隨着教堂空置，宗教團體採取新角色：住房開發商 - 彭博社

南卡羅來納州哥倫比亞的工人在2022年將前羅斯伍德浸信會教堂改造成三棟公寓樓。

攝影師：州報/論壇新聞服務通過蓋蒂圖片社

2009年，阿靈頓長老會教堂在其北弗吉尼亞社區慶祝了一個多世紀的歷史。它還面臨着另一個不太樂觀的里程碑：這個在1950年代曾擁有超過1000名成員的會眾，現在人數不足100。因此，教堂開始了一次不太可能的復興。

在接下來的十年裏，阿靈頓長老會將拆除其主教堂，並以850萬美元的價格將土地出售給阿靈頓可負擔住房合作社——低於市場價值的20%。該非營利組織隨後建造了吉利亞姆廣場，一個173個單元的可負擔住房開發項目。教堂的成員現在在大樓的底層租用禮拜空間，該大樓於2019年完成租賃。

阿靈頓長老會教堂的會眾於2016年到教堂參加最後一次禮拜。照片由凱瑟琳·弗雷/華盛頓郵報通過蓋蒂圖片社提供這個項目滿足了教堂及其成員“做一些超越自我的事情”的需求，正如教堂的牧師在紐約時報中所述的那樣。

宗教機構擁有的多餘財產可以輕鬆轉化為住房意外之財的想法，多年來一直是支持住房的“我家後院是好地方”運動的信條。這是一個誘人的説法：由於美國人對宗教服務的參與逐漸減少，美國城市同時面臨着嚴重的可負擔住房短缺和教堂、寺廟、會議中心、清真寺和猶太教堂的明顯過剩。一個被稱為YIGBY的YIMBY變體——即“上帝的後院是好地方”——是 由聖地亞哥的住房活動家在2019年創造的。更廣泛的使命是：將信仰組織直接帶入美國住房危機的前線。

為了幫助宗教團體追求住房項目，從 加利福尼亞 到 弗吉尼亞 的地方和州立法者們一直在推動立法，以加快教堂擁有財產上的項目。在聯邦層面，拜登白宮於2021年創建了一個 住房和城市發展部的信仰基礎和社區夥伴關係中心。

但預期的奇蹟——在全國城市社區迅速創造更多可負擔住房的同時解鎖他們房地產的價值——並沒有以許多人希望的速度實現。

位於波士頓羅克斯伯里社區的長期關閉的美國加爾瓦里聖教會正處於可能重新開發的爭議中心。攝影師：Craig F. Walker/《波士頓環球報》通過Getty Images“教堂有時會認為他們可以為自己建造新的空間，建造可負擔的住房併產生收入，”威斯康星州的RootedGood組織的聯合創始人馬克·埃爾斯登説，該組織幫助信仰團體重新思考他們的房地產資源。“通常情況下，能夠實現其中之一就已經很幸運了。兩個將是巨大的勝利。但三個呢？”

是什麼阻礙了教堂轉變為住房的進程？坦率地説，即使是上帝的房子也必須遵守人類的分區法。而隨着越來越多的教會研究將財產轉變的想法，這類項目的獨特挑戰變得顯而易見，從籌集資金到克服建築本身的建築不兼容性。

即使是像吉利亞姆廣場這樣的成功案例也表明這個過程有多麼困難。作為一個案例研究關於該項目的説明，大多數會眾接受了將他們的“沉重負擔建築”轉變為一個急需住房來源的想法，以應對日益高昂的地區成本。但一些成員表示反對並離開了教堂；有一個人試圖不成功地將這座1930年代的建築列為歷史地標以阻止拆除。該物業還需要由縣重新分區為多户住宅用途。

最終，這項工作花費了近十年的時間——以及來自14個不同資金來源的約7100萬美元——才讓第一批租户入住。

關閉潮

機會依然巨大。根據加州大學伯克利分校特納住房創新中心的 2023年研究，僅在加利福尼亞，信仰組織擁有超過47,000英畝的潛在可開發土地。而林肯研究所的 地理空間解決方案中心的最新分析發現，宗教團體在美國大約擁有260萬英畝土地，其中約32,000英畝位於交通便利的城市地區。在高端情況下，這片土地如果進行高密度開發，可以提供超過700,000個新住房單位。該組織的主任傑夫·艾倫比認為，即使是這樣的分析也低估了宗教組織房地產資產的真實規模。

這一信仰景觀正在經歷劇烈的轉變，因為美國正經歷一場“教堂關閉的海嘯。”住房顧問裏克·萊因哈德估計， 多達100,000座禮拜場所——約佔美國估計總數的四分之一——可能在未來幾十年內關閉。隨着 沒有宗教信仰的美國人數量的增加，幾乎所有信仰團體都在經歷面對面崇拜的下降。二十年前，42%的美國成年人定期參加宗教服務， 今年早些時候的一項蓋洛普調查發現，這一數字已降至30%。新冠疫情進一步加劇了這一下降，許多 轉向在線服務的教徒至今尚未返回現場。

這種新趨勢與長期的人口變化相結合。在美國一些老城市，如 波士頓、 布法羅 和 巴爾的摩，為19世紀和20世紀初的移民潮而建的社區教堂常常空置或面臨關閉和合並。這些物業通常是需要昂貴更新的精美歷史建築，可能包括牧師住宅、修道院、牧師公寓、學校和其他相關建築。

華盛頓特區的第九街基督教堂是一座1897年的哥特復興建築，在2016年經過大規模翻新後重生為30個市場價公寓。照片：比爾·奧利裏/《華盛頓郵報》通過蓋蒂圖片社而在陽光帶地區，如 德克薩斯州 和 南佛羅里達，禮拜場所則面臨不同的挑戰和機遇。這些建築可能是在戰後郊區興起的，擁有廣闊的停車場，只有在偶爾的節假日才會填滿。現在，它們被更近的開發所包圍，教會領導者渴望重新開發多餘的空間用於其他用途以賺取收入。

“基於信仰的社區擁有大量的土地和建築，”林奇基金會的執行董事凱蒂·埃弗雷特説。“人們參與信仰的方式與50年前相比發生了變化，現在有多餘的資源。”

這家波士頓非營利組織支持與羅馬天主教會相關的一系列努力，曾與林肯研究所合作分析教會在馬薩諸塞州的財產，發現有足夠的房地產可以創建140,000個可負擔住房單位；他們希望在一年內發佈一項全州計劃來實現這一目標。

埃弗雷特補充説，鼓勵這種發展是一種道德義務：“如果這與每個人的社會正義使命一致，就像現在這樣，我認為不去追求它是不負責任的，”她説。

建設上帝的後院

埃爾斯登在威斯康星大學麥迪遜分校擔任校園事工中心的執行董事期間開始在這個領域工作，他幫助監督學生住房的建設。自2020年1月幫助啓動RootedGood以來，他與全國各地的基於信仰的團體進行了交流。

“這就是一種氛圍，”埃爾斯登説。“即使是表現良好的教會也應該考慮更好地利用他們的資源。”

RootedGood現在開設了一門課程，幫助宗教組織成為住房開發商；自年初以來已有93個組織報名參加。其中包括美國長老會，該教會向其8000個教堂發佈了關於房地產開發的指導與RootedGood合作創建。

馬修紀念露台是一座99個單元的經濟適用房，建在華盛頓特區馬修紀念浸禮教會擁有的土地上。攝影師：馬克·蓋爾/《華盛頓郵報》通過蓋蒂圖片社在南加州，經濟適用房的缺口尤為明顯，跨宗教社區組織 LA Voice 一直在與全市的教會合作進行住房項目；根據執行董事扎克·胡佛牧師的説法，大約有100個項目處於某個開發階段，代表着大約7,600個住房單元。

但是，將宗教團體擁有的土地和建築轉變為住房的努力常常面臨一系列熟悉的障礙。禮拜場所通常位於需要重新規劃以適應住房用途的特殊分區地塊上。鄰里的反對 常常隨之而來。

“令人驚訝的是，許多從未走進教堂的鄰里居民，突然對教堂的未來和計劃表現出極大的興趣，”埃爾斯登説。

轉型經歷

這類工作的許多內容集中在空置或未充分利用的土地上，但涉及現有結構的適應性再利用項目面臨額外的挑戰。已經屹立了一個世紀或更長時間的石頭和磚砌教堂通常有大量的延遲維護，其獨特的設計給修復者帶來了相當大的困難；這就是為什麼許多教堂被改造成 釀酒餐廳、 藝術空間 和 音樂工作室 而不是公寓的原因。

宗教物業根據斯蒂芬·費蘭迪的説法，分為三個主要類別，他與合作伙伴巴布·賓登共同創辦了位於馬里蘭州的 PraiseBuildings，這是一家專門出售禮拜場所的經紀公司。

鄉村教堂通常是最容易改造的，因為許多教堂都是簡單的木框結構。但它們通常與墓地緊鄰，這可能會讓未來的租户望而卻步，並在安裝化糞池和其他基礎設施時造成複雜性。郊區教堂擁有大型停車場，提供更多的擴建和連接公用設施的空間，儘管直接拆除重建可能更經濟。

紐約特洛伊的和平王路德教堂在2017年準備進行最後的禮拜，隨後將被改建為公寓。照片：約翰·卡爾·達尼巴爾 / 阿爾巴尼時報聯合報 via Getty Images那些可能具有豐富建築特色和潛力的老舊城市教堂，帶來了最棘手的重建挑戰。許多教堂缺乏停車位——這通常是住宅建築的要求。有些教堂的地下室埋葬着遺物或著名人物。歷史保護可能會導致延誤：例如，在巴爾的摩，聖約翰的聖公會教堂 改建為辦公空間的過程因保護彩色玻璃窗的爭議而延遲了一年。

然後是將作為大型聚會空間建造的歷史建築改造成現代住宅的艱鉅細節。高達70英尺以上的寬敞大廳可以通過安裝鋼結構支撐來容納三層甚至四層的住房單元，但這需要新的或擴展的管道、電氣和通風系統。老舊建築缺乏空調等設施；舊鍋爐需要更換為允許各個單元控制的系統。現代噴淋系統單獨就可能花費60萬美元。

華盛頓特區的公寓The Sanctuary的內部保留了一些過去生活的細節，包括一座原始樓梯和彩色玻璃窗。照片由Bill O’Leary/The Washington Post通過Getty Images提供位於戰略城市位置的輝煌19世紀地標 價格出奇地低，但這反映了改造所需的資源；需要投入大量資金，最終產品可能是 高價公寓，而不是可負擔住房。“如果錢不是問題，那就很簡單，”Ferrandi説。“但很難讓數學成立。”

信仰組織——本質上樂觀——最初常常忽視這些挑戰，認為善意可以克服任何障礙。然後他們發現自己陷入困境。

“我很想説是的，一些教會確實快速而高效地做到了這一點，但我實在不知道有誰這樣做過，”來自聖安東尼奧的SAMMinistries的總裁兼首席執行官尼基莎·貝克説，該項目與教會及其物業合作，幫助無家可歸的居民。“教會缺乏房地產開發的廣度和深度，缺乏關係和應對法規及許可的能力。你如何將所有這些專業知識彙集到一個團隊中，以便在你的教會合作夥伴之間朝着共同目標努力？”

超越住房

即使是擁有物業經驗的教會也可能面臨困難。哈萊姆的貝薩尼浸信會教堂在其位於紐約市西153街303號的家附近的教會擁有物業上花費了數年時間開發住房。執事史蒂文·羅賓遜表示，一個原定需要兩年的住房項目，由於融資和施工的延誤，延長到了七年；他告訴一位融資者，在推進該項目時，他“擁有約伯的耐心”。

羅賓遜表示，教會一直在尋求開發位於2901弗雷德裏克·道格拉斯大道的另一塊土地，試圖將空地轉變為可負擔住房。但這比預期花費了更長的時間。這是一個小地點，因此只能容納少量單元。在今天的融資環境中，這意味着它並不是一個賺錢的項目。

RootedGood的埃爾斯頓提醒教會從“為什麼”開始——考慮參與房地產的原因——然後再深入“如何”和“什麼”。教會常常陷入困難的開發問題，然後不得不退回。

加快開發過程需要更多的努力和教育。林奇説，許多轉型對話在2020年左右開始認真進行，但組織需要預期，真正的大規模開發將需要五年到十年的時間。

工人在2016年對科羅拉多州布萊頓的佈道教堂內部進行翻新。該歷史建築建於1940年，後來被改造成了一家釀酒餐廳。攝影師：Anya Semenoff/Denver Post via Getty Images這也意味着要考慮每一個可用的選項，以充分利用未充分利用的物業，而不僅僅是默認選擇公寓或老年住房。教堂的土地和建築通常可以更容易地在社區中發揮其他有價值的作用，比如託兒所或工作空間。

例如，在阿拉巴馬州的海灣海岸，RootedGood幫助一家教堂將多餘的物業轉變為商業孵化中心。一些教堂將其商業廚房租給食品創業者，或為食品卡車創建集結場所。鄉村教堂由於距離和人口密度面臨特殊挑戰，但一些教堂找到方法激活其物業，並在社區中發揮獨特作用。埃爾斯登看到一些教堂考慮在其停車場創建電動車充電站，或利用設施舉辦區域醫療診所。

為了應對認識到實現基於教堂的土地機會仍然複雜的情況，越來越多的組織尋求提供專業知識，以賦能宗教團體向前推進。林肯研究所的地理空間解決方案中心希望進一步完善其宗教物業分析，以提供真正可開發土地的核算，從而使項目決策和融資更快推進。在聖安東尼奧，SAMMinistries創建了社會服務進步研究所，以幫助培訓教堂進行房地產開發以及創傷知情護理。

RootedGood希望顯著擴大其影響力，目標是在未來幾年內與超過1,000個教堂合作。埃爾斯登相信，這項工作不僅可以重新中心化會眾對其在社區中角色的思考，還可以使他們的校園適應現代需求。它可以幫助重新構想這龐大的瀕危社會基礎設施，並解決一個持續存在的美國問題：對替代聚集場所的渴望。

“我最近在麥迪遜投票時，兩個投票地點被擠在一起，因為其中一個教堂關閉了，”他説。“在教堂和圖書館之間，我擔心我們會在20年後醒來，説，‘天哪，我們應該建更多的社區中心。’好吧，是的，我們實際上是有的。”