倫敦梅費爾辦公房地產的吸引力受到考驗 - 彭博社

Chris Hughes

最豪華的郵政編碼？

來源：彭博社

倫敦梅費爾區與倫敦市中心其他地區之間的邊界並不是由警衞或牆壁所劃定——至少目前還不是。但對許多人來説，描繪 公園大道、牛津街、攝政街和皮卡迪利 的這條無形線並不是輕易可以跨越的。在即將出售的阿蓋爾（Argyll）中，站在正確一側的價值將成為關鍵因素，這是一家類似梅費爾的WeWork的企業。

倫敦的辦公市場呈現兩極分化。新開發的、環保的優質房源供應短缺，而老舊的二手物業則面臨高空置率。梅費爾內部可用的空間正在減少，尤其是大型辦公室。

彭博社觀點與CVS不同，沃爾格林找到了應對困境的辦法致命的鳳凰太陽需要更強有力的防禦波音的工會終於達成了合理的勞動協議民粹主義對經濟增長不利當然，工地上確實有一些起重機在工作。收購公司黑石集團正在重新開發伯克利廣場南側的一大片土地，作為其未來的區域基地。開發商格羅夫諾爾有一個雄心勃勃的項目——“南莫爾頓”——計劃提供兩個每個超過70,000平方英尺的辦公室。但這些辦公室將在建設完成之前就會出租。之後，主要開發項目的管道將變得稀薄。

因此，超越當前梅費爾地點的公司必須在附近選擇一個較小的次級位置——形成一個雙層工作場所——否則就得説再見。投資銀行Evercore Inc.正在從斯坦霍普門的豪華辦公場所遷往維多利亞，彭博社上個月報道。這大概更多是出於必要而非選擇。

類似的動態在傳統金融區東部的所謂“平方英里”中上演。優質的新開發項目迅速被預租——見對沖基金Citadel對正在建設的Broadgate辦公樓的承諾，其空間比目前的辦公場所多出三分之二。

然而，在這片沙漠中，有一些可用物業的小綠洲，已成為蓬勃發展的服務式辦公室行業的理想場所。WeWork可能經歷了戲劇性的興起與衰落，但擁有酷炫和優雅氛圍的靈活工作空間業務卻悄然繼續發展。小公司願意為靈活租約和無煩惱、即插即用的辦公室支付高額租金，配有微笑的禮賓、米色傢俱和設計師廚房。

在這種背景下，Argyll的潛在出售浮出水面。這家高檔服務式辦公室公司在倫敦最豪華的郵政編碼地區擁有辦公場所，包括梅費爾。根據金融時報本月早些時候的報道，此次擬議的出售將為所有者Alpine Grove Partners（美國私募股權公司）和企業家Seth Klarman的投資工具Baupost提供一個整潔的退出。他們在2021年從管理中收購了Argyll。

從倫敦最優質地點的一系列獨立房地產資產來看，銷售過程表面上有很多優勢。但從靈活辦公領域的商業角度來看——一個整體價值超過部分總和的實體——緊張拍賣的前景則不那麼確定。

以3.5億英鎊（4.55億美元）到4億英鎊的價格，這對於首次公開募股來説太小。阿蓋爾（Argyll）擴展和多元化的舉措使其擁有了一系列自有和租賃的場地。一些買家可能更喜歡完全自有的投資組合，因為創意翻新是商業模式的重要組成部分。

最重要的是，儘管對服務式辦公室的需求強勁，但競爭同樣激烈。每個人都在參與。進入壁壘似乎並不高。國際工作集團（International Workplace Group Plc，前身為Regus）曾在這個領域顯得孤立無援。現在它的重點已轉向英國以外的市場。取而代之的是，倫敦的主要上市公司，英國土地公司（British Land Co. Plc）和土地證券集團（Land Securities Group Plc），已經開發了自己的靈活辦公產品。格羅夫諾（Grosvenor）正在 將其在倫敦和其他城市的20% 辦公物業改造成“靈活”空間。黑石（Blackstone）通過Fora在這裏競爭，Fora的規模足以成為 首次公開募股的候選者。工作空間集團（Workspace Group Plc）在倫敦市中心外提供前衞的無傢俱場地。

這些 新興 的初創公司可能沒有阿蓋爾那樣光鮮的扶手。但在某種程度上，他們所使用的資產並非最初為住宅而設計，內部空間可能更適合辦公用途，維護成本也較低。阿蓋爾在這場日益激烈的競爭中維持高價的能力，尤其依賴於其位置和外觀對家族辦公室和初創對沖基金的吸引力。

在Covid-19期間購買帶有優質網站的資產看起來一定是一個黃金機會。但這種疫情房地產交易的精明程度尚未得到證明。

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