那座象徵中國信貸泡沫破裂的香港塔樓 - 彭博報道

香港中心。攝影師：林奕/Bloomberg2017年，香港中心大廈售出時，創下了5.2十億美元的天價，以至於投資者不得不組成財團來佔據大部分股份並分配樓層。這個決定迅速變成了一個累贅。

資金短缺的業主，其中許多是中國房地產開發商，現在正在爭相與彼此競爭，以確保從73層高的大樓的租户或買家那裏獲得收入，此前在內地的住房銷售崩潰。由於這個原因，價值已經下降，一些空間現在的售價幾乎比購買價格低了50%。根據來自經紀人Knight Frank編制的數據，自2018年6月以來，中環地區的辦公室價格整體下降了約30%。

四月份，彭博新聞記者進行了一次訪問，發現一些地方的天花板板塊不見了，一些樓層的間隙中懸掛着長長的電線。當時，有通知貼在一間空置辦公室的入口處，暗示其前任租户未支付租金。在同一層，一顆中國招財樹下的地板上散落着枯萎的葉子，招財樹是好運和繁榮的象徵。

香港中心。攝影師：Lam Yik/Bloomberg這座建築物的困境象徵着中國政府打擊過度槓桿後，打擊了該市的更廣泛信貸危機。隨着違約案件增加，國際投資者對房地產開發商的債務感到不滿，導致許多開發商將他們繁榮時期的債券路演換成了法庭聽證會，以避免清算。

“在某種程度上，資本市場助長了中國的房地產泡沫。那時，開發商渴望借貸，同時也有深口袋的投資者準備投入資金，”Admiralty Harbour Capital首席執行官、前投資銀行家Patrick Liu説道。“每個人都在不斷槓桿化，並打賭房地產是中國經濟的支柱產業，不會崩潰。”

開發商違約

與違約的開發商裕宙集團控股有關的各方最近將該建築物的21樓要價降至4.3億港元。據瞭解該物業的經紀人稱，這比他們去年11月首次將該空間上市時下降了約14%，相當於該大樓上次售出時的下降約46%。

裕宙只是一家眾多中國公司中的一家，主要是開發商，自2021年信貸緊縮以來，已經拖欠了1,274億美元的美元債券。投資於該大樓的其他違約者包括世茂集團控股有限公司的創始人、億萬富翁許榮茂及其家人。

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中國美元債銷售降至十年來最低

來源：彭博社

注：數據為每年1月1日至7月18日

據土地記錄顯示，2024年1月，許用他在大廈擁有的六層作為新加坡星展銀行提供的27.8億港元（3.56億美元）貸款的抵押物。隨着辦公市場惡化，他已經以比峯值低40%以上的價格出售了大廈的兩層。

即使有如此大幅度的折扣，尋找買家也可能是一個挑戰。在六個月的時間裏，Midland商業的經紀人詹姆斯·麥克帶來了大約30位潛在競標者參觀了摩天大樓的一層。他説，只有少數人願意出價，而且每個人的出價都遠低於預期。

辦公樓買家“正在以深度折扣看待困境情況，”高力國際的高級執行董事托馬斯·查克説。高力國際的數據顯示，今年截至6月中旬，香港有11宗困境商業地產銷售，而去年總共有18宗。

當中國開發商收購The Center時，創紀錄的52億美元購買價格如此之高，以至於他們是逐層購買這座大廈的。攝影師：林奕/彭博社### 私人信貸

中環的一些大陸樓主一直在努力從直接貸款人那裏獲得再融資，香港信和公司的房地產和私人信貸業務發展負責人Gigi Wong表示。

“我們沒有繼續進行任何查詢”，因為“我們觀察到的機會在當前利率環境下已經超出可持續利息覆蓋比率，”Wong説。

中環空置率高於區域平均水平

來源：高力國際

一位投資者已經出售了資產。根據知情人士和交易文件的説法，開發商佳兆業集團於2019年向山東高速集團尋求了1.25億美元的貸款，目的是在大陸購買更多土地。$125 million loan。

該公司以大廈的第38層作為債務的抵押，以示誠意，該知情人士補充説，由於此事屬私人事務，要求匿名。他們從未想過他們將不得不出售該物業，現在該物業歸貸款人所有，”該知情人士説。

世茂的代表沒有發表任何評論。裕宙集團表示，由於上市公司不是中環21樓的業主，因此無法就此事發表評論。該公司未回覆要求向董事長詢問評論的請求。佳兆業的代表未回覆尋求評論的微信消息。

大廈的困境象徵着中國政府打擊過度槓桿後，城市陷入更廣泛信貸危機。攝影師：Lam Yik/Bloomberg### 空置空間

對於房東來説，找到租户也是一個挑戰。根據高力國際的數據，該大廈超過四分之一的辦公空間是空置的，是中環地區空置率的兩倍。

正在竣工的新辦公樓將增加競爭，目前租户主要關注新樓，這些樓擁有更好的設施，據經紀商萊坊表示。目前，美銀美林的麥克描述中環中心的租賃和銷售“異常安靜”。

牛津大學中國中心的研究員喬治·馬格努斯表示：“中國帶給香港金融機構和工作者的房地產繁榮顯然已經結束。” 中國的房地產危機“將對香港作為金融中心產生長期有害影響。”