抵押貸款利率難題令住房市場和美聯儲擔憂 - 彭博社

Conor Sen

還沒有到達。

攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社

住房市場正在出現一個難題——抵押貸款利率迅速下降，降至自2023年初以來的最低水平，但潛在購房者似乎並不在意。這可能只是一個時機問題，因為利率在交易的淡季下降，而選舉緊張情緒使買家有更多理由推遲購房。但近年來抵押貸款利率的獨特走勢 raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises

抵押貸款利率差異

新購房者的利率高於疫情期間的借款人

來源：經濟分析局，聯邦儲備

2021年底到2022年底，現行抵押貸款利率翻了一番多，從低3%上升到高6%，然而，擁有抵押貸款的人的平均利率幾乎沒有上升，從3.37%上升到3.48%。最多隻有幾百萬新購房者在支付這些新高的利率，而數千萬仍然鎖定在低疫情時期利率的房主並未受到影響。

彭博社觀點以社會保障為模型來修復最低工資不平等不是問題。 不均衡增長才是。特朗普為未來的煽動者鋪平了道路賭注已下，但美聯儲仍在經營賭場 現在，隨着現行利率因預期美聯儲降息而下降，所有未償還抵押貸款的有效利率實際上在上升。而這種上升的速度預計將在明年加快，因為新買家承諾以當前利率購房，而現有借款人繼續償還他們的低利率抵押貸款，並且一些人以更高的利率換購新房。

在我們思考美聯儲放鬆政策對2025年住房和經濟的影響時，有幾個含義需要考慮。

首先，我之前提到的關於抵押貸款利率的通縮心理意味着潛在購房者的反應時間更長。政策制定者可能會發現，他們需要提供顯著的降幅，才能讓買家，尤其是那些尋求升級或縮小住房的人，覺得數學上是合理的。很難説出這個魔法數字是什麼——6%？5.5%？5%？

其次，整體有效抵押貸款利率將在2025年持續上升的現實將限制較低借貸成本的刺激作用。如果一位擁有3.50%利率的房主決定願意出售他們當前的房子，並以5.50%的利率購買新房，這是否會促進或對經濟活動產生負面影響，因為這會使他們在其他方面的消費減少？

這裏的變數是現有房主可以選擇訪問的高水平房屋淨值。從2019年底到今年第二季度，美國人房屋中的淨值增加了80%，即近16萬億美元。為了換取更高的抵押貸款利率而搬家是昂貴的，但如果這一舉動涉及提取數萬美元的淨值，可能會導致大量的增量消費。

最終，美聯儲的降息和較低的抵押貸款利率對經濟的推動程度可能取決於美國人願意提取多少淨值來維持消費。與此相平衡的是勞動力市場的放緩和利率動態，這對家庭資產負債表形成拖累，因為美國人在疫情期間所獲得的低固定利率債務將被新的高成本債務所取代——即使當前利率低於我們在2023年和2024年大部分時間所經歷的水平。如果美國人對消費這些淨值沒有足夠的信心，那麼需要非常激進的降息週期來提供經濟所需的支持。

更多來自彭博社觀點：

想要更多彭博社觀點嗎？OPIN <GO>。或者您可以訂閲我們的每日通訊。