想要降低住房成本？多建一些 - 彭博社

但是要多少錢？

攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社

戰爭是地獄。

提供：A24

當涉及當前關於住房可負擔性的辯論時，我覺得我的立場一直很明確和一貫：十二年前，我寫了一本書，名叫租金太高了。與此同時，我也不得不承認，大多數美國人並不贊同我的首選解決方案。

我的基本論點可以用三個詞概括：建設更多住房。有很多方法可以使這變得更容易 — 歡迎購買這本書！ — 但增加供應似乎不是選民在考慮降低住房成本時所考慮的方式。

彭博觀點‘內戰’是對特朗普對手的一份禮物CEO會如何處理加沙抗議？哦，等等…美國不適合步行，這正在害死我們那位被遺忘的管理大師知道為什麼一切都不起作用只有30%到40%的選民相信住房供應增加會使價格穩定，根據對YIMBY（在我家後院）運動持廣泛同情態度的學者們的研究。他們的研究還表明，這並不是對供需動態的普遍懷疑。如果你問同樣的問題關於其他商品，人們會理解這種聯繫。

在他們最近的論文中，研究人員——加州大學戴維斯分校的法學教授克里斯托弗·埃爾門多夫（Christopher Elmendorf），加州聖巴巴拉分校的政治科學家克萊頓·納爾（Clayton Nall）和杜蘭大學的斯坦·奧克洛布吉亞（Stan Oklobdzija）——調查選民他們認為什麼會有效。最受歡迎的選擇包括租金控制、政府對首付款的補貼、物業税減免以及防止華爾街公司購買住房的監管。

從經濟上講，這基本上都是胡扯。

如果你將補貼注入供應受限制的市場，價格會上漲，你最終會回到原點。如果實行租金控制，這將幫助那些永遠不打算搬家的現有租户，但只會加劇稀缺。

與此同時，像改變區域規劃以允許更多建設這樣的YIMBY解決方案既不那麼受歡迎，也被認為效果不佳。有趣的是，與“家庭選民假設”相反，即供應限制代表着故意努力推高住房成本的研究發現，租户對更密集的區域規劃持更敵對態度，而房主則持相反看法。

那麼，美國人註定要失敗嗎？未必。但研究提醒我們，對問題的廣泛關注並不總是有助於解決問題。

在美國，精英階層普遍意識到住房供應存在過多的監管限制——這不僅是奧巴馬的經濟政策團隊的觀點，也是特朗普和現在的拜登的觀點。同時，無論內容如何，跨黨派的協議通常都受歡迎，解決問題也有政治上的好處，無論人們對你如何解決問題持何種看法。

在這種情況下，供給側改革的最佳前進道路可能是安靜的兩黨合作 - 有動力的州立法者和州長共同合作 - 而不是喧鬧的黨派聯盟。

例如，在華盛頓州，一項有希望的法案減少最低地塊面積在眾議院以壓倒性的兩黨支持通過，並由一個共和黨領導的作者在一個藍色州。不幸的是，這項法律在參議院被擱置，但這類精英內部問題原則上是可以解決的。相比之下，在紐約，州長凱西·霍庫爾在2023年引人注目的住房改革努力以一種可能無法彌補的方式失敗了。她是一個藍色州的民主黨州長，所以她試圖建立一個將上調分區與其他進步的住房改革相結合的黨派聯盟。共和黨人抨擊這個方案，政治變得棘手，脆弱的民主黨人開始退出。這個方案不僅失敗了，而且與華盛頓州的版本不同，整個方法可能是無法挽救的。對於上調分區來説，沒有足夠的公眾支持可以按黨派基礎完成。

然而，有一個潛在的例外。

研究表明，有很多支持旨在為“中等收入家庭提供經濟適用房”的分區改革。政策領域充斥着所謂的“包容性分區”政策，旨在實現這一目標。不幸的是，正如加州大學伯克利分校Terner住房中心的一份新報告顯示的那樣，這些政策主要起到進一步限制住房總供應的規定作用。

這是一個潛在可解決的政策設計問題。包容性分區通常要求一部分單位的租金低到無法盈利。然後還要求只有特定家庭才有資格租住這些單位，這限制了受益人數，並需要大量的文件工作。

人們可以想象出符合相同高層描述的政策，但更簡單。如果任何住房單位的價格低於該地區新單位的平均價格，則被視為“可負擔得起”，項目將獲得快速許可通道，免除停車要求，並獲得建築更高的授權？傳統的“可負擔得起”住房政策使用80%的區域收入中位數來定義資格。但在其他情境中，人們承認收入遠高於此的家庭仍屬於中產階級。拜登的税收政策提議將收入低於40萬美元的人定義為中產階級 — 超過了中位家庭收入的四倍。住房政策也可以同樣靈活。

當然，這種限制並不是真正的良好經濟學。很明顯，即使是最高檔的新開發項目提高了整體的可負擔性。但重要的是在政治和輿論的限制下最大化供應。只要我們對可負擔性持合理靈活的觀點，美國人就可以擁有更多新的可負擔住房。

在彭博觀點的其他地方：

• 住房市場完全崩潰：Conor Sen
• 住房問題不僅僅是可負擔性問題：Karl Smith
• Z 世代在住房方面遇到了問題：Allison Schrager

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