美國富裕的房主們擁有調整利率抵押貸款即將受到打擊 - 彭博社

弗吉尼亞州奧爾迪（Aldie）的住宅區內的獨棟住宅。攝影師：Nathan Howard/Bloomberg誰是第一？

攝影師：Tierney L. Cross/Bloomberg

做得很好。

攝影師：Allison Joyce/Getty Images North America一小部分但大多數富裕的美國人即將看到他們的抵押貸款支付額大幅上漲。

這些人是自2019年以來購買了調整型抵押貸款的超過170萬名房主。這些貸款——平均約100萬美元用於購買更昂貴的房產——在最初的幾年內以低於當前30年固定利率的利率設定，然後根據當前借款成本每年調整一兩次。

在利率飆升至20年來最高水平後，估計有33萬名這些借款人中的一部分正面臨最糟糕的時機。根據ICE Mortgage Technology的數據，另外10萬人將在接下來的12個月內首次調整利率。儘管他們往往很富裕，但即將到來的調整日期正在造成一些壓力，南加利福尼亞州的Thrive Loans的抵押貸款顧問克里斯·斯特恩斯（Chris Stearns）表示。

“他們可能會遇到一些麻煩，尤其是在這些大額貸款的調整型抵押貸款結束固定期之後，”斯特恩斯説。“你的支付額將幾乎翻倍，情況將不會很好。”

最近按重置狀態劃分的ARM貸款

未來幾年將有超過140萬個ARM貸款重置

來源：ICE Mortgage Technology

與英國和澳大利亞等其他國家不同，美國的大多數抵押貸款都是長期固定利率的，這使大多數房主免受美聯儲為抵禦通貨膨脹而進行的加息行動的影響。美國約5.5%的抵押貸款是可調利率的，儘管它們在金額上所佔比例更大，因為它們比平均水平高得多。

那些選擇ARM貸款的人通常計劃在初始固定利率期滿前出售房屋或進行再融資，但在當前環境下許多人無法這樣做，因為利率已經太高並且上漲得如此迅速。它們也常用於融資更昂貴的房產——根據抵押銀行家協會的數據，ARM貸款的平均貸款額接近100萬美元，大約是固定利率抵押貸款的三倍。

觀看：Compass首席執行官Robert Reffkin表示，儘管抵押貸款利率高企，但房屋需求仍在上升。

考慮一下今年將重置的五年期ARM貸款。當它在2019年被申請時，平均貸款額為791,100美元，固定利率為3.3% —— 這相當於每月支付約3,465美元，不包括房屋保險和房產税。現在ARM利率約為6.5%，儘管由於上限的存在，該貸款可能最初會重置為5.3%。這仍然會增加近1000美元每月。

由民意調查公司CivicScience Inc.為彭博社本月進行的一項調查發現，70%的ARM持有者表示他們至少在一定程度上擔心由於利率上漲而需要支付的新月供。近10%的人認為他們可能會推遲或拖欠貸款一旦利率調整。

ARM持有者更擔心債務和工作安全

管理開支是固定利率抵押貸款人的主要財務壓力來源

來源：CivicScience公司

注：調查是在5月3日至7日進行的

ARM持有者確實有一些選項可以抵禦這種壓力，比如借貸非退休賬户，Merit Financial Advisors的財富經理Tait Lane在華盛頓州伊薩誇市表示。另一個選擇是轉為只付利息貸款。也許最明顯的是在其他地方削減開支，但已經在這個行業工作了25年的Lane表示，這是一種“徒勞的練習”。

另一種途徑是試圖説服銀行需要更寬鬆的條件，Cassin & Cassin LLP的律師Steven Ebert表示。他説，這些修改（包括延長攤銷期）確實存在，但很難獲得。

“你真的必須表明你在新的付款方面遇到困難，同時你能夠按照其他付款方式支付，”Ebert説。“所以如果你只是説，‘哦，我必須削減我的生活方式，我仍然可以支付抵押貸款，’那不會説服銀行。你真的必須表明存在真正的支付能力問題。”

可調利率抵押貸款在市場中佔據很小一部分

但由於貸款規模較大，ARMs在資金中所佔比例更大

來源：抵押銀行家協會

擁有傳統抵押貸款的借款人為了防止利率上漲而支付溢價，前美聯儲主席艾倫·格林斯潘曾表示，如果願意承擔這種風險，許多美國人可以通過ARM節省數萬美元。節省。

這種情緒現在正引起更多借款人的共鳴，因為現任美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾已經表示利率可能會維持較高水平更長時間，他的幾位同事也是這樣説的。

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上一次可調利率抵押貸款持有人真正陷入困境是在全球金融危機期間，當時的貸款標準要低得多，房屋價值下跌。但如今，可調利率抵押貸款借款人的比例只是危機爆發前幾年的一小部分，因此沒有太多的擔憂，CoreLogic首席經濟學家Selma Hepp表示。如今的平均信用評分也高得多。

“到了這些貸款到期重設的時候，抵押貸款利率可能會更低，”Hepp説。

抵押貸款利率差距

在2019年至2021年期間，許多房主可能通過5/1可調利率貸款看到其抵押貸款利率降低50個基點

來源：抵押貸款銀行家協會

注：5/1可調利率貸款提供五年的初始固定利率期，之後的利率會根據當前市場利率調整

自疫情爆發以來，房價上漲超過40%，許多房主因此獲得了資產淨值，並需要大額融資，也許是為了支付房屋翻修或大學學費，他們已經申請了以房產作為抵押品的房屋淨值信貸。

但是HELOCs、ARMs和信用卡一樣，都有變動利率 —— 現在已經是疫情前水平的兩倍 —— 所以即使是簽訂了低水平固定利率抵押貸款的人也可能會受到影響。

這些借款人最大的希望是利率下降，但這可能要等到今年晚些時候，因為美聯儲尚未對通脹趨勢持續向下足夠自信。

“問題是現在實際上沒有什麼地方可以躲避，直到利率變得更好之前，” Merit的Lane説。“我們都以為現在應該會發生這種情況，但不理想的通脹數據一直在出現。”

要了解民主黨內發生了多少變化和沒有發生多少變化，可以考慮一下競選廣告來自特朗普世界，嘲笑總統喬·拜登老態龍鍾、軟弱無能。

“你認為那個被樓梯打敗、被自行車摔倒、與夾克衣服搏鬥失敗並經常迷路的傢伙還能在白宮再幹四年嗎？”旁白説道，副總統卡瑪拉·哈里斯出現。“而你知道在他後面等着誰，對吧？今天投票支持喬·拜登，明天就是卡瑪拉·哈里斯。”

彭博觀點英國人投票穩定，但他們真的會得到嗎？美國經濟放緩看起來更具威脅性激勵很重要，甚至在生孩子時也是如此美國初級醫療系統無法承受下一次大流行當廣告在上週災難性的總統辯論期間首次播出時 — 拜登看起來又老又虛弱，顯得困惑 — 這似乎是個聰明的舉動，但也是毫無必要的冒犯和殘忍。有什麼比質疑一位81歲總統的健康，威脅説如果他無法繼續，一位更常被視為負擔而不是資產的副總統將接任，更能讓民主黨人和搖擺選民感到不安呢？

那是過去的事了。現在許多民主黨人突然開始呼籲哈里斯取代拜登。從高級捐助人到普通選民，人們似乎意識到他們很久以前就應該意識到的事情：黨需要哈里斯，作為總統候選人或者作為一個極具知名度的副總統。正如南卡羅來納州代表詹姆斯·克萊本所説，如果總統讓位 — 雖然這仍然是一個大的假設 — 民主黨“應該盡一切努力支持[哈里斯]，無論她是第二名還是領頭人。”

但所有這些猜測性的談論中缺少了一些需要提出和回答的重要問題。

正如那個特朗普世界的廣告中粗魯地提出的，民主黨人“得到”哈里斯意味着什麼？作為候選人，如果她自己的總統競選在愛荷華州黨團會議投票之前就夭折了，她能夠激發足夠的信心嗎？她能夠贏得足夠多的搖擺州來擊敗唐納德·特朗普嗎？選民能夠克服他們對她的反感嗎，其中很大一部分根源於種族主義和性別歧視，足以投票支持她嗎？

不要假設哈里斯的支持率上升或社交媒體上椰子樹表情符號的激增是副總統的許多批評者突然對她產生了新的信心的證據。相反，這是關於恐懼和絕望。

民主黨人將不惜一切代價阻止特朗普進入白宮。拜登的辯論慘敗和隨後的支持率下降使這種情況變得可怕地可能。距離民主黨全國大會僅有幾周的時間，已經明顯地哈里斯是取代拜登成為該黨提名人的最容易途徑。她不僅經過了全面審查，大部分選舉律師也一致認為她是唯一能夠獲得所有競選資金的候選人。可能對參選感興趣的州長，包括加利福尼亞的加文·紐森，沒有這樣的優勢。

我一直想要相信哈里斯。作為一個一直關注她在加利福尼亞政治界崛起的後半段的人，她富有魅力、聰明而幽默。作為舊金山前地方檢察官，當她扮演審訊者角色時，她也是一個不可忽視的力量。在上週的辯論中，她本可以把特朗普撕成碎片，毫不費力地揭穿他不停的謊言。

然而，哈里斯在她的家鄉一直以謹慎而聞名 —— 對於一個試圖在政治的父權世界中謀求出頭的黑人南亞裔女性來説，她甚至過於謹慎。

她的觀點常常受民意調查驅動，讓選民經常質疑她真正相信什麼。這就是為什麼許多加利福尼亞人在告訴説唱歌手Fat Joe“沒有人應該因為吸大麻而入獄”時翻白眼。作為州檢察長，她拒絕支持一項合法化大麻的提案。

然而，更重要的是，哈里斯往往過於依戀她的談話要點。她堅持自己的立場，有時甚至過分，當被問及意外問題時，她可能會顯得措手不及，毫無準備。我懷疑這就是她在臭名昭著的2021年採訪中與NBC的萊斯特·霍爾特關於她解決非法移民根源問題的工作時發生的事情。

“關於邊境的整個事情，我們去過邊境了，”她説。“我們去過邊境了。”

“你沒有去過邊境，”霍爾特插話道。

“我也沒去過歐洲，”哈里斯回答道。

儘管如此，我不禁看到哈里斯最近作為副總統找到了自己的節奏，作為在民主黨領導的合適人選，尤其是在該黨的聯盟在代際、經濟和種族方面出現裂痕的時候。她今年59歲，是一名女性和有色人種 — 而且，最新的民意調查顯示她在一些搖擺州的年輕有色人種選民中比拜登獲得更多支持。

在喬治亞州，哈里斯可能會重新吸引不情願的黑人選民。在密歇根州，她可能會説服大量阿拉伯裔美國選民在11月投票，因為她比拜登更關心加沙被殺害的巴勒斯坦平民。在內華達州和亞利桑那州，她可以從更具相關性的經濟和通貨膨脹角度談論負擔能力。作為加利福尼亞州本地人，她肯定知道住房成本如何壓倒生活。哈里斯已經走遍全國談論生殖權利。

另一方面，這一切可能都不會發生。哈里斯週三告訴競選工作人員拜登不會退出：“在這一刻，我知道我們所有人都準備為他而戰。”拜登表示他“將一直參與這場競選到最後。”

很多事情將取決於總統週五接受ABC喬治·斯蒂芬諾普洛斯的採訪的情況。但是假設，就只是假設一下，我們可以相信拜登和哈里斯所説的，那麼競選團隊必須比以往任何時候都更努力提升副總統的形象，並幫助她儘可能長時間地乘着選民的好感浪潮。簡而言之，他們需要做的是拜登政府從一開始就應該做的事情——那就是把哈里斯視為黨的未來，而不是將她邊緣化，並讓她面對一個不可能實現的議程而註定失敗。現在民主黨人已經看到了拜登年邁最糟糕的一面，選民將尋求哈里斯的安撫。

拜登做了一個自私的賭注，他認為他可以迫使數百萬美國人投票給他，儘管他們對他的年齡有所擔憂，因為另一種選擇會更糟。結果事與願違。哈里斯並不是完美的候選人。她也不是完美的副總統。但她肯定比兩害相權取其輕的選擇更好。

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總統喬·拜登的辯論表現令人深感不安。儘管如此，民主黨仍需要冷靜下來，深呼吸，並弄清楚什麼是重要的。拜登在星期四晚上的災難之前是同樣的人：在政策上穩健但在風格上短缺。

總統從未是一個圓滑的辯手，一生的口吃使他拖沓的演講風格使他容易重複句子和短語。年齡也帶來了影響 —— 正如拜登自己承認的那樣。但有充分的證據表明，他一直在世界上最艱難的工作之一中日復一日地辛勤工作，並以令人印象深刻的速度記錄競選里程和活動。