社區小店在住宅區復甦 - 彭博社

芝加哥西區的一家雜貨店是20世紀初出現的城市便利店的典型代表。

攝影師：stevegeer/iStockphoto via Getty Images

1926年建成時，位於華盛頓州斯波坎東紐瓦克街和勞拉街交界處的一層建築，曾作為小雜貨店、理髮店和糖果店，為城市佩裏區的居民服務。該商店最終改為住宅，直到2018年才重新開放，成為穀倉，一個結合了麪包店和釀酒餐廳的地方。

這種轉變——從廢棄建築到繁榮商業——得益於2017年斯波坎的分區法規的改變。該市允許歷史上曾作為便利店或咖啡館的建築重新恢復其商業用途，即使在通常不允許零售的社區，如單户住宅區。

這家位於住宅區的前雜貨店，2016年時在斯波坎的店面處於空置狀態。來源：谷歌街景到2021年，它重新開業成為一家麪包店和釀酒pub。來源：谷歌街景斯波坎的規劃主任斯賓塞·加德納表示，生活在城市中的人們希望有可以步行到達的本地商店和服務。這個想法已經證明非常受歡迎，以至於加德納的團隊現在正在考慮將這一政策擴展到沒有任何歷史建築的社區。

“這是我在社區中外出時討論的頭號話題，”加德納説。“無論我是在談論可持續性、減少温室氣體排放還是改善我們社區的生活質量，人們都會指出一些成功轉型的歷史例子，並認為這對社區是一個淨收益。”

斯波坎是幾個正在放寬限制商業在住宅區設立的區域劃分的城市之一。規劃者表示，將小商店、餐館和服務嵌入住宅社區的結構中，可以改善步行性，減少交通和運輸排放，並提供促進社會凝聚力的“第三空間”。

這並不是一個新想法：直到20世紀中葉，城市社區通常展示出多種用途的混合——即使在住宅區。房屋與街角雜貨店、地下酒吧和提供各種商品和服務的店面交錯在一起。

這種做法在戰後嚴格的區域劃分法規和以汽車為中心的規劃出現後結束，這將商業活動引導到購物帶和中心。除了在區域劃分法律生效之前獲得豁免的老商店外，這種小型市場和服務現在在美國和加拿大的大多數住宅社區中是被禁止的。許多以前的商店被改建為私人住宅或被拆除。

位於德克薩斯州休斯頓的一家前雜貨店，建於1928年，現已改建為閣樓風格的住宅。攝影師：詹姆斯·尼爾森/休斯頓紀事報通過蓋蒂圖片社在巴爾的摩，這座磚砌住宅保留了其作為雜貨店時的塗鴉標識。攝影師：大衞·達德利/彭博社“當所有這些區域都被劃為單户住宅時，區域劃分並沒有與實際情況相符，”肯塔基州路易斯維爾市規劃辦公室的規劃主管喬爾·道克説。“全國各地的規劃者越來越多地瞭解區域劃分的背景——它的極端限制、極端排斥，以及區域劃分並沒有真正提供我們想要生活的社區。社區是自然而然形成的；社區是因為靈活性而產生的。”

從 西雅圖 到 巴爾的摩，重建這一失落的零售網絡已成為許多區域改革者的目標。這是“15分鐘城市”概念的核心原則，旨在讓居民在短暫的步行距離內獲得所有需求。這也符合後疫情時代零售趨勢，朝向 更小佔地的實體店。

但撤銷數十年的規劃正統觀念，嚴格將商業與住宅分開，將是一個緩慢而漸進的過程，並且伴隨着關於城市更新和與房主之間衝突的擔憂，以及在亞馬遜和沃爾瑪時代使社區商店成功的挑戰。

超越購物區

北美城市中許多最受歡迎的社區零售類型遠未達到步行可達性目標，像温哥華不列顛哥倫比亞省的 Toderian UrbanWORKS 的規劃師布倫特·託德里安（Brent Toderian）表示。“它們往往以汽車為導向，通常通過 一種迷你購物中心 的形式實現，前面有停車場或廣場，連鎖店或便利店，”他説。

此外，託德里安表示，曾擔任温哥華規劃局局長的他，住宅開發商通常不願意建設零售空間，並且經常完全選擇不參與混合用途項目的商業部分：“在規劃中是允許的，在分區中也是允許的，但它並沒有被建造。”

1942年，華盛頓特區第11街和P街的典型角落商店，位於一條住宅街的盡頭，正好在電車線路上，有一個地下雜貨店。攝影師：戈登·帕克斯/遺產影像/赫爾頓檔案通過Getty Images在他的諮詢工作中，託德里安倡導一種他稱之為“街角便利”的精細化零售模式：一個小市場、咖啡館/餐廳或服務，理想情況下應該在城市和郊區的每個街角都是合法的。

這種商業集羣通常在20世紀初圍繞電車交叉口出現。倖存的街角商店仍然是老城市的主食——根據託德里安的説法，它們“幾乎是受到規劃者和居民的喜愛”。新冠疫情和遠程工作的興起進一步加劇了可達社區聚集場所的價值。

託德里安表示，在嚴峻的零售環境中，小企業主已經面臨許多挑戰來維持他們的生意。“我們不要讓主要挑戰變成城市讓他們非法的事實。至少，市政廳應該讓路。”

住房催生商業

在許多方面，將小規模零售重新引入住宅區的推動是最近幾年各州和城市所追求的 支持住房的區劃改革 的一種變體。幾個大都市已經廢除了要求單户住宅的土地使用法律，鼓勵建築商在住宅區增加低層“缺失中間”住房類型，如雙拼房和聯排別墅。

託德里安説：“當你在討論缺失中間住房時，人口在這些社區中可能增加到足以支持當地可步行零售商的程度，討論提供更多人們可以步行到的東西是顯而易見的。” “這兩者是相互關聯的。”

這種動態在西雅圖正在發揮作用，該市正在改革區域法規，以遵守2023年州法律，要求市政當局允許在單户住宅社區中提供多種住房類型，西雅圖規劃與社區發展辦公室的顧問布倫南·斯塔利（Brennan Staley）表示。它還在加大力度創建15分鐘社區，在這些社區中，“人們能夠步行和騎自行車，這既是一種氣候策略，也是一種使地區更宜居的方式。”

角落零售滿足了所有要求。去年三月，該市發佈了一份鄰里住宅區的草案更新，其中包括一項合法化住宅區角落商店的條款。值得注意的是，該提案範圍廣泛，不僅包括餐館和零售商，還包括輕工業，如食品加工和手工操作。

“從概念上講，這是我們設想鄰里住宅區目的和角色的巨大變化，”斯塔利説。

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在路易斯維爾，規劃者同樣正在從基於用途的區域規劃轉向一種更靈活的基於形式的方法，重點關注建築和土地的形狀。“區域規劃告訴你不該做什麼，”道克（Dock）説。“形式告訴你如何做好。”

例如，規劃者採取基於形式的方法，而不是禁止商業用途，他們會努力確保某個企業的規模和目的適合該地點。因此，市政府批准了 一項允許擴大對托兒中心的訪問的法令，該法令適用於住宅和工業區，旨在將護理提供者與人們的居住和工作地點連接起來。到目前為止，已經開設了15個新中心，而這些中心在原始法規下是被禁止的，Dock説。

為了幫助塑造這一過程，路易斯維爾大學的城市設計工作室正在繪製 城市歷史角落商店的位置和條件，旨在評估將其作為社區復興的支柱和新企業啓動地點的修復選項。

一張顯示肯塔基州路易斯維爾歷史角落商店位置的地圖。根據研究人員的説法，約56%仍在商業使用中。來源：路易斯維爾角落商店繪圖項目，路易斯維爾大學城市設計工作室“中等住房需要與商業孵化空間相結合，”Dock説。“人們希望在社區中生活，同時成為企業家，而因為空間不在附近而需要花費大量資本，這阻止了很多人進入這個市場。”

零售紳士化

將製造業和住宅用途混合可能會喚起對城市規劃前景象的陰暗想象——低收入住宅區夾雜在煙霧瀰漫的工廠或惡臭的屠宰場之間。現代商業活動可能帶來其他問題，例如噪音和停車衝突。為了減少干擾，西雅圖的便利店提案將限制商鋪面積不超過2500平方英尺（232平方米）。它們必須位於建築物的底層或地下室，並且只能在早上7點到晚上10點之間營業。户外座位不得位於距離其他住宅50英尺（15米）以內。

尤其是在昂貴的城市中，小型零售迴歸住宅區引發了另一個擔憂——新商店最終可能僅限於如葡萄酒吧和手工麪包店等便利設施，助長紳士化的循環，使住房變得遙不可及。

根據零售專家和吉布斯規劃集團的總裁鮑勃·吉布斯的説法，富裕社區的便利店必須與可能在開車不遠處的超市和購物中心競爭。因此，成功重新激活這些零售商需要“合適的經營者，擅長一兩個類別的最佳產品：最佳三明治、最佳葡萄酒，”吉布斯説。

但便利店也可以在高人口密度的低收入社區中蓬勃發展——尤其是那些被零售連鎖店遺棄的食品沙漠，在這些地方，對食品和日常必需品的需求目前由依賴香煙、零食和酒精的便利店滿足。這些社區的挑戰在於，店主通常是最近的移民，通常缺乏購買更高質量新鮮水果、蔬菜和健康選擇的能力。

“他們沒有大型零售商所擁有的購買力，”國家非營利組織食品信託的社區項目副主任Nyssa Entrekin説。“這是一個難題。”

小型社區便利店是像費城這樣的低收入社區的重要食品來源。攝影師：Cory Clark/NurPhoto via Getty Images信託的健康便利店倡議與費城和新澤西州卡姆登的店主合作，幫助補貼新鮮水果和農產品的銷售，提供冷藏設備和營銷材料以展示和推廣新鮮選項。

在這些努力的基礎上，一羣來自卡姆登的多米尼加便利店店主最近成立了一個協會，以便進行集體採購，並計劃翻新一個曾經是城市便利市場分銷商的倉庫，Entrekin説。她解釋説，當地農民不會向幾十家不同的商店送貨，因此倉庫將為店主提供“一個聚集商品的地方。”

位置，位置，位置

吉布斯對便利店的復興採取了務實的態度，並不一定設想回到每個街區都有小商店的日子。他説，一個1200平方英尺的商店銷售食品和雜貨，每天需要產生1000美元的銷售額，以支付市場價的工資和租金。為了達到這個目標，它需要在1000户家庭的四分之一英里內。“一個典型的戰前社區大約有500户家庭，從邊緣到社區中間步行五分鐘，因此理想情況下便利店應該位於兩個社區之間，”他説。

但是如果一個社區能夠增加住房並在那五分鐘的“步行範圍，”它就能支持更多的零售。“這就是高密度的巨大好處。更多就是更多。”

Toderian認為，城市政府應該直接激勵便利店，就像小鎮補貼主街復興項目一樣。

“普通人不會區分公共和私人，但我們的規劃系統卻是；我們為公共部門買單，而我們可能干預私人部門的想法似乎很奇怪，”Toderian説。“但是如果他們有各種公共利益——更好的生活質量、更低的排放、更少的駕駛和對小企業的支持——我們為什麼不幫助支付這些呢？”

至少在西雅圖，居民可能會同意。在社區住宅區更新的公眾評論期間，Staley説他預計會收到一些房主關於便利店可能產生噪音或其他干擾的投訴。

“但我們聽到的是對這個概念的壓倒性支持，”他説。“主要的評論是：‘我們應該在每一個地塊上都允許這樣，而不僅僅是角落。’”