美國商業地產市場前景正在改善，DoubleLine表示 - 彭博社

舊金山金融區的一座辦公樓，加利福尼亞州。

攝影師：洛倫·埃利奧特/彭博社復甦的風險偏好和商業房地產市場利差收窄意味着，根據DoubleLine Capital LP的説法，積極管理者必須更加努力工作。

根據DoubleLine投資組合經理莫里斯·陳的説法，商業抵押貸款支持證券中最“嚴厲”的情景已經在去年三月硅谷銀行突然崩潰後被定價出局。一年多後，資本市場開放，甚至那些仍不受歡迎的行業（如辦公空間）的借款人也可以獲得信貸。

這與一年前的背景形成了戲劇性的對比，當時DoubleLine商業房地產ETF（股票代碼DCRE）在風暴的中心推出。陳説，去年春天，無論地點還是基礎租約如何，大多數辦公樓貸款都被定價為三年展期和60%損失的全面保證。現在，隨着市場調低對“最壞的可能結果”的預期，這意味着投資者需要花更多時間尋找定價錯誤的機會。

“這種‘磨礪你的鉛筆’的環境更多了，投資者正在重新設定他們的期望值，”陳在電話採訪中説。“市場的變化是變得更聰明或更高效，人們更願意動手去深入研究。這也是一個非常健康的跡象，非常類似於股票選擇者的市場。”

CMBS的利差已經比幾乎所有其他熱門信貸類型都收窄，根據花旗集團的數據，BBB-評級債券在過去一年中已經收窄了近260個基點。

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儘管對商業地產的擔憂仍然存在，尤其是對辦公樓市場前景不明朗以及對中小型貸款機構健康狀況的疑慮，但利差的收窄仍在發生。根據彭博新聞週二編制的數據，今年迄今已發行了235億美元的非機構CMBS，比去年同期增加了近160%。

利差的收窄對於管理積極的DCRE來説是個好消息，該基金管理着約1.3億美元。自去年四月開始交易以來，該ETF的總回報率已經增長了超過7%，而該基金的基準回報率大約為3%。

隨着市場逐漸擺脱最悲觀的情景，DCRE基本上保持了其創始投資組合設置：短期證券，具有“高概率”回報的結果，Chen表示。

“兩年期曲線內部非常有趣。這是一個領域，如果你想進攻，你可以進攻，”Chen説。“你需要找到合適的債券，瞭解結構，瞭解CMBS市場的動態，這就是我們的工作。”

商業地產是去年美國最可怕的資產之一。今年，投資者再次對其感興趣 — 這有助於恢復關鍵的房地產債務市場。

根據彭博新聞編制的數據，截至2024年目前，投資者已經購買了約246億美元的新商業抵押貸款支持證券，比2023年同期多了170%。與其他廣泛交易的信貸類型相比，CMBS交易中風險最高部分的利差表現一直是最佳之一。