貝爾艾爾的房主因火災威脅而失去保險，富裕的加州社區受到影響 - 彭博社
Nadia Lopez, John Gittelsohn, Ann Choi
一處價值2560萬美元的四卧室莊園，火災保險報價為每年20萬美元。
來源：The Agency
根據一項估計，邁阿密的交通每年讓通勤者平均損失70小時。
攝影師：Martina Tuaty/Bloomberg彼得·麥克正在完成好萊塢山上一處房產的銷售，這是一處四卧室、五浴室的莊園，帶有無邊泳池，俯瞰洛杉磯的燈光。這棟新房子在市場上已經待了兩年，價格從4800萬美元跌至2560萬美元。
但在二月份最終簽字之前，麥克向買家提供了一份火災保險報價：每年20萬美元。
“她幾乎從椅子上摔了下來，”麥克説，他是The Agency的經紀人。“她想重新談判。”
彼得·麥克在好萊塢山的掛牌。來源：The Agency加利福尼亞的財產保險危機正在動搖美國一些最昂貴的房地產市場。保險公司在貝爾艾爾、蒙特西託、比佛利山和納帕谷等獨特地區收取高得離譜的保費，或完全放棄承保。
這是一種由氣候變化驅動的全國性趨勢，令人擔憂的是，加利福尼亞可能成為下一個佛羅里達。颶風頻發的佛羅里達州的房主保險費用超過全國平均水平的三倍，超過十家保險公司已停止在該州承保房屋政策。佛羅里達的平均保費在三年內上漲了超過100%。
在加利福尼亞，最大的擔憂不是五級颶風，而是吞噬數百萬美元山坡莊園的野火。
## 重大新聞
美國住房危機正在醖釀
14:08
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州立農場綜合保險公司，加利福尼亞市場份額最大的保險公司，已於三月宣佈將停止72,000份保單，其中包括30,000個住宅，以應對今年的野火季節。近70%的房屋位於去年中位銷售價格為100萬美元或更高的郵政編碼區域。
根據一份文件，取消的保單包括貝爾艾爾90077郵政編碼中67%的州立農場保單，太平洋帕利塞德90272中69%，以及著名的比佛利山90210中46%。在蒙特西託，居民包括奧普拉·温弗瑞和蘇塞克斯公爵及公爵夫人——即哈里和梅根——州立農場取消了28%的保單。
富裕地區的房屋將失去火災保險
受州立農場計劃停止保單影響的郵政編碼
來源：州立農場文件，加利福尼亞州林業和消防保護部
注意：所示郵政編碼是州立農場將於七月開始停止火災保險的區域。火災危險嚴重程度區域截至四月一日。
約翰·莫里斯是一位富裕的房主，感受到了壓力。近30年來，他支付了保費，從未對位於洛杉磯貝爾艾爾社區的六卧室山坡豪宅提出索賠，該地區的平均房價為840萬美元。2022年，美國國際集團取消了他的保單，因此他轉向了州農保險，每年支付22,000美元的保費，他表示這項計劃僅覆蓋了他房屋1000萬美元重建成本的約40%。
在四月初，莫里斯的代理人傳來了壞消息：他的州農保險將在2025年到期。
“會有選擇，但會貴得多，”莫里斯説。“這是一個不會消失的問題。”
這種壓力絕不僅限於富人。BMO的一項調查發現，約一半的加州購房者擔心不斷上漲的保險費用會影響他們購買或保留房屋的能力，而根據加州房地產協會的數據，只有18%的家庭能夠負擔每月5,210美元的付款——包括税費和保險——以購買一套中位數價格的房屋。
約翰·吉爾伯特·莫里斯攝影師：埃莉薩·費拉里/彭博社儘管如此，保險費用的上漲對一些高端投資者來説是一個交易破裂的原因。西區地產公司的聯合創始人斯蒂芬·夏皮羅在2022年11月獲得了15萬美元的年度火災保險估算後，放棄了購買一套1500萬美元的出租房。他説，該物業還需要特殊的洪水保險，因為它靠近一個水庫。
“如果你每月僅為保險支付15,000美元，那就抵消了從中獲利的能力，而這還是在費率達到現在的水平之前，”沙皮羅説。
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根據蘇斯曼保險公司的分析，加利福尼亞州超過90%的州許可保險公司“要麼不提供新的財產保險，要麼有嚴格的限制”。在過去的18個月裏，12家主要許可保險公司中的7家因對氣候變化引發的災害風險和州政府對保費的限制感到擔憂而減少了新保單或續保。
在4月，東京海上控股公司旗下的兩家附屬公司披露了削減12,556份保單的計劃；儘管他們正在與水星保險公司洽談接管該保險。
“現在你可能只有一個選擇——也許兩個——來自你之前從未聽説過的承保公司，而且它提供的保障很少卻要花很多錢，”卡爾·D·蘇斯曼，蘇斯曼保險公司的總裁説。
加利福尼亞州大部分停止火災保險的地區位於富裕地區
州農場公司未續保的保險政策按郵政編碼及其中位銷售價格
來源：State Farm 文件，Attom
注意：中位銷售價格基於2023年進行的單户住宅和公寓交易。銷售少於10筆的郵政編碼被排除在外。
州保險專員裏卡多·拉拉正在努力説服私人保險公司重返加利福尼亞州並穩定市場，這一舉措得到了房地產和保險行業的支持。作為監管改革的一部分，保險公司將被允許根據未來氣候風險和再保險成本提高保費，只要他們在野火地區提供一定比例的保障。但該計劃最早將在12月之前不會生效。
這標誌着可能脱離1988年通過的消費者友好型公投提案103所建立的現狀，該提案允許選舉產生的保險專員審查和拒絕漲價。它還限制了保險公司的定價模型，同時讓公眾在定價中有發言權。
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目前，富裕郵政編碼地區的房屋重建成本飆升正在驅趕保險公司，加州個人保險聯合會主席雷克斯·弗雷澤表示，這是一個行業貿易組織。
“當一家公司查看其風險時，他們會嘗試剔除最少數量的保單，以實現最大程度的風險減少，”他説。
最後的選擇
隨着私人保險公司撤退，越來越多的房主轉向加利福尼亞州的FAIR計劃，這是州政府創建的最後選擇保險公司，由逐漸減少的持牌公司資助——這些公司被要求向州政府提交其費率。從2019年到2023年，擁有FAIR保障的住宅數量翻了一番以上，達到339,000套房屋，約有3000億美元的風險。
“在這一點上，加利福尼亞面臨着前所未有的保險危機，而沒有一個解決方案可以解決它，”加利福尼亞公平計劃的主席維多利亞·羅奇在上個月關於行業改革的聽證會上作證。
在奧普拉·温弗瑞居住的蒙特西託，州農保險削減了28%的保單。照片：Shutterstock當州許可的保險公司不提供保險時，其他保險公司會介入，提供每年可能花費35,000到60,000美元的保單。但這僅覆蓋火災——不包括盜竊、洪水或責任，獨立保險代理人馬克斯·克萊默在洛杉磯西北的高火災風險社區託潘加峽谷表示。一些房主別無選擇，只能支付這些費用，因為他們的抵押貸款貸方要求保險，他説。在大多數情況下，地震保險的唯一來源是州支持的加利福尼亞地震局。
“最近我被更多的房地產經紀人罵，因為保險問題，”克萊默説。“人們正在破壞已經在託管中的交易。”
麥克最終在好萊塢山的房子上完成了交易，因為買方的代理花了超過一週的時間尋找一份80,000美元的火災保單——而不是200,000美元——這僅覆蓋了替換成本的一小部分。麥克説，隨着保險變得越來越昂貴和難以獲得，這種最後時刻的障礙越來越普遍。
“我們注意到，直到錢轉移之前，交易是不會完成的，”他説。
前真人秀明星弗雷德裏克·埃克倫德駕駛着一輛紫丁香色的勞斯萊斯，內飾為青綠色，在邁阿密上下穿梭，尋找富人和權貴的數百萬美元豪宅。
也就是説，當他沒有被堵在交通中時。