地產業即將迎來價格革命。然而，兩年後，《華盛頓郵報》報道稱，6%的佣金依然存在且繁榮。該報聯繫了該地區二十四家最大的公司，並詢問了他們的佣金情況。每一家公司都表示他們仍然收取6%的佣金。這些公司的回覆被記者記錄下來，從中可以看出為什麼這個神奇的數字仍然是規範，即使在今天也是如此。

“沒有正規公司收費更低，”一位房地產經紀聲稱，而另一位指出“規定是百分之六。”幾個人堅稱這是“標準”，雖然也有少數人承認費率可以談判，但一位房地產經紀卻對這個想法潑了冷水：“一個經紀人為了百分之五的佣金不會像為了百分之六的那樣努力工作。”

隨後的幾十年裏，反壟斷訴訟接連而至。報紙一次又一次地報道這些案件，預測着期待已久的6%佣金的崩潰即將來臨。這有點像等待戈多：人們對佣金降低的前景議論紛紛，但它們從未出現。

考慮到歷史，這是可以理解的：整個房地產行業一直致力於促進合作而非競爭，確保買方和賣方代理共同合作。這種精神在上世紀80年代和90年代表現出驚人的韌性；事實上，儘管互聯網的出現曾承諾將佣金降低到合理水平，但這種精神在我們這個時代仍然活躍，依然健在。

現在我們被告知，最新的、最偉大的法庭案例真正預示着終結了標準房地產經紀佣金。這種天真的報道延續了6%佣金是官方費率的虛構。

相反，它是一種更加強大和持久的東西：在全國最大貿易協會的成員中培育了近百年的一種深深根植的習俗。想要擺脱它，祝你好運。

彭博觀點的斯蒂芬·米姆更多觀點：

• 拜登應該像艾森豪威爾一樣限制以色列
• 精英大學能否獲得價格操縱博士學位？
• 精神航空公司的問題始於放松管制

想要更多彭博觀點？OPIN <GO>。或訂閲我們的每日新聞簡報。