馬薩諸塞州正試圖阻止房地產投資信託基金擁有醫院 - 彭博社

波士頓的聖伊麗莎白醫療中心。攝影師：蘇珊·克萊特爾/波士頓環球報社通過蓋蒂圖片社鮑比·賈因攝影師：帕特里克·T·法倫/彭博社馬薩諸塞州議員指責醫院運營商的房東和其他類似公司導致Steward Health Care System的倒閉。房地產專家表示，他們提出的解決方案未擊中要害。

一項全面的醫療保健監管法案在幾乎全票通過的馬薩諸塞州眾議院中包括一項禁止醫院向房地產投資信託(REITs)租賃主要校區的規定。其他類型的房東仍然可以擁有醫院，現有與REITs的租約可以繼續。這一打擊將是美國首次出現的。

一項類似的針對REITs的措施也包含在聯邦立法中，由馬薩諸塞州參議員伊麗莎白·沃倫和埃德·馬基本月提出，旨在從醫療行業根除“企業貪婪”。

這些舉措是對斯圖爾特（Steward）五月申請破產的回應，這引發了對其在馬薩諸塞州的八家醫院未來的質疑，並引起了對醫院連鎖機構各種財務手段的廣泛政治憤怒。其中包括斯圖爾特將醫院物業出售給名為2016年的交易給了一個名為Medical Properties Trust Inc.的房地產投資信託公司。私募股權公司Cerberus Capital Management當時持有斯圖爾特的大部分股份；它在2020年退出了這個位置。

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立法者表示，與MPT的出售租回交易使斯圖爾特揹負了過高的租金，並引發了其財務崩潰。他們的目標是通過限制他們認為過於激進的交易方式來穩定醫療保健行業，而不是具體批評房地產投資信託公司的商業模式。但是，僅僅禁止房地產投資信託公司與醫院運營商進行物業交易不太可能實現這種穩定，Truist Securities的分析師Michael Lewis表示。

“斯圖爾特的情況很難看。沒有人希望看到社區失去他們的醫院，” Lewis在一次採訪中説道。“政府應該關注這個問題。我只是認為針對房地產投資信託公司不是正確的答案。”

Steward、MPT和Cerberus的代表未回應評論請求。

房地產投資信託(REITs)和其他房東之間的主要區別在於，前者通常是公開交易的，並且通常不支付企業税，因為他們從租金中獲得的大部分收入都會傳遞給他們的投資者。

禁止REITs擁有醫院物業的規定似乎“奇怪且無知”，麻省理工學院房地產中心的講師雅克·戈登表示。“如果一個醫院的經營模式不佳，那比每年向REIT支付租金更為危險。”

Steward在10個州經營31家醫院，根據公司的破產申請，到2041年，向MPT欠下的未來租金估計為66億美元。MPT已經推遲了一些租金賬單，並向Steward注入資金以幫助其維持運營，包括提供7500萬美元的 緊急援助 以幫助公司破產。

Steward在馬薩諸塞州的醫院包括波士頓的聖伊麗莎白醫療中心和布羅克頓的好撒瑪利亞醫療中心。

麻省眾議院議員最初提出了一項規定，要求醫院擁有自己的土地。議員意識到這可能會有問題，因為該州的一些設施坐落在大學擁有的土地上，眾議院議長羅納德·馬里亞諾 告訴 州議會新聞。他們 最終決定 將目光投向REITs。

根據目前的法案語言，醫院仍然可以訪問其他替代的房地產融資來源。醫院將被要求在政府許可過程中提供有關租賃安排的更多細節。

該法案仍需得到州參議院和州長莫拉·希利（Maura Healey）的批准。“這項法案是十多年來最重要的醫療保健市場監管和成本控制立法，”Mariano在五月份表示。聲明。發言人對REIT規則沒有額外評論。

其他主要的房地產所有者包括私募股權公司、高淨值個人、主權財富基金和機構投資者。2022年，MPT將Steward位於馬薩諸塞州的醫院物業的50%股權出售給了Macquarie Infrastructure Partners V，這是由麥格理資產管理管理的私人基金。

“REIT並不是房地產的最大所有者，甚至遠遠不是，”彭博智庫分析師傑弗裏·朗鮑姆説。如果Steward被禁止將其土地出售給REIT並希望籌集資金，他説有很多其他選擇可以在其房地產上獲得貸款。

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MPT表示與Steward的租賃安排是公平的。 Cerberus也為這項財產交易進行了辯護。

“暗示這筆交易是對公司的‘掠奪’是不正確和不公平的，” Cerberus在四月份的一份聲明中説。 Cerberus表示，對出售後租賃交易的獨立第三方分析表明，Steward有足夠的資源支持其租金義務。

Steward最初的破產申請沒有提到租金是其財務困境的原因之一。 其他大的債權人包括醫療器械製造商、食品服務公司和醫療人員供應商。

特魯伊斯特的劉易斯表示，醫院可能不適合更廣泛地進行出售後租賃交易，特別是在勞動力通脹和政府計劃（如醫療補助）低迴報率的情況下，這些因素擠壓了利潤率。 儘管如此，禁止醫院向房地產投資信託基金租賃物業可能存在風險，這將消除一種競爭性融資來源，並可能使立法者更難實現他們找到Steward馬薩諸塞州醫院的新租户或所有者的目標。

一些房地產專家認為，類似於馬薩諸塞州法案提出的限制在醫療保健領域早就應該出台，並將有助於確保投資者分擔財務災難的後果。

“這裏發生的情況是，除了MPT之外，其他人都受到了真正的傷害，” Hedgeye Risk Management的REIT分析師Rob Simone説。 “如果這項法案獲得通過，突然之間所有那些其他人都成為贏家，而MPT輸了。 我認為這是一筆好買賣。”

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