房車交易失誤引發ICG因虛高估值提起訴訟 - 彭博社

英國投資管理公司中間資本集團有限公司正在起訴一家房地產服務公司，理由是其聲稱的物業估值被誇大，而該公司為此借出了數億英鎊。

此案圍繞着據估計欠ICG基金的5億英鎊（6.57億美元），由房車公園所有者RoyaleLife所欠，知情人士表示。專注於退休的房地產業務去年倒閉，其所有者鮑勃·布爾被宣佈破產。

三隻獨立的ICG基金正在對Avison Young提起法律行動，這是一家總部位於多倫多的房地產經紀公司，依據公開文件顯示。其中一隻基金預計可能會損失超過其從RoyaleLife那裏所欠的款項的一半。

Avison Young為RoyaleLife的許多地點提供了估值報告，知情人士表示，因信息私密而要求匿名。這些數字對於確定ICG將為房車公園提供多少貸款至關重要，而房車公園是貸款的主要抵押品來源。

房地產貸款方根據物業估值的最大比例提供信貸，英國的高級債務提供者在過去十年中通常提供約60%的比例。誇大基礎估值將允許房東借入更多資金，減少他們所需的股本，同時在價格下跌時使貸款方面臨更高的損失風險。

總部位於倫敦的ICG，管理着超過1000億美元的資產，已聘請 Mishcon de Reya 的律師進行訴訟。代表ICG的律師在2月份向Avison Young發送了關於此案的初步通知信，並在8月份提起了訴訟，依據一些人士和公開文件的説法。ICG尚未向Avison Young送達訴狀，並且必須在12月之前這樣做，以使其成為有效的索賠。

ICG的一位發言人拒絕發表評論。Avison Young的一位發言人表示，該公司“無法對Avison Young代表其客户進行的任何工作發表評論。”

廉價資金時代

RoyaleLife專注於房車公園，類似於美國的拖車公園，旨在為年長的英國人提供一種將其磚石房屋換成預製房屋的方式，這些房屋位於為55歲以上人士保留的地塊上。

該案件對廉價資金時代的房地產估值構成了重大挑戰，當時資產價值飆升至創紀錄的高點。許多投資者因2022年利率的突然上升而受到影響，導致貸方在尋求限制損失時展開了相互指責。

RoyaleLife所欠的其他債務包括 Avenue Capital Group Llc、 Sun Communities Inc 和Octopus Investments Ltd。

ICG的舉動讓人想起全球金融危機後的情況，當時在房地產價值崩潰後，針對評估師的索賠激增。這也引發了關於房地產經紀公司內部潛在利益衝突的問題，這些公司為投資者提供包括銷售和租賃建議在內的多種服務，同時也提供估值服務。會計行業的類似擔憂，也提供廣泛的諮詢服務，導致人們呼籲拆分審計和諮詢工作。

做空者已針對歐洲房地產公司並質疑其估值，突顯出包括 阿德勒集團股份公司、 CPI房地產集團股份公司、 維維昂投資公司、 SBB 和 家園REIT有限公司在內的房東。

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ICG的訴訟由三個獨立的投資工具提起，包括該公司的旗艦高級債務組和其Longbow房地產債務業務的兩個單位。

總的來説，ICG認為它應從RoyaleLife那裏獲得超過5億英鎊的款項，彭博社此前曾報道。ICG投資者預計將遭受的損失程度在基金文件中並不明確。大部分投資是通過在盧森堡的投資工具進行的，這些工具尚未報告他們預計在交易中會損失多少。

然而，一些貸款來自於在倫敦上市的封閉式基金， ICG-Longbow高級擔保英國房地產債務投資有限公司。在截至一月份的年度賬目中，該基金為RoyaleLife交易的損失準備了超過1700萬英鎊的撥備，佔該ICG基金所欠款項的約54%。

ICG拒絕對其其他基金預計的任何損失金額髮表評論。

去年五月，ICG啓動法律行動，通過將控股公司置於管理中來扣押RoyaleLife公園。由ICG控制的RoyaleLife場地已轉移至新實體，並由新運營商接管。

在同一個月，鮑勃·布爾出現在《星期日泰晤士報》的“富豪榜”上。在一篇個人資料中，他談到了如何從他的漢普郡大房子開始建立這個業務，房子裏有保齡球道、游泳池和六個雙車庫，用於停放他的超級跑車。那座房子後來因貸款方啓動的破產程序而被收回。

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