住房可負擔性危機根源於大蕭條和大流行病 - 彭博社

紐約布魯克林的新建築和舊公寓樓。

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## Big Take DC

美國高昂的住房成本，一一解析

15:45

大蕭條的長尾和疫情後果導致美國出現了嚴重的住房可負擔性危機 — 影響到從房主到租户的所有人。

今天，Big Take DC 主持人Saleha Mohsin深入探討了我們是如何走到這一步的，以及應該由誰來解決這個問題。她邀請了2008年金融危機後期的住房和城市發展部部長肖恩·多諾萬，以及Redfin的首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟參與討論。

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以下是對話的輕微編輯轉錄：

**薩萊哈·莫辛：**大約八年前，安德魯·奧尼爾實現了許多人努力追求的美國理想：他和妻子買下了他們的第一套房子 —— 華盛頓特區的一套公寓。

**安德魯·奧尼爾：**他們把鑰匙交給我們，我們就像，“我們剛做了什麼？[笑]這是個好主意嗎？”

**莫辛：**他説他們利用了首次購房者補助計劃來幫助付首付款。他們的月費大約和他們以前的月租金一樣。幾年後，他們賣掉了那套公寓，升級到了一棟聯排別墅。

**奧尼爾：**因為房地產漲得太快，我們在短短几年後就在公寓上賺了不少錢。

**莫辛：**但是在2021年，安德魯和他的家人不得不為了工作搬到紐約市郊的韋斯切斯特縣。

出售聯排別墅並不成問題。他們收到了一個比要價高7.5萬美元的報價，甚至在房市上市之前就收到了。

他們的計劃是在那裏租房一年，然後將利潤再投資到韋斯切斯特的新房子裏。

**奧尼爾：**我們在華盛頓特區的抵押貸款是2600美元。我以為我們的抵押貸款肯定會更高，但我認為更高會是35、38、4,000美元。

**莫辛：**他們沒有考慮到房地產市場發生了重大變化。

在他們計劃租房的那一年，美聯儲開始加息。2021年1月，30年期固定抵押貸款利率為2.65%。兩年後，利率翻了一番多。

**安德魯·奧尼爾：**看着利率飆升，我在看，我就想，‘哦，那些還行的房子，像次一級的房子，要60,000美元’，這超出了我們的整個預算。

**莫辛：**這是一個選舉年，經濟是選民關注的頭等大事。房地產市場的脆弱性將指引美國人選擇總統。

對於越來越多像安德魯和他的妻子這樣的人來説，擁有房產可能不再合適。目前，他們又回到了租房。他們正在應對一個讓每個人都感到壓力的動盪市場。

今天在節目中，我們將探討為什麼美國的住房如此昂貴，以及對租金和抵押貸款的不滿如何塑造了2024年的總統競選。我將與肖恩·多諾萬進行對話，他曾是奧巴馬政府住房和城市發展部的部長。

**肖恩·多諾萬：**我從未見過這麼嚴重的支付能力危機。

**莫辛：**以及一位一直在關注所有數據的房地產經濟學家。

來自彭博社華盛頓分社，這裏是《大事DC》播客。我是薩萊哈·莫辛。

30年前，美國家庭的收入中位數約為32,000美元。人口普查局的數據還顯示，房屋的中位價格為130,000美元。因此，在1994年，美國人通常要花大約4倍的家庭收入來購買一套房子。根據最新的人口普查數據，在2022年，這個比例已經增加到了6倍。

Daryl Fairweather: 當前房屋市場的主要問題是缺乏待售房屋，這種缺乏使房屋價值更高。

Mohsin: Daryl Fairweather是Redfin的首席經濟學家，這是一家收集房地產市場數據的房地產經紀公司。

我問她我們是怎麼到這裏的。她説我們需要回顧2008年的金融危機。

Fairweather: 2008年的衰退始於房地產市場。房地產市場出現了泡沫，然後美聯儲開始加息，這就破滅了那個泡沫。所有認為房屋價值只會上漲的人最終陷入了困境。大衰退之後，我們停止了優先考慮建造住房。人們對這個行業有點害怕。

Mohsin: 所以十年後住房供應量很低，正好在COVID爆發時。為了在疫情期間維持經濟，美聯儲降低了利率，使借錢變得更便宜。這意味着抵押貸款利率下降。

Fairweather: 然後這演變成了一場瘋狂，人們非常渴望利用低利率。人們搬家是因為生活變化，比如遠程工作讓他們可以住在國家的新地方，或者人們重新評估了因疫情而對家的需求。

Mohsin: 想想那些意識到他們不必每天通勤到辦公室的人，他們搬出了大城市。他們可以住在家人附近，或者有帶後院的空間。而且他們可以獲得抵押貸款的優惠。

**費爾韋瑟：**所以有這麼大的需求，導致價格上漲。但由於所有這種狂熱，不僅僅是在房地產市場，而且在整個經濟中，美聯儲不得不提高利率。

**莫辛：**美聯儲提高利率是為了應對通貨膨脹。這意味着所有對房屋的需求，推高了房價，現在又與高額借款成本相結合。

**費爾韋瑟：**高抵押貸款利率，30年固定利率抵押貸款約為7%。而回到2021年，抵押貸款利率約為3%。

**莫辛：**這可能會使某人的每月抵押貸款支付額增加數千美元。

**費爾韋瑟：**這降低了購房者的預算，實際上將一些購房者從市場中排除在外。如果他們找不到符合他們需求和預算的房屋。

**莫辛：**今年，我們看到全現金購房者的比率達到了過去十年的最高水平。這些是可以直接支付全價的購房者。借款成本使需要抵押貸款購房的人們很難負擔得起房屋。當美聯儲的利率上漲時…

**費爾韋瑟：**房地產市場突然開始放緩。因此，2023年是有記錄以來房屋銷售最少的一年，至少從我們測量的數據回溯到2012年。

**莫辛：**這意味着越來越多的人轉向租房。像安德魯·奧尼爾和他的家人一樣。但租賃市場也面臨壓力。

**唐諾萬：**COVID期間房租同比上漲18%，這是我們在歷史上從未見過的。

**莫辛：**這就是肖恩·唐諾萬，奧巴馬總統任內的前住房和城市發展部長。他在2008年金融危機後的住房危機高峯期任職。現在他看到了他所稱的“負擔能力危機”。

如今，他為Enterprise Community Partners工作，這是一家專注於通過租賃市場改善住房獲取途徑的非營利組織。他説，高昂的房租是希望購房的人面臨的一大障礙。

**唐諾萬：**傳統上，通往購房的途徑看起來是你先租房一段時間。你每個月能夠省下足夠的錢來湊齊首付款。隨着房租的增加，這種儲蓄對人們來説變得越來越困難。

**莫辛：**擁有住房，踏上房地產梯子，一直被視為實現“美國夢”進步的標誌。

**唐諾萬：**我們傳統上認為擁有住房是我們積累財富的主要途徑。

**莫辛：**這一點表現得非常好，事實上，房主和租户之間的財富差距從未如此之大。在過去的三十年裏，房主的平均財富增加了近90萬美元。而租户的增長僅為5.6萬美元。

**唐納萬：**有大量數據顯示，我們的經濟流動性已經放緩，而在美國，向經濟階梯上爬越來越困難。我從未見過如此嚴重的負擔危機。

住房已經成為全國各地選舉官員正在努力解決的問題，因為他們在回應選民時會説，“我現在面臨的主要挑戰之一就是支付我的抵押貸款或房租。”

**莫辛：**那麼我們接下來該怎麼辦？這是誰的問題要解決 - 聯邦儲備系統還是政府中的選舉官員？即將揭曉。

有很多因素導致了美國的住房問題，但你可以將大部分歸結為兩個關鍵經濟因素：高利率推高了抵押貸款，低住房供應推高了房屋成本。

當涉及到這兩個問題中的第一個時，你會認為解決問題應該由聯邦儲備系統來完成。

**費爾韋瑟：**不幸的是，聯邦儲備系統無法解決這些問題。他們無法再次降低利率，因為這會導致市場上更多的通貨膨脹。因此，你真正可以期待的是他們只是在整體經濟中創造穩定的條件。

**莫辛：**Redfin的達里爾·費爾韋瑟再次發言。上週，主席傑伊·鮑威爾宣佈了聯邦儲備系統的最新利率決定，人們都在聆聽他的每個字，想知道他對住房和利率有什麼看法。

**費爾韋瑟：**降低利率會幫助建築商，因為他們必須為項目借款，但也會刺激需求，這也會加速價格上漲。因此，當涉及到利率時，從長遠來看，價格會受到雙向推動。這實際上並不是通過貨幣政策可以解決的問題。

**莫辛：**此外，這在一定程度上是循環的。租金價格納入了美聯儲的通脹數據，所以只要它們保持較高，通脹也會保持較高，這意味着美聯儲繼續努力控制通脹，因此它暫時不能降息。

這就帶來了住房供應不足的問題。在2008年的住房危機之後，費爾韋瑟表示，住房建設放緩了。這在像舊金山這樣的城市成為了一個真正的問題，人們在科技繁榮期間湧入那裏尋找工作。

**費爾韋瑟：**因此，很多應對經濟衰退的人前往舊金山尋找更高薪的工作，這導致房屋價值上升，同時，人們對為湧入舊金山的人建造更多住房非常牴觸。

**莫辛：**許多舊金山居民不希望他們的房價下跌。這是“不要在我家後院建”的典型例子。一些人反對建造多户住宅（以及其他提議的措施）以增加住房供應。保持住房供應低以保持價格高——這對他們的房產價值有利，但對住房獲取不利。

舊金山的無家可歸人口已增長到8000多人，而該市的租金是全國最高之一。

**費爾韋瑟：**現在整個加利福尼亞州才開始在更本地的層面上解決這種缺乏建造住房的問題。

**多諾萬：**我基本上認為住房供應不足是主要問題。

**莫辛：**前住房和城市發展部長多諾萬。

**多諾萬：**根據你使用的數據，全國缺少五到七百萬套房屋。想想看，即使長期利率下降，除非我們能夠建造更多房屋，否則我們永遠無法在負擔能力方面走上更好的道路。

**莫辛：**多諾萬表示，當涉及到聯邦政府的角色時，它的手大部分時間都被束縛住了。國會可以批准為建造更多低收入住房的開發商提供税收抵免，但這類干預需要時間才能產生影響。很多政策決定實際上取決於州和地方政府，他們負責監督區域規劃法規。

**多諾萬：**今年我們看到，已經有30多位州長在他們的州政府工作報告中提到了住房的重要性。我們看到像蒙大拿、佛羅里達、加利福尼亞、明尼蘇達、亞利桑那這樣的州，非常廣泛的紅藍兩黨州。

**莫辛：**這包括許多傳統上沒有住房負擔問題的農村地區，因為在疫情期間許多人搬遷。

這對拜登來説是一個問題，在經濟在紙面上看起來不錯的情況下，但對許多美國人來説並不感到好。根據許多民意調查，住房成本是指導選民的首要問題之一。

這不僅僅是為了創造通往住房所有權的途徑。多諾萬表示，這種住房准入不足可能會扼殺整個美國經濟。

**唐諾萬：**美國經濟在競爭方面的一個重要因素是，人們會搬到工作機會所在的地方，對吧？我們非常靈活。我們有一個允許人們相當容易搬遷、出售房屋、獲得新抵押貸款的系統，而且全國範圍內還有一個非常發達的租賃部門。越來越多的情況是，我們的流動性受到在工作機會所在地找不到負擔得起的住房的限制。

**莫辛：**答案可能是重新書寫整個“美國夢”擁有住房的敍事。找到讓租房也成為通往財富之路的方法。正如達里爾·費爾韋瑟所指出的，擁有住房解鎖中產階級美國夢地位的想法一直存在缺陷。

**費爾韋瑟：**在很大程度上，這只是真正可用於白人美國人，所以我認為美國夢從來沒有真正對每個人都可用，現在房屋價值已經大幅上漲，主要是那些幾代人擁有住房權的家庭。如果你的父母是房主，你更有可能成為一名房主並擁有財富，所以現在我認為人們意識到，除非我們為每個人建造住房，否則讓每個人成為房主並不是一個解決方案。

**莫辛：**那麼你的建議是什麼？對於那些在接下來的18個月內考慮“我想買房”的人。到目前為止，美聯儲似乎不打算很快降息。你對購房者有什麼建議？

**費爾韋瑟：**嗯，要把握利率的時機真的很困難，所以我會更多地關注在當前利率下你能負擔得起什麼。不要購買比你感到舒適的更昂貴的東西，因為你希望利率以後會下降，然後你可以重新融資。租房也沒什麼錯。租房有其優勢，比如在地點方面更加靈活，如果你找到了新工作，你可以接受而不必擔心出售你的房子。如果你確實想買房，我認為現在是個不錯的時機。我認為等待並沒有什麼優勢，因為我認為在未來五年內，購房的可負擔性不會有實質性的改善。

**莫辛：**安德魯·奧尼爾和他的家人並沒有完全放棄擁有房產。但他説，目前，他正在享受作為租户的一些好處。不必修剪草坪，有人在東西壞了時可以打電話給別人，還有…

**奧尼爾：**我知道我的固定支出是多少。這是我在有房子時並沒有真正理解的事情，你必須把每10年需要維修的屋頂費用攤銷開來。那是2萬美元。你的鍋爐可以用七到八年。你應該把這些計算到你的月支出中。

**莫辛：**他説，在過去三年的經歷真的改變了他對美國住房方式的看法。在那裏，對許多人來説，他們最大的投資是房地產。

**奧尼爾：**當每個人的淨值都與他們的房子掛鈎時，他們會盡一切努力確保他們的房子不貶值。而你做到這一點的方法是創造稀缺性，這意味着你不允許其他房子被建造。所以，你不能讓每個人的淨值都與他們的房子掛鈎。這是沒有意義的。我認為我們從來沒有考慮過這個問題，因為它一直在運作。但現在不起作用了，所以我們應該重新思考整個範式。

這一集由製作人：Julia Press；事實核查：Adriana Tapia；聲音設計/工程師：Blake Maples 和 Grayton Newman；編輯：Aaron Edwards，Stacey Vanek Smith，Matthew Boesler 和 Wendy Benjaminson；高級製片人：Naomi Shavin，Kim Gittelson 和 Elisabeth Ponsot；執行製片人：Nicole Beemsterboer

美國最高法院支持對美國企業在海外利潤上徵收的2017年税收，拒絕了可能為公司節省數千億美元的上訴。

投票 7-2，法官們表示，國會有權對人們和公司在未分配的公司收入中的份額徵税，至少在涉及所謂的透過企業時是如此。法官佈雷特·卡瓦諾（Brett Kavanaugh）代表法院寫道，有爭議的税收在本質上與國會多年來徵收的其他税收並無根本不同。