殭屍建築工地使德國住房問題更加嚴重 - 彭博社

瓦列裏·舍甫琴科正在準備搬入位於柏林高檔的普倫茨勞貝格區的新三居室公寓，災難卻突然降臨。一年多後，這一切仍在繼續，成為德國住房動盪的一部分。德國住房。

項目房地產集團，舍甫琴科購買單元的多户住宅樓的開發商，破產了，導致在這家三口之家原定搬入的幾個月前，施工停滯。

一年後，工地仍然荒廢，舍甫琴科一家陷入了困境。他們不僅被迫無限期地停留在租房中，而且他們25萬歐元（約27.83萬美元）的首付款——大約是公寓總價的一半——也被困在破產程序中。現在，除了租金，他們還要支付為首付款融資而借款的利息。

瓦列裏·舍甫琴科在他為家人購買的公寓的施工現場，位於柏林。攝影師：勞拉·馬爾施/彭博社“在我們得到消息後的幾天裏，心情非常沮喪，”舍甫琴科説，他是一名34歲的軟件工程師，2017年從俄羅斯搬到柏林。他不僅對開發商感到失望，還對政治家感到失望，他認為政治家應該更好地保護購房者。“我沒想到在德國會發生這樣的事情，”他説。

半成品的住宅外殼已成為全國各地的常見景象。自2022年以來，因 建築成本飆升 和中央銀行快速加息，超過1000家涉及房地產活動的公司相繼倒閉。

德國房地產破產接近十年高點

利率的快速上升促使超過1000家公司申請破產

來源：聯邦統計局

雖然這些動態在廣泛存在，但在德國的影響尤其嚴重，因為在一個長期被認為是歐洲最安全市場的地方投資了大量資本。渴望收益的養老金基金和主要房東紛紛湧入，融資開發和購買住宅投資組合，推高了房價。

高價的雄心勃勃的收購受到來自債券市場和銀行的廉價債務的推動。根據普華永道的一份報告，與大多數其他歐洲國家不同，德國的開發可以在“幾乎沒有股本”的情況下進行。這種高槓杆意味着當建築成本飆升和融資枯竭時，它們特別脆弱。

“我們看到很多情況，人們基本上是向銀行借款以獲得土地的規劃，但什麼都沒有做，”Arrow Global的房地產首席投資官扎克·沃恩説，該公司是一家投資困境資產的投資者。“銀行坐擁一筆鉅額貸款，而你甚至無法預售公寓，因為開發公司基本上已經消失。”

閲讀更多：德國經濟停滯，增長預計在年底恢復

可負擔住房的缺乏引發了挫敗感，這種情緒蔓延到反移民情緒，因為許多選民將移民視為加劇住房危機的罪魁禍首。週日，極右翼的德國選擇黨預計將在布蘭登堡州的州選舉中獲勝，該州環繞着柏林，而執政黨可能會下滑。這將是該黨在本月早些時候圖林根州選舉中的第二次勝利。

停滯的建築工地是德國政府在一個無法滿足需求的市場中推動新建築所面臨困難的象徵。總理奧拉夫·肖爾茨的聯盟在每年建造至少40萬套住房的承諾上遠未達標。德意志銀行的經濟學家預測，2024年僅會完成26萬套，2025年為26.5萬套。

德國伊福研究所的高級經濟學家克勞斯·沃爾拉貝表示：“住宅建築危機將持續很長時間。”該所的月度調查顯示，該行業的情緒接近歷史低點。“公司仍在尋找希望的跡象。”

上個季度，建築業在對經濟的增加值方面出現了最大的下降，這一放緩為德國本已疲弱的經濟增添了阻力。相關行業的連鎖反應也在顯現，從傢俱製造商到化工生產商。

德國建築協會HDB的副總經理雷內·哈格曼指出，較小的建築公司將受到新訂單驟減的特別嚴重影響，並表示單靠降低利率不足以復興該行業。“最重要的是，投資者需要長期穩定，而目前並非如此，”他補充道。

瑞典房東Heimstaden Bostad的聯合首席執行官克里斯蒂安·弗拉德蘭德表示：“德國將繼續成為歐洲房地產市場的落後者。”該公司在從英國到波蘭的建築中擁有近3萬套住房，包括德國的住房。“新建築的成本變得更高，住宅市場的顯著失衡正在加劇。”

這種痛苦對像舍甫琴科一家這樣的人尤其嚴重，他們本着善意簽署了購買合同，但除了等待和希望幾乎沒有其他選擇。破產程序旨在儘快償還債權人，不適合重組建築項目，因為這些項目在任何資金到位之前需要大量投資。

“那些購買公寓以便居住的家庭——也許他們甚至不得不搬出舊公寓——如果無法完成這些項目，這將帶來很大的個人壓力，”法律事務所Schultze & Braun的沃爾克·博姆説，他擔任項目房地產的破產管理人。

雖然許多像博姆這樣的管理人旨在完成這些項目，但使其成功是一項挑戰。確保新資金以支付承包商和購買材料可能很昂貴，而現有債權人通常不願意在壞賬上再投入資金。有時，負擔甚至可能落在潛在購房者身上，讓他們自己籌集額外資金。

對於一些投資者來説，這些半建成的項目可能是一個相對便宜的機會，可以在未來的緊張市場中受益。比如，Arrow Global在6月以破產方式收購了房地產開發商Interboden，目的是不僅完成其在建項目，還接手其他需要新資金的項目。

“我們看到的是許多擱置的項目——基本上是各個階段的好項目——其中一些部分或幾乎完成，而開發商只是耗盡了融資，”Arrow的沃恩説。

不僅是開發項目需要新的投資。德國現有的住房存量大部分建於1970年代或更早，需要升級。許多房東為了節省現金，減少了資本支出，但改善措施越來越不可避免，特別是在能源效率的法規下。

“很多德國住房存量相當陳舊，需要大量投資才能將能源評級從糟糕提升到可接受，”Oaktree Capital Management房地產集團歐洲負責人本·比安奇（Ben Bianchi）表示，他正在尋求從資金緊張的房東手中收購住宅投資組合進行翻新。

位於柏林普倫茨勞貝格區的MALMÖ28項目的廢棄建築工地。攝影師：勞拉·馬爾施（Laura Malsch）/彭博社與此同時，市場持續收緊。由於缺乏啓動新住房開發的激勵措施，新房和現有房屋之間的價格差距正在擴大，這是新建房屋稀缺加劇的一個指標。

這意味着對於像舍甫琴科一家這樣的潛在購房者幾乎沒有緩解的前景。他們的項目在春季被新的承包商接手，但建設並沒有如預期在夏季重新啓動。

“我真的很擔心他們會在意識到完成這個項目並不像他們想象的那樣盈利時退出，”舍甫琴科説。