房地產投資失敗衝擊了1.24萬億加元的加拿大基金-彭博社

多倫多的金融區。攝影師：Cole Burston/Bloomberg亞利桑那州利奇菲爾德公園的QTS數據中心園區建設工地。

攝影師：Ash Ponders/Bloomberg幾乎沒有一個加拿大主要的養老金管理者倖免於難。

最大的基金，加拿大養老金計劃投資委員會，在上一個財政年度中，由於商業地產市場的低迷，其房地產投資組合損失了5%。對於公共部門養老金投資委員會來説，這種痛苦導致這些投資出現了驚人的16%虧損，這是自全球金融危機以來這些投資的最糟糕的財政年度表現。

隨着房地產市場受到較高借貸成本的影響，以往以其龐大的房地產業務而聞名的加拿大養老金基金正感受到痛苦。至少有四家主要基金現在正大幅調整他們的運營方式。

“在過去的35年裏表現得非常出色的東西，在未來的五到十年裏可能不會表現得那麼出色，”總部位於多倫多的價值2480億加元（1810億美元）的安大略省教師養老金計劃的首席執行官喬·泰勒在接受彭博社採訪時表示。

泰勒的基金正在應對自2000年收購一家名為凱迪拉克費爾維尼（Cadillac Fairview）的企業後，其房地產業務經歷的最糟糕的四年。該公司曾經是基金的明星資產之一，也是其投資組合中最大的一筆。但去年，泰勒將大部分未來的房地產投資權力從凱迪拉克費爾維尼手中收回，與計劃的其他資產類別一樣，將其內部化。

加拿大第二大基金，魁北克省投資管理基金，在2023財年的房地產投資中虧損了6.2%，這是自三年前大流行病爆發以來最糟糕的情況。該基金在一月份表示將把這項房地產業務與另一家專門從事房地產抵押貸款的公司合併，預計這一合併每年將為該基金節省1億加元。

加拿大養老金在房地產投資中面臨虧損

頂級基金在房地產上投資了約1700億加元

來源：公司財報

注：數據來自最新的財年報告；不同養老金之間的時間框架可能有所不同。

這些重組改變了使加拿大養老金基金成為房地產市場強大力量的方法。儘管管理的全球養老金資產僅佔6%，但根據CEM Benchmarking和蒙特利爾麥吉爾大學的Sebastien Betermier的研究，加拿大基金負責直接涉及養老金的私人房地產交易總價值的60%。

例如，凱迪拉克費爾維尤在擴大多倫多金融區方面發揮了主導作用，並控制了許多加拿大表現最佳的購物中心。

更加簡化和集中的結構轉變成了一種藍圖，展示了一些世界上最活躍的房地產買家認為遊戲已經發生了變化。隨着利率上升對估值造成打擊，貸款人撤回，房地產投資變得更加困難。這也是對資產類別變得更加全球化和更加專業化的認可，利潤空間更小，來自其他類型投資的競爭更加激烈。

凱迪拉克費爾維尼（Cadillac Fairview）幫助開發了多倫多金融區Front Street 160號的TD Terrace大廈。來源：克洛伊·埃林森/Bloomberg“房地產行業正在發生巨大變化，”多倫多約克大學的教授吉姆·克萊頓（Jim Clayton）表示。“與此同時，我們現在在工作和生活方式上出現了結構性轉變，這加速了疫情後的變化。因此，我認為人們正在重新思考房地產是什麼。”

這導致了加拿大基金投資方式的變化以及他們押注的對象。知情人士透露，加拿大養老基金投資管理公司（CDPQ）現在希望與共同投資者或第三方管理者一起進行更多的房地產投資，而不是完全獨立處理，這些人要求不透露姓名以保護隱私信息。

“現在有一些養老基金正在問自己，我是繼續直接投資，還是退一步？”麥吉爾大學研究加拿大養老基金的金融副教授貝特米爾（Betermier）表示。

他的研究顯示，加拿大基金擁有龐大的房地產公司，幫助他們獲得比依賴中間商的競爭對手更高的利潤率，但這也使加拿大基金變得不夠靈活 — 他們不能輕鬆地將資金轉移到其他類型的資產。

“當你深入一個子公司時，你會失去一些靈活性，因為你依賴於一個特定的資產類別或一組技能，而不是一個更靈活的資本配置者，”他説。

靈活投資

隨着更多的利基建築類型如倉庫、生命科學建築和數據中心成為表現更好的屬性，房地產投資中的靈活性也變得更加重要。加拿大養老金已經投資了一系列這些資產，許多機構正努力增加投資。

但是，當辦公樓和零售物業因遠程辦公和在線購物的轉變而受到重創時，要保持靈活可能會很困難，因為這些物業仍然佔據基金傳統投資組合的很大一部分。加拿大退休金計劃投資局已經試圖撤出一些辦公樓投資，最近以大幅折扣出售了三處物業的股權，包括最近以僅售1美元的價格出售曼哈頓的一處物業的交易，這些努力幫助該計劃將辦公樓資產暴露度從去年同期的9%降至3月底的6%，根據其年度報告。

多年來，安大略省教師養老金基金通過凱迪拉克費爾維投資重點放在加拿大。該養老金現在希望將重點放在其本國市場之外的投資上，這是首席執行官泰勒認為更容易從更大的基金內部完成，而不是通過房地產公司。

泰勒説：“也許我們在未來投資方面需要更多的考慮，比過去所做的更多。”泰勒説：“為房地產籌集債務無疑比以往更困難。建造物業的投入成本與購買物業的成本發生了變化。你從碳的角度看待房地產，情況就不同了。”

一些基金正在利用機會減少其整體房地產投資。在其2024財年，房地產投資佔加拿大養老金投資組合的約8%，而五年前為12%。

“我們有其他資產類別進入投資組合，”加拿大養老金投資委員會首席執行官約翰·格雷厄姆在接受採訪時表示。“信貸將是其中之一。能源將是我們希望繼續增長的另一個投資組合。基礎設施是我們未來幾年將逐漸擴大的一個領域。”

堅定不移

安大略省市政僱員退休金計劃管理局——曾幫助創建紐約市哈德遜城區——是堅定不移地繼續投資房地產的養老金基金之一。

該基金的首席執行官布萊克·哈切森表示，他們的目標是保留辦公樓物業。他説，這些建築物繼續產生良好的收入，但由於評估師調低了其價值，遭受了損失。該基金的整體房地產投資組合去年下跌了7.2%。

哈切森表示，Omers已經與其房地產子公司牛津地產（Oxford Properties）合作，就像與投資其他任何資產類別的團隊合作一樣。他解釋説，其他一些加拿大養老金機構正在進行的組織變革是為了更緊密地將他們的房地產業務與主要基金整合。

“我們不會給他們錢然後説，‘去花掉它。’ 他們經歷的過程與我們的私募股權業務等完全相同，”他説。“因此，其他人希望實現的協同效應，我們幾十年來一直在實現。”

2022年底，納迪姆·梅吉正在度蜜月時，這是黑石集團房地產業務受到的最大風暴達到頂峯。

這傢俬募股權巨頭剛剛限制了從黑石房地產收入信託基金（BREIT）的提款，該基金處於其賺錢推動的前沿，旨在贏得零售投資者的心。作為該公司美國房地產部門的負責人，梅吉正處於風暴的中心 — 無論是新婚還是其他情況。