《在短短五年內結束住房短缺的計劃》- 彭博社

詹姆斯·米爾斯坦，Millstein＆Co.的創始人兼首席執行官，在2016年9月29日星期四在美國紐約接受彭博電視台採訪時發表講話。根據米爾斯坦的説法，經濟增長緩慢和低利率導致養老基金回報率下降，給那些有大型市政和州政府以及工會化勞動力的地方帶來壓力。攝影師：Christopher Goodney/Bloomberg 根據多個估計，美國的住房嚴重短缺。例如，Zillow表示美國需要建造450萬套新房屋才能彌補這一逆差。但目前我們遠遠沒有接近彌補這一差距。事實上，美聯儲為控制通貨膨脹所做的努力可能使情況變得更糟，更高的利率減緩了多户住宅的建設。那麼，在高利率時期是否有辦法創造更多的住房？在這一集中，我們與吉姆·米爾斯坦（Jim Millstein）進行了對話，他是高盛證券的聯合主席，也是2008年金融危機後管理AIG重組的前財政部官員。米爾斯坦制定了一項計劃，讓房利美和房地美可以進入建築融資市場並重新啓動它。他向我們解釋瞭如何利用它們現有的法律權限，這兩個實體每年可以使數十萬套新的經濟適用房進入市場。為了更清晰，此處的對話內容經過了輕微編輯。

播客的關鍵見解：吉姆·米爾斯坦如何解決AIG的困境 — 4:51理解AIG的困境 — 9:19為什麼房利美和房地美被置於託管狀態 — 11:22TARP紓困計劃如何結束金融危機 — 18:43房利美和房地美的歷史 — 20:29政府為房屋建設扮演的角色 — 28:25房利美和房地美如今存在的方式是什麼？ — 30:46房利美和房地美被允許做什麼的限制 — 37:14如何使經濟適用房建設變得有利可圖 — 44:14為什麼房利美和房地美可以創造一個新市場 — 48:36擴大政府支持企業職責的風險 — 49:51房利美和房地美需要做些什麼來促進更多的建設？ — 52:25住房政策的變化 — 55:09

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**喬（00:00:18）：**大家好，歡迎收聽另一期《Odd Lots》播客節目。我是喬·韋斯坦索爾。

**特蕾西（00:00:24）：**我是特蕾西·阿洛維。

**喬（00:00:25）：**所以特蕾西，我們已經多次提到的一點是，聯邦儲備正在提高利率，試圖將通脹率提高到目標水平。看起來他們在這方面取得了一定成功。也許我們可能會開始一個降息週期，但在提高利率的過程中，尤其是限制了住房供應，這是一個大的可負擔性危機，也是價格長期上升壓力的一個重要來源。

**特蕾西（00:00:57）：**對吧？更高的租金和房價是更高通脹的一部分，而應對更高價格的一種方式就是擴大供應，對吧？但如果你提高利率來抵消通脹，那麼擴大供應就變得更加昂貴，也更加不確定，人們不一定願意這樣做。再加上，儘管整個通脹背景下，我覺得有趣的是這種情況迅速淡出人們的視線，但我們去年仍然經歷了那場小型銀行危機或者你想怎麼稱呼它，這引發了一些信貸收緊，特別是在商業地產領域。正如我們在播客中多次提到的那樣，商業地產包括多户住宅。

**喬（00:01:43）：**對。所以有很多壓力，短期內看來，加息可能在一定程度上降低了經濟活動，但與此相關的長期成本也是存在的。每個人都意識到這一點，根據許多經濟學家的觀點，存在一種深層次的住房短缺問題，而為了抑制通脹而採取的措施限制了這一點，所以問題是，這裏是否有解決方案？我們是否只能接受這種現實？

**Tracy (00:02:12):**是的，我想重要的問題是如何讓人們建造更多？特別是在有些激勵措施似乎在阻礙這樣做的時候。所以你有更高的利率。也許現在不是你想要花大量資本建造新東西的時候。也許你想等利率下降。而且，這是一個有爭議的觀點，但我看到你今天早些時候在推特上發表了一些言論，喬，我確實在想，如果你是一個房地產開發商，你正在建造豪華公寓，而且有很多關於人口密度、分區等問題，也許激勵的一部分是你不想建造那麼多，因為你可以通過限制供應來賺錢，看到價格上漲。

**Joe (00:03:01):**沒錯。而且當然，人們談論的方式是，如果你是一個開發商，你擁有土地，你有一個真正的選擇，你不必在獲得土地後立即建造，你可以等待更強勁的條件。所以實際上是要正確地調整政策組合。人們關注分區，我相信那是一個方面。然後是住房供應鏈和勞動力等等，這是一個多方面的挑戰。但我們需要一些關於如何在這個國家生產更多住房單位的想法。

**Tracy (00:03:35):**是的。你提到了多方面。我們有一個完美的嘉賓來討論這個非常多方面和微妙的問題，即如何在美國建造更多的多户住宅？

**喬（00:03:46）：**沒錯。我們真的有一個完美的嘉賓，因為他甚至可能會給我們提供一個解決方案，或者至少是這個挑戰的部分解決方案。我們將與吉姆·米爾斯坦交談。他目前是高盛證券的聯席主席。之前，他在2009年至2011年期間擔任財政部首席重組官。所以他當時正在處理很多AIG的事務，正值大金融危機的後期或者説是緊接着大金融危機的時期。在那之前，他在蘭薩德工作過。他還曾就房利美和房地美展開工作，或者試圖研究重組這些在我們國家擁有的大型住房銀行的挑戰，也許他可以為我們提供一些可能緩解住房問題融資困境的情況。吉姆，非常感謝你參加《Odd Lots》。

**吉姆（00:04:38）：**謝謝你邀請我。

**喬（00:04:39）：**你為什麼不告訴我們，你去了財政部，蒂姆·蓋特納給你打電話説，來幫助我們解決這個龐大的混亂局面。我們從那裏開始吧？當你在財政部時，你做了什麼？

**吉姆（00:04:51）：**我是在新政府上任之初就加入的，那時我們正處於金融危機的中心。那時危機已經全面爆發。它實際上是從2007年和2006年整個次級抵押貸款危機中種下的種子，所有的信貸風險都存放在各種銀行和其他金融機構，包括AIG。所以我被要求首要解決AIG的問題。那時我們已經投入了，等一下，

**Tracy (00:05:23):**我能問一下嗎，我一直很好奇，但是這個請求實際上是以什麼形式出現的？你只是某天接到一個電話，然後就像，“你能處理，是什麼來着，價值數十億甚至數萬億的AIG單線保險”？

**Jim (00:05:37):**是的，基本上是在秘書辦公室開了一個會議，與他組建的團隊一起。他召集了一羣金融專家，有一些長期的財政部官員，但主要是一羣外部人士加入，他在財政部內部建立了一個小型投資銀行，以處理所有這些搖擺不定的機構。

所以當我到達那裏時，聯邦政府在聯邦儲備系統和財政部的TARP計劃之間已經向AIG注入了1300億美元。其中大部分是用來支持各家保險公司的資本。但其中大部分和迫切需要的部分都流向了AIGFP，他們寫了一系列信用違約保險掉期，並依賴於AIG的信用評級，該評級曾經是AA，作為這些交易的現金抵押品。當評級機構在其無限的智慧中將AIG的信用評級從AA降級為單A時，需要大量的現金抵押品來維持這些交易。

所以在六週內，AIG向聯邦儲備系統借了大約1000億美元，其中大部分直接進入了AIGFP，用於現金抵押他們的交易。因此，他們沒有拖欠高盛、SocGen、BNP、美國銀行等各種有利於他們的保險，也沒有拖欠各種結構化金融產品。這是一個黑洞。 AIG的一個真正問題之一是，它沒有受到聯邦儲備系統、財政部或任何聯邦層面的監管。**Joe (00:06:25)**保險就像有50個州的監管機構。**Jim (00:06:32):**確切地説。AIG擅長監管套利。因此，有一個保險監管機構，我想要麼在特拉華州，要麼在馬里蘭州，是這家全球最大的保險公司的主要監管機構。它也是世界上最大的飛機租賃公司之一，是世界上最大的消費金融公司之一，也是信用違約保險市場上最大的參與者之一。那麼你怎麼會最終被AIG綁架？所以他召集了團隊，説，有人必須負責AIG，基本上房間裏的其他人都退後了…

**Tracy（00:08:05）：**就像辛普森一樣消失在籬笆裏

**Jim（00:08:07）：**確切地説。**Tracy（8:08）：**哦，謝謝你，吉姆，自願者。**Jim（00:08:11）：**所以我在威爾頓花了很多時間，那裏是AIGFP的所在地，與管理22個交易台的人交談，這些交易台是他們進行的22種不同交易。我必須告訴你，我認為自己是一個，我之前是律師工作了18年，然後在這之前是銀行家工作了10年。我認為自己是一個相當聰明的人，可以弄清楚事情。但我花了兩週的時間才真正理解他們做了什麼，他們正在做什麼，以及他們欠誰的保險，以及我們所説的相互關聯性和潛在的傳染效應，如果他們不能履行保險責任會產生什麼影響。

**Tracy（00:08:54）：**我意識到我們將要討論增加住房供應。

**Tracy（00:08:59）：**我對這段特定時期有很多問題，但是當你説花了兩週時間弄清楚當時到底發生了什麼，以及欠誰什麼的網絡看起來是什麼樣子時，那時的系統是什麼樣的？只是實際的紙質合同還是有Excel電子表格？你是如何解開這一切的？

**Jim（00:09:19）：**他們在數字化記錄方面相當先進。但事實是，這些都是定製交易。因此，如果不深入調查每個交易台的經理是如何做到的，你就無法理解他們在內部證券化方面承擔了6000億美元的風險，歐洲銀行對其信用組合進行了內部證券化，AIG，他們稱之為什麼？資本結構套利交易台，銀行基本上會在他們的貸款賬本中創建一個內部證券化，創建一個高級和次級切片，AIG會為高級切片寫信用保險信用違約保護，從而將原本可能平均評級為BB的賬本轉變為AA，這也是他們當時的信用評級。AIG當時的信用評級，結果是銀行對該貸款賬本的資本要求會降低。AIG因幫助銀行做到這一點而獲得豐厚報酬，而且大多數是歐洲銀行。

**Tracy (00:10:38):**所以這讓我想起了另一件事，我想問你，但是決定重組AIG，這樣它就能兑現一些承諾，也許這將與我們稍後關於房屋的對話相關，但當時關於道德風險有多少討論？因為我記得當時的頭條新聞是關於AIG的紓困實際上是對大銀行的紓困，包括當時關於高盛公司以及它從AIG紓困中受益有多大的爭議，但是對話中這方面是什麼樣的？

**Jim (00:11:14):**是的，所以，讓我們回到過去，

**Tracy (00:11:18):**請。我們的製作人會加入一點聲音效果，比如…

**Jim (00:11:22):**所以在9月8日，保爾森部長和新成立的房利美和房地美的監管機構，FHFA，聯邦住房金融管理局，它取代了一個叫做FAO的機構，這個機構在監管房利美和房地美方面做得很糟糕，於是在2008年9月8日將房利美和房地美置於託管狀態。

在9月15日，AIG的信用評級被降級，結果，他們的衍生品賬本需要現金擔保，而他們沒有這筆現金。在9月15日午夜，雷曼兄弟申請破產，這實際上開啓了所有金融市場的普遍恐慌，因為雷曼兄弟擁有龐大的衍生品賬本，主要是回購賬本，在這些賬本中，他們既是出借方，也是借款方，參與短期隔夜回購市場。

這樣破壞了金融體系。我認為，由於雷曼提交的影響，紐約聯邦儲備銀行決定將最大的保險公司置於州法下的清算或重整程序中，這就是它將會發生的地方，這將使金融市場崩潰並加速與雷曼發生的恐慌。因此，紐約聯邦儲備銀行為AIG寫下了有史以來最大的貸款，金額為750億美元，以確保它當時不會破產。

**特蕾西（00:13:02）：**想象一下，被委託讓雙方簽署那筆貸款的初級律師。

**吉姆（00:13:07）：**是的。所以AIG在六週內用完了那筆貸款，全部提取了。此外，聯邦還單獨擴展了基本上是經紀人貸款。他們向AIG提供抵押貸款，以提供額外的流動性。十月份，TARP法案最終通過，這給了財政部7500億的火力，最初保羅部長認為，這就是他向國會推銷的內容，他將從銀行資產負債表中購買有問題的資產，以為銀行創造流動性。問題在於，如果你要以保護納税人為前提購買這些有問題的資產，那麼你可以購買這些有問題資產的價格將會揭示許多這些銀行的深度資不抵債，如果他們被迫以大幅折價出售他們的資產。因此，他非常迅速地改變了方向，決定通過購買優先股來為整個行業注資。因此，我談到的1350億，聯邦根據第13條第三款的緊急貸款授權，2008年11月和12月進行了首次資本重組，TARP通過後，TARP資金中的500億用於重新融資AIG的500億聯邦貸款。因此，在那時，聯邦對AIG的貸款金額為750億美元，屬於母公司的優先擔保貸款。而財政部則擁有屬於母公司的500億美元的優先股。

**喬（00:15:12）：**我喜歡談論這些事情。這是我們兩個職業的起點，所以我們可以永遠談下去，但AIG確實得到了清理。這很有趣。我總是很興奮地看着AIG的股票，因為如果你只看一個10年的圖表，它看起來像一個正常的東西，就像一個正常的股價，因為它仍在交易，但在調整後的基礎上。所以現在它就像是一支76美元的股票。但由於巨大的稀釋和分拆，那時它相當於一支1400美元的股票。所以它被挽救了，但股權確實被徹底削弱了。是的。

**吉姆（00:15:46）：**所以我就把這個故事講到最後。為了償還聯邦儲備系統和財政部的債務，我們不得不縮減規模和降低公司的風險。所以在18個月內，我們進行了一系列資產出售。我們出售了美國最大的消費金融公司之一。我們出售了飛機租賃業務。我們出售了亞洲壽險業務。他們是亞洲最大的壽險提供商，包括中國在內。他們擁有唯一的…

**喬（00:16:15）：**他們只在中國成立的，對吧？

**吉姆（00:16:17）：**他們不是在那裏成立的，但他們擁有中國第一個和唯一持續的外國實體提供保險的許可證。我們出售了中東壽險業務。我們出售了歐洲壽險業務，然後在產生了所有這些資產出售收益後，我們償還了聯邦貸款。這使財政部的優先股留在原地。然後我們不得不進行一次完全的資本重組。正如你所指出的，我們將優先股轉換為92%的全面稀釋普通股權，將現有的普通股權從100%降低到8%。在接下來的兩年裏，即2012年和2013年，財政部出售了這92%的普通股權。這一切的最終結果是在利息、股息、資產出售收益和股票出售收益之間。美國政府在對AIG的1500億美元投資中賺取了220億美元。

**喬（00:17:24）：**所以AIG只是其中之一，當時浮出水面的有許多陷入困境的機構。所有的麻煩中，AIG是一個巨大的問題。還有那些破產的機構。然後，還有房利美和房地美，它們仍然存在，並且還有一些我不明白的奇怪的股權。在過去的15年左右，一直在談論改革。有各種訴訟之類的事情。所以Geer讓你試着弄清楚房利美的情況。之後發生了什麼？所以AIG解決了那個問題，我想。

**吉姆（00:18:01）：**在某種程度上。是的。當我們在2011年1月達成並完成AIG的資本重組協議時，剩下要做的就是出售我們已經將優先股轉換為的股票。任何人都可以做到這一點。他們不需要我來做那個。所以我去找秘書建議，我已經完成了我來做的事情，也完成了被要求做的事情，是時候離開了。在這期間，我還做了一些其他事情。在前兩年裏，這種情況是所有人都參與的。他説，那房利美和房地美怎麼辦？我説，怎麼了？他説，那你為什麼不看看呢？

**特蕾西（00:18:39）：**為什麼不解決另一個我們最棘手的美國金融問題…

**吉姆（00:18:43）：**一直有一個持續的跨機構研究小組試圖弄清楚該如何處理它們。所以我看了他們的25卷工作成果，然後提出了一些與我們之前對AIG所做的類似的東西。所以在那個時候，2011年，房利美和房地美之間，財政部已經購買了1920億美元的兩者的優先股，大約1200億在房利美，70億在房地美。

但也許瞭解這種救援是如何發生的對於完整的故事很重要，類似於TARP計劃最終通過購買優先股來部署，如果你考慮一下購買優先股對於大型金融機構的第三方投資者意味着什麼，基本上就是美利堅合眾國政府在説，你們的整個責任結構，你們摩根大通，你們房利美和房地美，你們美國銀行，都沒問題。任何對擁有來自聯邦政府大量優先股投資的大型金融機構有債權或合同索賠的第三方投資者。聯邦政府基本上在説，你們這些人沒問題，因為在資本結構中，你們是次要的。

**特蕾西（00:20:03）：**這是在當時還存在關於房利美和房地美的擔保是否與政府擔保相同的爭論時。

**吉姆（00:20:12）：**那麼讓我們退後一步。所以房利美和房地美…

**喬（00:20:16）：**我們在倒序進行這一集。我們離主題越來越遠，但這很有幫助。

**吉姆（00:20:20）：**所以房利美和房地美被稱為政府特許。它們的特許來源於美利堅合眾國國會，這些金融機構不同於根據州法組織的摩根大通，我認為是在特拉華州或者紐約州，因為它是一系列紐約銀行的合併，並受到聯邦儲備系統和聯邦存款保險公司的監管。房利美和房地美是由聯邦政府特許的。房利實際上可以追溯到大蕭條時期。它們是第一個麻煩資產購買計劃。它們被組織起來從1930年代失敗的銀行資產負債表中購買違約的抵押貸款。當它們購買這些貸款時，然後對其進行重組。它們實際上創造了美國第一批長期抵押貸款。在1930年代，大多數抵押貸款的期限是五年。一旦被房利美購買，它們解決這些麻煩貸款的方式是首先將到期日延長到10年，最終延長到15年，以便借款人有時間度過大蕭條並實際上償還貸款。

範妮那時被私有化了。在三十年代、四十年代、五十年代、六十年代，它一直是政府擁有的公司。隨着美國進入了大社會計劃和越戰，赤字開始膨脹，範妮在美國資產負債表上擁有所有的抵押債務，他們需要將其擺脱資產負債表。所以我認為它在1968年被私有化了。因此，它的債務不再與美國聯邦政府的債務合併。然後弗雷迪在1970年成立，因為儲蓄貸款行業認為他們需要進入證券化市場，就像那些基本上是任何梅的客户的大銀行一樣。所以現在實際上有兩個實體在購買抵押貸款，為銀行發起的抵押信貸創造了二級市場。所以摩根大通可以出售給範妮或弗雷迪。所以他們是二級市場購買者。最終在20世紀80年代，當證券化市場首次發展起來時，我實際上是當時開創了證券化市場的一家律師事務所的律師，當時有許多法律問題需要解決，以創建一個信託基金，將抵押貸款投入其中，併發行針對該抵押貸款池現金流的證券。這個市場在20世紀80年代真正開創和發展起來。作為大量抵押貸款的所有者，範妮和弗雷迪可以通過出售抵押證券、抵押貸款支持證券（MBS）向機構投資者提供流動性，從而為自己創造流動性，併為他們發起的抵押貸款為銀行業提供增量流動性。

**Tracy (00:23:50):**只是為了明確起見，這些債券是由房利美和房地美擔保的，他們擔保本金和利息支付。

**Jim (00:23:59):**這些債券的本金和利息支付。好的。

**Tracy (00:24:02):**在2008年之前，關於這個擔保是否有效等同於美國政府擔保這些債券存在爭議。

**Jim (00:24:11):**那麼市場是如何推斷這些由房利美和房地美擔保的債券與美國國債一樣好的呢？所以隱含擔保有兩個基本要素。一個是它們是聯邦特許的，對吧？它們最初是美國政府機構的工具，聯邦特許的美國政府機構。從某種意義上説，它們是聯邦政府的產物，儘管它們被私人股權投資者私有化擁有，因為它們是聯邦特許的。債券市場認為，嗯，美國政府的管理者以某種方式擁有這些債券，儘管它們在特許狀況下，它們有權從財政部借款25億美元。現在，為了稍微評估一下，到了金融危機時，房利美可能有3萬億美元的未償按揭擔保，而房地美可能有2萬億美元的未償。所以它們每個都可以從聯邦政府借款25億美元來滿足流動性需求。與它們可能面臨的未償債務相比，這只是杯水車薪。但儘管如此，投資者相信，在聯邦特許和有權從財政部借款25億美元之間，聯邦政府在這些證券上有某種擔保。

**喬（00:25:40）：**這非常有用，因為我一直都有點知道，哦，有一個暗示的保證，但我實際上並不知道這個暗示來自哪兩個具體的基礎。

**吉姆（00:25:52）：**就是從那裏來的。

所以現在是2008年。在2008年夏天，美國國會通過了2008年住房和經濟復甦法案，這基本上是對房利美和房地美周圍的監管安排進行了完全的重做。成立了一個新的監管機構，聯邦住房金融管理局，取代了以前證明弱勢的監管機構，並加強了其職權。它被授予將房利美和房地美置於清算或託管狀態的權力，清算是一種清算程序，託管是為了保全其運營和資產的託管。根據2008年住房和經濟復甦法案，財政部獲得了購買優先股的權力，以確保房利美和房地美的償付能力。

**喬（00:26:49）：**因此，暗示變得真實，或者那一刻它不再模稜兩可。

**吉姆（00:26:53）：**確切地説。保爾森去國會請求這種權力時説，看，如果我有一門榴彈炮，我就不必使用它。但不久之後，他不得不使用它。2008年9月8日，託管狀態被創建。很快，在2009年第一季度，財政部擁有的優先股權力被動用，第一次大規模動用，最終到2010年底，1920億美元的優先股被投入這兩個實體。現在，市場恢復了，對吧？2011年，股市在2009年5月起飛，壓力測試宣佈後，銀行間市場也逐漸恢復。到2009年底，銀行開始再次相互信任並隔夜互相放貸。

**Tracy (00:27:54):**仍然沒有私人標記的抵押貸款支持證券，對吧？

**Jim (00:27:56):**而且你現在還沒有。不，你還沒有。那個市場幾乎完全消失了。

**Tracy (00:28:00):**我必須説，我的住房金融專業知識止於2015年，當我離開《金融時報》來到彭博社。然而，據我所知，自2015年以來並沒有太多改變。所以政府支持企業仍然處於託管狀態。你仍然沒有太多私人標記的抵押貸款支持證券。過去曾有關於解決住房金融問題的提議，但我現在幾乎看不到了。

**Jim (00:28:25):**是的。所以讓我給你宏觀的情況，因為這與住房供應問題有關。如果你將美國公共股本市場的總市值約為50萬億美元。如果你將美國的住宅庫存的總價值約為50萬億美元。那就是房屋價值。對這50萬億美元的房屋價值，有12萬億美元的抵押貸款債務。在這12萬億美元中，有7萬億美元在房利美和房地美的資產負債表上，作為抵押貸款支持證券的擔保。這些是抵押貸款。這12萬億中的7萬億已被房利美和房地美證券化，並由它們擔保。另外2萬億在另一個名為吉尼梅的政府贊助實體的資產負債表上，由聯邦政府控制，它證券化了聯邦住房管理局和退伍軍人事務管理局的貸款。所以那裏大約有2萬億。所以當你把它加起來時，對美國住房庫存的12萬億美元的抵押信貸風險中，有9萬億在房利美、房地美和吉尼梅的資產負債表上。所以政府基本上是抵押貸款金融市場中最大的參與者。這些實體都不發起抵押貸款。所有這些都是由非銀行和銀行完成的。但大部分抵押信貸風險都存在於這三個實體的資產負債表上。

**喬（00:30:18）：**所以我們必須轉到現在時態，儘管我們可以談論這個話題三個小時。但在我們繼續之前，因為我認為這是理解我們如何走到這一步的最後一步。請簡要描述房利美和房地美目前的制度和經濟安排。因為有這麼一點股權在交易，我認為他們賺的所有利潤都歸政府所有。有各種各樣的訴訟，但它們今天以什麼形式存在

**吉姆（00:30:46）：**好的，好消息是這兩家實體在這16年的託管期間得到了實質性改革。它們在2008年面臨的最大問題之一是它們已經成為了一個巨大的買家。它們不僅有這個擔保業務，擔保按揭支持證券被證券化給機構投資者，而且還有一個巨大的投資組合業務，它們以基本上略高於國債的溢價借錢，這樣它們可以非常便宜地資助一個投資組合。它們不僅購買了次級私人標籤證券，而且購買了所有的，這是下一個步驟。所以它們購買了很多，這是一個巨大的套利交易。它們在這些投資組合上賺取了巨大的利差。它們的投資組合在2004年、2005年、2006年和2007年超過了兩萬億美元，這就是它們在次級證券化市場奪取市場份額的同時，從主要或傳統證券化市場那裏獲得收益的方式。

在託管期間，投資組合已經被清理到只剩下交易投資組合，他們借錢從銀行資產負債表中購買抵押貸款，然後再將其證券化並償還借款。因此，這兩個投資組合的規模已經從金融危機初期的數萬億美元減少到最多1500億美元或2000億美元。這是一個重大的改革。他們的監管機構和託管人聯邦住房金融局（FHFA）還實施了新的資本標準，他們正在通過留存收益重建資本。因此，如今房利美的資本規模為800億美元，而房地美可能有500億美元，但從監管資本的角度來看，它們仍然資本不足，根據在託管期間制定的資本規則，它們需要更多資本。

那麼，他們是如何在託管期間積累了如今這麼多資本的呢？我相信是在2012年，那時我已經離開財政部，財政部改變了協議，將1920億美元的優先股的固定股息變成了所謂的利潤分配。因此，無論他們賺取多少利潤，都會交給財政部，到2019年，即利潤分配開始並且現有股東提起了許多訴訟的7年後，當利潤分配被暫停時，美國政府收到了價值3020億美元的股息。

他們進行了1920億美元的投資。財政部已經收回了3020億美元。所以他們賺了超過1000億美元。他們的利潤遠遠超過了我的AIG利潤，但它被暫停了。所以，財政部長姆努欽，特朗普總統的前總統，特朗普的財政部長，決定嘗試重新資本化它們，並實際結束託管。為了實現這一目標，他暫停了利潤分配，以便它們能夠建立資本。這兩個實體已經變得非常有利可圖。Fannie在過去四五年平均每年淨利潤税後，經過一項特別收費的抵消，這是為了支付特朗普減税之一而創建的。在所有特別評估和税收之後，他們每年賺取150億美元，Freddy每年賺取大約80億或90億美元。

**喬（00:35:01）：**Fannie，股權總值為80億美元。所以你可以看到為什麼私人投資者會希望有一項法律裁決讓他們能夠獲得這些利潤。

**吉姆（00:35:10）：**好吧，讓我們談談。這有點誤導。那麼財政部擁有什麼？它擁有1920億美元。實際上更多，因為它的增值方式，但他們擁有1920億美元的優先股投資。在這之下是大約320億美元的第三方投資者擁有的次級優先股。這些大多是那些訴訟資金的人，他們反對採取的各種行動，包括開始託管和託管期間的利潤分配。在這之下是普通股，但只有交易的普通股代表了全部攤薄股權的20%，因為在優先股之上，財政部有一項一分錢的認股權，可以行使購買每個實體79%的股票。好的。實際上，這與AIG的設置方式非常相似。TARP資金作為優先股投入，但我們還有一項認股權，使財政部有權購買79%的股票。所以今天，交易的股票實際上只代表了總資本的20%。明白了。但是，股權賬户仍然很小，為什麼很小？因為你有那麼大的優先股，它位於所有次級優先股和普通股之上，

**Tracy (00:36:38):**好的，我要抑制住對歷史、資本結構設計等方面提出更多問題的誘惑。但讓我們回到這次談話的開始，討論如何增加美國的住房供應。正如你提到的，美國已經處於這樣一種情況，即九萬億美元（我想是這個數字）的抵押貸款實際上存放在政府贊助實體的資產負債表上。那麼這些機構還能做些什麼來支持住房市場？你還會向他們提出什麼要求？

**Jim (00:37:14):**是的。好吧，那麼讓我們從它們運作的限制開始。為了保護銀行業發放抵押貸款、起草抵押貸款的特許經營權，這些實體被禁止進入一級市場。它們不能直接向開發商放貸，但就像它們在住房抵押貸款市場和多户抵押貸款市場所做的那樣，它們可以為建設貸款創造一個二級市場，從而增加建設融資市場的流動性。如果你看看今天由於過去幾年的通貨膨脹問題和美聯儲加息所導致的對供應的真正限制，以及建設融資變得異常昂貴。但高利率的另一個影響是，一旦項目完成，由於融資成本更高，項目對股權所有者的價值就會降低。

因此，該市場幾乎停滯不前。疫情過後，多户建築項目激增。因此，在奧斯汀等城市，由於有很多人搬到奧斯汀和多户開發商在利率上漲之前進入並啓動項目，實際上租金開始下降。一些市場的供應約束正在通過多户建築項目的激增而得到緩解。但並非所有市場都是如此。真正存在供需失衡，具體情況取決於你和誰交談，但據我所見，全國範圍內供應短缺的估計數量在100萬到500萬單元之間。因此，在供需失衡的邊緣，當供應和需求不平衡時，房價和租金就會大幅上漲。這就是我們在疫情後期看到的情況。房價大幅上漲，租金也大幅上漲，因為需求遠遠超過供應。

因此，回到這些實體可以再次做些什麼，我想再往前邁進一步。當然。今天聯邦政府為了增加住房供應而採取了什麼措施？嗯，他們有一系列需求方面的計劃，你可能會説今天這些計劃是適得其反的。我們的需求超過了我們的承受能力。但政府通過各種方式補貼需求。部分原因是通過政府贊助的實體和通過為退伍軍人提供的計劃以及通過為首次購房者和低中等收入人羣提供的FHA計劃以及由hud管理的租金券計劃，使廉價抵押貸款信貸廣泛可得。他們還在供應方面提供了一個税收抵免計劃，即低收入住房税收抵免計劃，該計劃需得到國會的年度撥款，並且是最為繁瑣的官僚程序之一，以獲取這些税收抵免。

它們由HUD分配給州財政機構，州財政機構設立了資格符合新項目税收抵免的計劃。但是，如果你有耐心和律師來處理文件工作，並且你可以通過競爭性招標過程，你可以獲得一個税收抵免，基本上可以支付新建築的費用，大約新建築成本的25%到50%基本上是通過美國税法，即税收抵免的銷售來補貼的。因此，開發商可以建造一個項目，將税收抵免出售給需要的人，並擺脱大約20%到50%的建設成本。但就是這樣。這就是聯邦政府今天所做的。我認為一個更有效的方法是在聯邦政府中創建一個新的融資計劃，提供夾層融資，那麼我們怎麼做，為什麼要夾層融資，對吧？

所以，如果你想建造一座新的公寓樓或者你想建造一座房子，如果你作為建築商或開發商投入建設成本的40%，你可以從銀行獲得建設成本的60%的貸款。因此，你的權益被槓桿化為1.5比1，60比40。如果政府提供建設成本的20%作為夾層融資，那麼你仍然可以獲得60%的優先債務，因為夾層融資將被明確地列為次要。從高級貸款人的角度來看，這相當於權益。但現在，權益持有人，即開發商只需要投入20%。這就像傳統的抵押貸款，對吧？你付出20%的首付，你就可以獲得80%的貸款。因此，在這裏，政府實際上可以擴大對新建築的融資，並因此將開發商的權益槓桿化為四比一，而不是傳統的一比一點五。如果政府將其相對廉價的借款成本傳遞給開發商，而不是市場對夾層融資的收費，開發商們，我們已經做過這個數學計算，可以建造符合負擔得起住房標準的住房，並且仍然可以從市場租金住房中獲得相同類型的權益回報。因此，這將為真正需要的地方創造大量建造新供應的激勵。

**喬 (00:42:54):**讓我們聽聽數學原理，為什麼在這種情況下，廉價住房變得更有利可圖，以及潛在情況下可能解鎖多少單位的數學。

**吉姆 (00:43:07):**是的，這是私人股本。聽你講話的人會明白，女士們也會明白，對吧？所以，如果你將你的股本槓桿四倍，你實際上可以賺取相同的回報率來建造價格更低的單位。這是有道理的。我的意思是，數學是相當直接的。我直接與各種多户開發商進行了測試，只是説，嘿，如果政府有一箇中間融資計劃，你能否建造到80%的AMI（平均收入中位數）？政府用語中的“可負擔性”是指如果某人的租金成本僅佔該80%的30%或更少，則其收入為該地區收入中位數的80%。

所以我們與一系列大型多户開發商進行了測試，如果他們可以通過廉價的中間融資將他們的股本槓桿化四倍，他們可以按照這些指標進行建造。我想給你一些更多的數字，只是…

**喬 (00:44:13):**我喜歡。我們需要數字。

**吉姆 (00:44:14):**是的。只是為了讓你明白，除了通過抵押市場，聯邦政府在住房方面的作用是多麼微不足道，HUD，住房和城市發展部門，是在1974年創建的，用於處理城市更新，因為在1960年代，內城正在崩潰。今天，它用於新住房、遊樂場、城市更新的總預算約為40億美元。相比之下，軍事預算為8000億美元。所以我們在國防上投資了8000億美元，而在住房和城市更新方面只投資了40億美元。

現在，我們還有税收抵免計劃。税收抵免計劃負責每年建造約11萬個新單元，這是一個很大的數字。但是如果我們有500萬個單位的缺口，僅憑這個計劃本身是無法填補這個缺口的，以那個補貼水平來看，需要50年才能填補這個缺口。暫時擱置一個用於這個目的的中間融資計劃，誰能夠做一箇中間融資計劃，基本上就是一個循環貸款計劃，對吧？

因為我們正在談論的是會被拿走的建築融資。建築是如何進行的，對吧？你為建築融資。一旦建築完成，建築物出租，你會得到融資，因為現在你有了穩定的租金收入現金流。因此，一組不同的貸款人將為你提供長期融資，包括房利美和房地美為新建築提供融資。因此，如果在聯邦層面有一箇中間貸款計劃，通常從許可到完成新公寓開發的時間為三到五年。因此，那個中間貸款將被拿走，然後可以立即再次使用。這將是一個循環貸款計劃。因此，這不是一次性的，也不會對聯邦預算造成持續衝擊。因此，從赤字的角度來看，這是一次性的資本化，你已經完成了，現在你有一個根據其規模可能對新住房供應產生重大影響的計劃。

所以只是為了規模化，如果有一千億的中間貸款授權，因此每年200億美元，從許可到建設需要五年的時間。因此，我們每年實際上會投放200億美元到一個循環基金中。因此，在第六年，你會得到第一年的貸款償還，你會在第六年將其再次投入使用，因此每年200億美元，而這200億美元是總建設成本的20%。因此，你現在正在促進或加速每年一千億美元的新建築，每年一千億美元的新建築將為你帶來25到40萬個新單元，這意味着一到五百萬個住房缺口，單位缺口可以在五年內填補。

**Tracy (00:47:34):**等一下，我要問所有的反對者問題。所以我理解槓桿在其中的作用。然而，考慮到2008年的歷史，我認為人們在房地產市場中使用槓桿，可能開始有點緊張。那麼那些建築貸款有多大風險呢？因為我認為在2023年，建築融資下降了大約40%。我認為這其中有原因，要麼是銀行不願意提供這種類型的信貸，要麼是受到圍繞這個特定問題的更高資本費用的限制。或者可能僅僅是由於利率的不確定性，數字不成立。因此，問題不在於貸款本身本質上有風險，而是美國政府在整個利率週期中可能會有效地持有這些貸款。但是，您能否談談如果我們這樣做，美國政府在其資產負債表上承擔了什麼風險。

**Jim (00:48:36):**我看待這個問題的方式是，如果房利美和房地美現在為他們的抵押貸款購買制定的標準，他們從銀行購買抵押貸款。這些抵押貸款必須符合一定的基本標準，包括借款人的債務收入比、抵押貸款所代表的借款人的債務服務總收入比以及貸款價值比。

所以房利美和房地美不能購買貸款價值比高於80%的抵押貸款。因此，作為一個新的購房者，你必須付出20%的首付才能獲得最終進入房利美和房地美賬本的抵押貸款。現在，也有一些例外情況，但是他們賬本上95%的抵押貸款都是基於這種20%的所有權，80%的貸款。在他們的歷史上，這種類型的抵押貸款的信用損失是微不足道的。顯然，在像我們在2008年經歷的大規模衰退中，你會有更高比例的拖欠和違約。

**Tracy (00:49:46):**儘管我認為即使在2008年，多户住宅也是可以的…

**Jim (00:49:49):**是的，多户住宅的賬目是好的。

總的來説，只要我們有增長的人口，就會有對住房的需求增加。我的意思是，如果人口開始減少，那麼在那五年的建設期結束時，一家建築貸款的持有者可能面臨一個非常不景氣的市場。但我們有增長的人口，即使我們每年只通過出生增加了50萬人，但我們每年通過合法和非法移民又增加了幾百萬人。但無論如何，我們有增長的人口，因此，你可以期待住房市場，它會根據利率等因素有起伏。地段，地段，地段對於住房總是很重要的，但我認為在政府的20%股權支持下，梅賽南貸款計劃的風險是可以很好控制的。那麼為什麼銀行不做更多的建設貸款呢？他們確實在做，但只做到60%。有梅賽南市場，但梅賽南市場很昂貴且流動性受限。你可以得到你建設成本的另外5%，但這將花費你12%到18%，這將侵蝕股東的回報率。

**Joe (00:51:09):**所以我們已經知道房利美和房地美已經發生了各種法律糾紛，你似乎正在為他們引入一個從未存在過的新市場或你的想法。所以有兩件事。一，你提到在住宅抵押貸款中，他們不會去擴大貸款。他們會從銀行購買貸款。因此在這種情況下，聽起來他們正在進入一個新領域，或者他們將進入一個新領域，即多户住宅的梅賽南貸款，而且聽起來這將是一個直接的接口。

**吉姆 (00:51:45):**不，它們是特許。那些創造了隱含擔保的聯邦特許經營，那些聯邦特許經營禁止它們進入。它們必須成為二級市場。明白了。對了。但如果我是摩根大通，我知道只要符合房利美的標準，我就可以立即將我寫給房利美的次級貸款拋售給房利美。他們會傳播，他們會寫下那筆貸款。

**喬 (00:52:10):**我得想象還有其他法律問題，你提到了你的律師，但你可以隨時從多個律師那裏獲得多個意見。所以當你談論這些想法時，是否有任何關於這是否實際允許的擔憂。

**吉姆 (00:52:25):**是的，那麼讓我們今天談談必要的步驟。他們不從事建築貸款。所以在託管期間為他們制定的資本規則並沒有涉及建築貸款的資本要求，特別是次級建築貸款。因此，這將需要制定、頒佈並由監管機構通過。這需要一些時間，但這並不是什麼高深的科學，因為銀行從事建築貸款，而且有一個針對建築貸款的銀行資本規則，房利美和房地美的監管機構可以借鑑並作為一個模型和先例。

但儘管如此，資本規則必須被制定。我認為很少有疑問房利美是否能夠創建一個建築貸款的二級市場，因為事實上，他們在上世紀80年代就做過一些這方面的交易。至於房地美，可能有一個更保守的律師比我更像是在為此辯護的律師，他可能會説房地美在二級市場上從事建築貸款可能受到限制。

但事實是，美國國會廣泛認識到這一點。有跨黨派的認識，即美國存在住房供應問題。因此，即使您不使用房利美和房地美作為工具，今天在美國最難做的事情是通過一項立法。所以我並不是一個對創立一個新的聯邦融資銀行有着狂熱樂觀主義的人，但是住房問題如此嚴重，而且在紅州、藍州和紫州以及農村社區和城市中都普遍存在，我實際上認為，如果您去國會並説，嘿夥計們，讓我們從小處着手，看看是否奏效。讓我們從500億美元開始，對比7000億美元的預算。他們難道不能找到500億美元來增加美國的住房供應嗎？我認為他們可能會。

**特蕾西（00:54:27）：**我認為您可能剛剛在談到狂熱樂觀主義評論時預料到了我的下一個問題。但為什麼我們要把它搞得這麼複雜呢？所以對於房利美和房地美直接向抵押貸款市場提供貸款存在限制，但他們實際上正在利用他們的資產負債表、信用評級、與美國政府的關聯以及隨後的廉價資本成本來有效地補貼這些抵押貸款。那麼為什麼不徹底做到這一點，讓他們擴大融資呢？

**吉姆（00:55:02）：**特蕾西，我同意您的觀點。好的，我會帶你去DC的下次會議。

**特蕾西（00:55:07）：**這只是在政治上…

**吉姆 (00:55:09):**不，不是。我認為，首先，這個想法在州一級正在得到推廣。越來越多的州住房金融機構開始這樣做，意識到開發商面臨的限制。

**喬 (00:55:19):**我們曾經做過一集關於蒙哥馬利縣的。

**吉姆 (00:55:21):**沒錯。馬薩諸塞州住房金融機構現在也獲得了馬薩諸塞州立法機構的授權來進行一些貸款。所以這個想法正在流行起來。我並不是發明這個想法的人。有許多人認為，州或聯邦機構通過這種中間貸款可以幫助開發商增加股本，增加新住房的供應或加速新住房的供應。但我認為，即使在聯邦層面，這也引起了一些興趣。問題在於我們正值選舉季，儘管我們盡力讓現有政府通過新的倡議，但他們在重新當選上有些分心。

**喬 (00:56:05):**他們有，有一些事情正在進行。所以，為了明確這一點，美國政府可以利用其借款權或貸款能力來促進這一點的理論上有多種方式。它不一定非要通過房利美和房地美，但如果通過房利美和房地美，是否需要立法或者誰？那麼你為什麼不給我們講解一下這個組成部分。誰將不得不做出決定，他們將如何做出決定，這些現有銀行在現有規則下進入新市場？

**吉姆 (00:56:37):**是的，在託管方面，是的。房利美和房地美實際上是由他們的託管人——聯邦住房金融局的執行董事和財政部共同控制的，因為財政部向它們注入了1920億美元，並持有一系列契約的優先股。因此，財政部和聯邦住房金融局都必須授權這一舉措，聯邦住房金融局必須制定一個資本規則用於建設貸款，而財政部必須同意使用它們的借款能力。他們建立貸款組合的能力必須同意他們建立一組次級建設貸款組合。但是國會無權發言。我的意思是，如果他們認為這是一個愚蠢的想法，或者他們想要將其與房利美和房地美分開進行，他們可以介入。但正如我所説的，但。

**喬 (00:57:38):**他們不是必要的..

**吉姆 (00:57:40):**投票…

**喬 (00:57:40):**積極支持這個…

**吉姆 (00:57:43):**當2008年通過HERA法案時，它創造了創立託管和結束託管的權力。託管的目的是恢復實體的安全性和健全性，這些實體的安全性和健全性已經得到恢復。他們需要更多的資本來滿足他們的資本規則需求，但他們可以通過保留他們的收益（這些收益相當可觀）並增加更多資本來籌集這筆資本，他們可以通過進入公開市場和進行首次公開募股來籌集這筆資本，如果他們被解除託管的話。國會是一個不必要的參與方。

Congress已經授權解除託管，前提是符合2008年國會制定的標準，並且關於創建新產品，這將是兩個實體創建次級貸款二級市場，不需要國會，而是需要財政部授權允許他們的投資組合用於此目的，以及作為託管人和監管機構的FHFA。因此，這是可以通過所謂的行政行動來完成的。

**喬（00:58:55）：**我們不知道誰會在十一月贏得勝利。你提到特朗普是總統時，蒙努欽已經開始採取一些步驟，包括結束清算以重建資本，並基本上使其成為一個盈利實體。再次，如果在理論上的第二個特朗普政府下發生這種情況，那麼這種途徑是否會受到限制，或者在不同情況下不需要處於託管狀態才能發生。

**吉姆（00:59:24）：**這可以通過行政行動在託管狀態下完成，並且財政部和FHFA之間的合作。如果資本規則允許，監管機構而不是託管人將允許。根據我聽到的第二個特朗普政府可能會做的事情，我認為結束託管是新特朗普政府將追求的事情。

實際上，特朗普在其中一起訴訟中提交了一份宣誓書，表示如果我沒有時間用完，我會這樣做。拜登政府，我們經歷了16年的託管，其中12年在民主政府下。民主黨似乎沒有表現出結束託管的真正意願。在我看來，民主黨周圍的政策人羣似乎將這些作為政策的直接工具，並受到財政部執行董事的控制。但我認為，即使是圍繞民主黨在住房金融政策複雜體系中的政策顧問團，我認為他們甚至也開始意識到永久託管，這種狀態有點像一種懸而未決的狀態，實際上並不理想。我認為越來越多的人開始意識到，結束託管並讓這些公司重建資本，並擁有更正常的公司治理和與不再是實際所有者的監管機構有更正常的關係是有增長的動力的。是的，這很有趣。

**Tracy (01:01:02):**如果有人從管理層再次拍拍你的肩膀，説：“嘿，你想解決託管問題，或者可能實施建築貸款二級市場嗎？你會感興趣嗎？”

**Jim (01:01:18):**我沒想到我來這裏是為了做廣告。是的，不。看，我已經考慮了很長時間，並在不同的領域上進行了工作，所以我對此有一點了解

我很想了解一點。我認為，國家面臨的一個主要問題是為我們的公民提供足夠的住房，這是我們公民社會穩定的一個重要問題。我認為這真的是一個巨大的緊張源。這是通貨膨脹的一個重要來源，而通貨膨脹又是我們經濟中的一個重要緊張源。因此，利用那些成功改革的工具來解決這種基本需求將是應該做的事情。無論是我做還是他們接過我所做的工作，或者是其他人做，都應該去做。

**Joe (01:02:15):**吉姆·米爾斯坦，非常棒的對話，學到了很多。

**Tracy (01:02:19):**太有趣了。

**Joe (01:02:19):**是的，太有趣了。太棒了。希望聽起來我沒有意見，但聽起來是一個非常有前途的想法。也許聽到這個的某人會在某種程度上接過這個球。非常感謝你的到來。嗯，謝謝你邀請我。我真的很感激。是的，那太棒了。特蕾西，那太神奇了。所以我們會談論住房元素，但僅僅是歷史，聽到的故事以及在那次對話中產生的許多靈光乍現的時刻，這些讓我不太明白房利美和房地美的隱含擔保來源於何處。我有點明白了優先股的安排，但那太棒了。我

**Tracy (01:03:10):**通過使用您的廉價資金購買2008年之前的Alt A，我忘記了榨汁收入。我完全忘記了那件事。我在想的另一件事是，聽到金融危機的戰爭故事時，讓雷曼兄弟破產真的在很多方面擊垮了金融市場。如此之多，以至於幾天甚至幾周後，關於是否救助其他事物的討論似乎已經，我們能做的就是因為我們讓這個實體破產，造成了很多問題。這似乎是一個明顯的陳述，但回想起來，我記得在2008年，2009年，關於是否讓雷曼破產是正確的事情進行了充滿活力和激烈的討論。

**Joe (01:04:01):**我知道。不，這太不可思議了。然後你想想如果只是AIG在其中的規模，你就會明白為什麼他們覺得他們必須注入一千億美元，因為全世界的金融工具數量之多。一些在美國，很多在歐洲，如果沒有那筆錢，就會破產。

**Tracy (01:04:24):**是的。我在想的另一件事，再次，從宏觀角度來看，但美國社會計劃中有多少是與税收抵免掛鈎的

**Joe (01:04:36):**和税收激勵…

**Tracy (01:04:37):**激勵而不是直接資助。

**Joe (01:04:38):**資助？所以我們必須做更多的一集，我們應該做的，這在通貨膨脹減少法案的背景下，但那個市場，我知道税收抵免，因為假設你有一些税收抵免，但如果你不納税，因為你是一個虧損實體，許多，再次，這是在IRA背景下，許多是這樣，它們是初創公司，所以他們對此沒有任何價值，或者他們是製造電池的新公司，但隨着這個二級市場的出現，他們可以出售税收抵免，吉姆稍微談到了這一點，你可以將税收抵免出售給想要減少賬單的人。這個市場正在蓬勃發展，所以我們應該做一個關於這個的一集

**Tracy (01:05:18):**某種程度上。是的，我完全贊成，但我們必須讓吉姆回來。他在談論財政經驗方面非常出色。

**Joe (01:05:26):**他會是一個很好的直播節目嘉賓，談論某個歷史問題什麼的。所以我們應該記住這一點。哦，這是個好主意。就眼前的話題而言，顯然房屋有許多限制。顯然，金融是一個重要因素，如果你能夠真正擴大市場，而且很明顯，如果你有支持權威，那麼像摩根大通這樣的商業銀行就會很樂意進入這個市場，並以較小的溢價將其轉讓給房利美或房地美。但似乎如果你能解決這個問題，每年會有數十萬套額外的住房單位，而且從我的角度來看，這個數學問題似乎是有道理的。你可能真的能夠在這方面有所作為。

**Tracy (01:06:10):**我的意思是，我要説的一件事是，我們在這裏做了很多集節目，我們在其中確定了一個問題，然後問解決方案是什麼，但實際上我們得不到解決方案。沒有解決方案，或者只是一片寂靜。在節目中我們曾討論過的一個問題是，缺乏住房，而現在我們實際上能夠討論一個潛在的解決方案。

**Joe (01:06:31):**關於這一點，我有兩點想法。首先，理論上我們已經有了實現這一目標的工具，我想不同的律師可能會有不同的看法，但至少在理論上，我們可以通過立法做很多事情，但什麼都沒有，要通過任何事情都很困難。所以如果你有一種方法可以在現有的融資工具內做一些事情，那麼在夢想中，這就不那麼遙不可及了。但對我來説，政治上也很有趣，人們對住房成本和住房短缺等問題感到非常焦慮，他們對自己能否支付首付或支付多少感到很有壓力，然而在國家政治層面上，這些問題從來沒有真正被提及。這太瘋狂了。

**Tracy (01:07:24):**你聽不到具體的提案。在辯論舞台上肯定聽不到提到房利美或房地美。

**Joe (01:07:30):**不，從來沒有。對吧？或者你聽不到任何，我不會説喬·拜登或特朗普沒有政策，因為我確定我知道拜登的預算中有一些，但鑑於公眾對住房成本的焦慮程度與政治家們談論解決住房成本的想法的數量之間存在巨大的脱節。對我來説，這就像是一種難以置信的脱節。

**Tracy (01:07:56):**嗯，還有吉姆早些時候提到的，這是少數幾個領域之一，在這裏似乎存在一些兩黨一致，至少在識別住房昂貴、存在結構性短缺的問題方面，也許我們應該對此採取一些行動。那麼，我們應該就此結束嗎？

**Joe (01:08:12):**就此結束吧。