英偉達股票：銷售增長如此迅猛，以至於華爾街跟不上步伐 - 彭博社

一台Nvidia Cop. HGX B100 GPU服務器在台灣台北展出。

攝影師：Annabelle Chih/BloombergDer zur DZ銀行 所屬的基金提供商 Union Investment 在今年上半年出售了數十億歐元的房地產。銷售收入將用於進一步實現投資組合的多樣化。重點是酒店和物流。

總共有八處房地產以12億歐元的金額出售給公眾和機構基金，其中包括在日本的房產。根據Union Investment Real Estate的負責人Michael Bütter的説法，由於利率持續走低，日本可以實現有吸引力的銷售價格。他在接受彭博新聞採訪時表示：“我們有時能夠實現比房地產評估價值高30%的價格。在當前歐洲，這是很難達到的。”

過去兩年，歐洲和美國的房地產市場受到了壓力。許多物業價值下跌。主要原因是隨着利率上升，融資成本增加。辦公樓市場的動盪尤為嚴重，因為這裏還存在遠程辦公和高空置率的趨勢。

辦公樓在Union Investment Real Estate的房地產總值約480億歐元中佔比最高，達到56%。Bütter對這一領域持樂觀態度。“我們相信辦公樓。隨着經濟放緩，越來越多的公司也開始讓員工回到辦公室工作，”他説。

辦公室主導

Union Investment房地產資產類別在房地產資產中的份額

來源：Union Investment Real Estate（截至2023年底）

對於辦公室來説，關鍵在於空間的質量和靈活性。此外，Union Investment越來越傾向於較小的交易規模。Bütter表示：“這可能是5,000萬至1.5億歐元的房地產，而不是6億歐元的大樓。”

在酒店方面，該公司專注於預算市場。重點是那些也被遊客使用的地點。據Bütter稱，僅用於會議和大會的大型酒店的時代已經一去不復返。這最終也與商務旅行減少有關。目前，該公司擁有約90家不同品牌的酒店。“空置率為零，我們獲得了很好的房價”，Bütter解釋道。

儘管Union Investment在2023年仍然在開放式房地產基金和專門基金中實現了淨資金流入，但據Bütter稱，今年將會出現輕微的資金流出。

目前，主動管理的基金的總流動性比率平均約為15%。“這使我們在市場進一步動盪和資金流出的情況下處於最佳狀態”，Bütter表示。

如果市場恢復平靜，對房地產的興趣可能會再次增加。不久前，歐洲央行再次降低了利率，許多人將其視為重新開始提高估值的信號。

“要對房地產市場產生真正的影響，必須將基準利率至少降低100個基點。歐洲央行的第一次利率調整很重要，但單獨看來還不足以導致房地產估值的趨勢逆轉”，Bütter説。

儘管最近有一些銷售，但根據Bütter的説法，今年的房地產資產將會增加，也得益於項目的完成。今年前五個月，已經完成並移交給Union Investment的五個發展項目涵蓋了辦公、物流、零售和住宅領域。到2024年底，還將完成另外16個項目開發。在移交之前，這些項目已經出租了52.4%。

Nvidia Corp. 是標普500指數中最昂貴的股票，其股價約為公司未來12個月預計銷售額的23倍。

但這種估值存在問題。在人工智能繁榮時代，沒有人能夠準確預測這家芯片製造商的收入會是多少 —— 無論是華爾街分析師還是Nvidia的高管們。那麼投資者應該如何計算這些股票是昂貴還是不昂貴呢？