押注歐洲房地產走勢變得更加困難 - 彭博社

房地產市場底部？

攝影師：Ayesha Kazim/Bloomberg在對歷史的理解指導下。

攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg只有當底部過去時，你才知道已經觸底了。有跡象表明，商業房地產的最低點可能已經在股市中觸及。但從這裏開始的復甦可能會是一個痛苦的過程，特別是在歐洲。

自2022年開始，即利率明顯上升的一年以來，房地產仍然是歐洲表現最差的行業。如果美國的房地產危機是由於辦公室空置而被迫淘汰，歐洲的危機則是由於債務融資的帝國**-**建設陷入困境。

Bloomberg觀點美聯儲如何幫助證明應徵收碳税埃隆·馬斯克度過了最美好的父親節塔爾薩種族大屠殺受害者等待正義已久猜猜誰為信仰學校買單？歐洲斯托克斯600房地產指數從疫情後的峯值到去年的低谷大致下跌了一半，比更大更多元化的美國行業下跌更嚴重。但隨着人們預期利率達到頂峯和下降的投資組合估值已經定價，去年年底情緒迅速改善。該指數在年底上漲了33%，主要是由法國購物中心運營商Unibail Rodamco Westfield和瑞典多元化房東Fastighets AB Balder等高槓杆股票的復甦帶動。

拐點

房地產現在遭受的空頭賣空比歐洲市場要少

來源：瑞銀集團研究

注：空頭利息佔自由流通股份的百分比

與此同時，對該行業的對沖基金也減少了對該行業的押注。根據瑞銀集團研究員的説法，自2022年6月以來，歐洲房地產的平均空頭比整體市場更少。美國指數也有所反彈，儘管是從更高的基數上。據説，私人銷售的資產更有可能吸引競爭性出價，而這在一年前是不太可能的。在供應緊張的領域，如學生住房和超一流辦公室，空置率低，租金增長令人鼓舞。

但股票市場描繪的圖景可能是具有欺騙性的 ger

首先，總體數字掩蓋了各種情況之間的巨大分歧。在光譜的一端是多元化的英國房地產公司英國土地公司（British Land Co.），該公司最近報告稱，在其財政年度下半年，其投資組合估值僅下降了0.2%。在另一極端是仍然高度槓桿的公司，例如瑞典的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）和以德國為重點的房地產公司Aroundtown SA，這些公司的空頭押注仍然高度集中。根據瑞銀的研究，圍繞財務緊張的歐洲大陸公司仍然存在相當大的空頭“擁擠”。

零售療法

去年對購物中心所有者Unibail的情緒迅速轉變

來源：彭博社

如果借款無法以有利可圖的利率再融資，那麼仍然有很大的空間可以從公共和私人市場傳來負面消息。這是一個緩慢發酵的危機，當債務到期時問題就會顯現，而貸款不太可能同時到期；房東通常會將借款分散在，比如説，五年內。

SBB仍然是上市部門困境的典型代表。它繼續在季度之間艱難前行，通過臨時資產出售來增加流動性。決定履行支付過去延遲股息的承諾將進一步侵蝕現金資源。目前尚不清楚公司將如何在接下來的18個月左右全額償還到期債務。似乎需要進行更大規模的處置，比如部分出售其住宅組合。

迴歸現實

房地產是今年表現最差的歐洲股票部門

來源：彭博社

注：截至今年6月13日收盤的全股東回報率

不幸的是，歐洲上市部門在經濟衰退之前已經出現問題，並且在從廢墟中重新崛起時仍然在努力展示其對全球投資者的相關性。核心結構性問題可以説已經惡化：其成員在全球範圍內規模較小，並且對投資者最感興趣的領域（如倉庫和數據中心）提供的直接曝光有限。自2021年8月以來，歐洲主要房地產指數的市值已從2860億歐元下降至不到1800億歐元（1950億美元）。美國兩家最大的上市房地產公司的市值加起來大約相當於這個數額。

確實，有一些整合，主導者是英國，那裏的公司財務狀況更強。但很難看到可能推動超越其他行業表現的資金流向將來自何處，更不用説支持一波新股票發行的浪潮，以擴大該部門的範圍。這也可能有助於解釋為什麼今年迄今為止，房地產再次成為歐洲表現最差的部門，即使包括股息在內。或許已經觸底了。但你可能還會在那裏顛簸一段時間。

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本週有三場主要關注烏克蘭的峯會——在德國、意大利和瑞士舉行——我想問一些知道他們在説什麼的人，是否是時候減少對戰爭的支持，鼓勵烏克蘭與俄羅斯達成最好的協議。對話的結果並不如預期。“忘記烏克蘭吧，”哈佛大學教授謝爾蓋·普洛赫伊説，他是兩位備受推崇的歷史學家之一，被尋求更廣泛視角。“這不是關於烏克蘭的，這是關於你們的，關於我們的。”我們需要永遠記住這是自1945年以來歐洲乃至世界上最大的戰爭。規模很重要，因為非常大規模的戰爭是決定國家未來幾代人生活方式的轉折點。這場戰爭也不例外。根據普京總統上週提出的極端要求，甚至要求暫時停火和開始和平談判，包括烏克蘭從俄羅斯尚未佔領的大片領土和主要城市撤出，衝突將繼續一段時間。考慮一下西法利亞體系，它是在歐洲30年戰爭結束於1648年後出現的。它在衝突被遺忘後長期統治着國家之間的關係，減少了進一步宗教自由混戰的風險。同樣，二戰產生了一系列機構來管理一個新的世界秩序——至少在被西方盟國征服或解放的地區是如此。而在戰爭結束時處於蘇聯控制下的地區情況完全不同——更不用説納粹獲勝的假設了。

耶魯大學的蒂莫西·斯奈德（Timothy Snyder）採取了不同的方法，儘管目的類似。人們常常認為烏克蘭是一個邊疆或邊境地區（用俄語説，這個國家的名字就指向了這個方向），但實際上並非如此。他説：“從歷史上看，它更像一個支點，對更大的系統至關重要。”美國和日本在週三意大利舉行的G-7會議期間與烏克蘭簽署的為期10年的安全協議在一定程度上承認了烏克蘭的重要性。美國總統喬·拜登稱這項協議——再加上一項初步協議，利用凍結的俄羅斯資產為基輔獲得500億美元貸款——證明了克里姆林宮不能只是等待西方對烏克蘭支持的瓦解。這些措施是好的但為時已晚的步驟，但需要更具體的承諾。斯奈德剛剛在愛沙尼亞的萊納特·梅里安全會議上發表了演講，他想要反駁克里姆林宮某位業餘歷史學家對烏克蘭俄羅斯性質的狹隘主張。他提出的故事比普京的要複雜得多，而且，坦率地説，更有説服力。斯奈德表示，近年來考古學家在現代烏克蘭領土上發現了世界上最古老的城市，比巴比倫還要古老。他説，已知的第一個騎馬的人也來自現在的烏克蘭，憑藉這一巨大的技術優勢深入歐洲，帶來了自那時起一直主導歐洲大陸的印歐語系家族。