為什麼美聯儲降息而抵押貸款利率上漲 - 彭博社

2024年8月16日，美國賓夕法尼亞州費城一棟房子上的“待售”標誌。

攝影師：喬·蘭伯提/彭博社在9月18日，美聯儲通過將隔夜利率降低50個基點開啓了降息週期。從那時起，抵押貸款利率上升了。這顯然不是一個直觀的事情。降息的目的是通過降低借款成本來刺激經濟。人們通常知道利率和抵押貸款成本是相關的。好吧，事實證明它們是相關的，但不是直接的。肯定也不是以某種線性方式。 在這一集播客中，我們與財富管理公司Facet的首席投資官湯姆·格拉夫進行交談，他是一位長期的固定收益交易員。我們討論了影響抵押貸款利率的因素，為什麼30年固定利率和10年國債之間的利差會隨時間波動，以及降息如何在發生之前就被定價。我們還討論了為了使抵押貸款利率可持續下降，我們需要看到什麼。轉錄經過輕微編輯以提高清晰度。

**播客的關鍵見解：**為什麼你不能以30年國債的成本獲得30年抵押貸款 — 06:20誰在實際購買抵押貸款債券？ — 07:22銀行作為抵押貸款持有者的角色有多大？ — 9:01我的抵押貸款利率是如何設定的？ — 10:07銀行如何將抵押貸款進行池化和出售？ — 12:10是什麼驅動抵押貸款和國債之間的利差？ — 14:16為什麼抵押貸款購買就像股票中的覆蓋性看漲期權策略 — 16:57美國人是否低估了再融資？ — 19:29今年抵押貸款交易的表現如何 — 23:12在理論上的特朗普政府下，重啓財政政策的影響 — 28:14在大金融危機期間交易抵押貸款 — 29:14

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**特雷西·阿洛威 (01:08):**你好，歡迎收聽另一集 奇異的交易 播客。我是特雷西·阿洛威。

**喬·韋森索爾 (01:13):**我是喬·韋森索爾。

**特雷西 (01:15):**喬，你最近注意到抵押貸款利率了嗎？

**喬 (01:18):**是的，它們一直在上漲。實際上，我們在10月16日錄製這個節目。抵押貸款利率一直在上升。而根據今天發佈的新數據，過去幾周，抵押貸款申請數量有所下降。再融資申請也在下降，當然，這一切都很諷刺，因為我們得到了降息。

**特雷西 (01:33):**是的，沒錯。因此，基準利率已下調50個基點。所以我們從上限的5.5%降到了大約5%。這發生在9月18日。但自那時以來，正如你所指出的，抵押貸款利率實際上已經上升。因此，我認為我們從30年的6.6%上升到了錄製時的6.9%左右。上週我們非常接近7%，而直觀上，這並不是你在基準利率下降時所期望看到的情況。

**喬 (02:10):**好的。我不想冒犯同事，或者説不是同事，而是媒體中的其他人。實際上，我對此沒有依據，但在我心中，互聯網上有很多解釋者在説，‘美聯儲降息對你意味着什麼？’

有人在裏面寫了一條要點，稱‘哦，它們意味着更低的抵押貸款利率，等等。’顯然，美聯儲利率與人們支付的30年固定利率抵押貸款或其他類型的抵押貸款之間存在聯繫。但顯然這並不是……有原因説明這不是一對一的關係，且在美聯儲降息的那一天，房主的借款成本並不會突然下降。

**特雷西 (02:50):**是的，沒錯。這實際上是在我們與芝加哥聯邦儲備銀行行長奧斯坦·古爾斯比的採訪中提到的。我們在討論“降息對整體經濟的影響是什麼？”他談到了現在每個人都有固定利率的抵押貸款。因此，這並不一定會傳導，但我想這確實對貨幣政策的傳導提出了一些生存問題。就像，如果基準利率是一個人，那就是那個指着鏡子裏自己的傢伙，批評自己無關緊要，我想。無論如何……

**喬 (03:21):**這很有趣。這很有趣。我不太確定你要説什麼，但這很有趣。

**特雷西 (03:24):**這就是我想到的。

**喬 (03:27):**你知道我不明白的是，我有點明白，因為我們做過關於抵押貸款的節目，但這個國家的大多數抵押貸款都是由美國政府或房利美和房地美隱性支持的，現在或多或少是顯性支持。像，為什麼我們不能都以10年利率或30年利率獲得抵押貸款呢？你知道，認真地説，如果政府可以以30年利率借款，而政府又在背後支持，為什麼我們不都以相同的價格獲得抵押貸款呢？我知道有原因，但我仍然需要提醒我它們是什麼。

**特雷西 (03:53):**好的，這一集將完全圍繞為什麼喬不能以4%的10年利率獲得抵押貸款。我們將回答這個問題，我很高興地説，我們確實有這個節目的完美嘉賓。我們將與湯姆·格拉夫交談，他是Facet的首席投資官，這是一家財務規劃公司，目前管理着40億美元的資產。但，也許更重要的是，他曾是債券投資組合經理多年，當他開始從事金融工作時，他實際上是在抵押貸款債券領域。因此，他將帶我們瞭解抵押貸款債券生態系統以及產生最終利率所需的所有數學。

**喬 (04:38):**我等不及了。我在推特上關注 湯姆 很久了，他是我最喜歡的關注之一。所以我真的很興奮能和他交談。

**特雷西 (04:43):**是的，我們終於請到他了。完美的嘉賓，完美的話題。好的，湯姆，非常感謝你來到 奇異的交易。

**湯姆·格拉夫 (04:48):**謝謝你們邀請我。我是這個節目的忠實粉絲，很高興終於能來。

**特雷西 (04:51):**我在開場時提到過，但你能給我們講講你的專業領域嗎…

**喬 (04:58):**我們為什麼要和你談話？

**特雷西 (05:00):**抵押貸款支持證券，MBS。

**湯姆 (05:01):**是的，正如你提到的，我的第一份工作是分析師，我是一名抵押貸款債券分析師，所以我交易抵押貸款，分析抵押貸款，決定哪些進入投資組合，類似的事情。

然後我升職為投資組合經理，管理一個綜合債券基金，同時也管理一個專門的抵押貸款基金，這個基金曾經是五星級基金。

現在我在Facet，我是首席投資官，所以我負責所有投資相關的事務，但作為一個規劃公司，我們現在在另一邊。我們幫助人們決定，現在是否是再融資的合適時機，現在是否是買房的合適時機，類似的事情。所以我從各個角度看過抵押貸款，我已經在這個行業工作了25年，所以我見證了很多事情的發生。

**喬 (05:37):**所以我們將深入探討這個問題。但從大局來看，我實際上不想在播客中過多涉及細節…

**特雷西 (05:44):**我想。

**喬 (05:45):**但我實際上在幾年內必須重新融資一個抵押貸款。我今天可以做，但我必須在某個時候做。

好的。政府的30年期收益率是4.3%，現在是4.32%。我可能想要一個30年固定利率的貸款。如果政府已經在支持它，我為什麼不能以4.32%的利率借款呢？

**湯姆 (06:05):**好吧，抵押貸款債券和國債之間的關鍵區別在於，在美國，幾乎所有的抵押貸款，尤其是那些由房利美和房地美支持的，都可以在任何時候無罰金地進行再融資。

**喬 (06:18):**我不能只是承諾不… 好吧，我想因為我總是可以賣掉房子或類似的事情…

**湯姆 (06:20):**是的。你不能這樣做，喬。從投資者的角度來看，這意味着如果利率上升，沒有人會再融資，大家都呆在原地。看看現在那些被困在2.5%、3%抵押貸款中的人，對吧？所以，這些抵押貸款就會繼續存在，可能會持續30年，我們也不知道，對吧？

而如果利率下降，你就不會獲得任何好處。所以如果我買了一個30年期的國債，而利率下降，我可以獲得10%、15%、20%的價格升值。但在抵押貸款債券中，如果利率下降，大家都會再融資，我只會按面值拿回我的錢，我並沒有更好。因此，你必須為此付出代價，什麼——我們會深入探討——但所謂的負凸性，你必須為這種風險付出代價，這就是為什麼抵押貸款債券和國債之間存在利差。

**喬 (07:07):**那太完美了，我明白了。

**特雷西 (07:09):**那麼，實際上是誰在購買抵押貸款債券？因為我認為這將與10年期和30年期抵押貸款利率之間的收益差異的討論有關，誰在購買呢？

**湯姆 (07:22):**是的，所以幾乎是所有參與債券市場的人，特別是那些參與高質量部分的人。正如你提到的，喬，這整個市場或多或少是由政府支持的。因此，購買大量國債的買家可能也在購買大量抵押貸款債券。這特別適用於銀行和金融機構。與公司債券或其他東西相比，他們獲得了有利的資本待遇。

所以這是他們可以購買的收益最高的東西，並且具有良好的資本待遇。然後，資金管理者當然也在購買，特別是那些專注於一般債券基準的管理者。這大約佔彭博綜合指數的30%，然後你還有很多抵押貸款房地產投資信託。所以這是一個容易槓桿化的資產，因此那裏也有很多參與者。

**喬 (08:06):**特雷西，我聽到一個傳聞……

**特雷西 (08:09):**哦哦，

**喬 (08:09):**我，我不能説太多，我會非常模糊地説，但我最近聽到一個傳聞，説有某種會議，那裏有很多經濟學家，我不能説更多的細節，但實際上即使在應該知道這一點的專業人士中，仍然存在一種廣泛的誤解，即銀行已經退出了抵押貸款領域，在2008年、2009年之後，所有的東西都轉向了人們所稱的非銀行貸款人或其他資產管理者等等。但根據你所説，銀行仍然是抵押貸款的巨大持有者。我想銀行資產負債表等方面的情況確實很重要。喬，

**Tracy (08:45):**這太神秘了，你讓它聽起來像你在比爾德堡會議上或什麼的，像是某個重大機密會議。

**Joe (08:51):**我不打算再説了。這是第三手消息。

**Tom (08:53):**那麼，回答你的問題……

**Joe (08:55):**我不是在侮辱任何人。沒有人能聽到這個並説這是我，但我會告訴你會議……

**Tom (09:01):**對喬在他休息時間可能涉及的事情不做評論。是的，聽着，我認為銀行一直是大玩家。現在他們購買的程度取決於很多因素。那麼，他們還可以用那筆資本做什麼？有沒有更有效的方式來使用那筆資本？尤其是現在，收益曲線如此平坦確實讓事情變得有點棘手，對吧？

所以銀行，他們的整個遊戲就是以存款利率獲取資本，對吧？你們做過幾期節目討論存款利率的上升，然後購買一些東西，無論是貸款還是收益更高的證券，而這些越接近就越不合理。而抵押貸款，他們可以做更高收益的事情。所以，進行正常的商業和工業貸款將會有更高的收益。因此，我認為在收益曲線較平坦的情況下，銀行作為大買家會有點棘手。但在整體上，他們在抵押貸款市場仍然是大玩家。

**Tracy (09:53):**那麼，跟我們談談產生抵押貸款利率的因素。如果我想買房子，去銀行申請抵押貸款，那麼最終報價給我的數字是由哪些個別因素構成的？

**湯姆 (10:07):**好的。是的。那麼假設為了論證，這是一筆符合房利美和房地美標準的貸款。因為這就是我們在談論的內容。所以假設這樣，對吧？你的銀行必須向房利美或房地美支付保證費。G費。這是基於你的信用情況。所以你首付多少，你的信用評分是多少，類似的情況。這一切都是算法化的。所以他們只是把這些輸入到計算機中，房利美和房地美回饋，給出利率，對吧？

然後他們還會想，好的，我可以在哪裏出售這筆抵押貸款？對吧？我在公開市場出售時會得到什麼價格？這主要取決於抵押貸款的普遍利率，但可能也會稍微依賴於你的情況，所以我們可以深入討論某些類型的抵押貸款在市場上比其他類型更能獲得溢價，這將影響你將獲得的報價利率。因此，每晚銀行的抵押貸款部門都會輸入，嘿，對於這樣的抵押貸款，我們將提供這個利率，對於那樣的抵押貸款，我們將提供那個利率，所有這些因素都在其中。所以當你的貸款專員把這些輸入到他的計算機中時，這就是輸出的結果，對吧？

**喬 (11:17):**實際上，讓我們回過頭來。什麼使抵押貸款符合標準與不符合標準？

**湯姆 (11:21):**最大的區別是價格。好的。所以價格相對以前是一個硬性數字，但現在房利美和房地美是相對於你的某種大都市統計區或你的地區來做的？是的。

**喬 (11:31):**所以等一下，超過某個價格的情況。你能再詳細説一下超過某個價格，房利美和房地美剛剛贏回了。

**湯姆 (11:37):**是的。他們只是沒有支持。這與他們從國會獲得的關於可負擔住房的任務有關。

**喬 (11:42):**明白了。

**特雷西 (11:57):**所以你概述了我們去銀行申請抵押貸款時發生了什麼？在銷售過程中發生了什麼？所以那個抵押貸款最終會在公開市場上出售，正如你所説的。它是如何被出售的？

**湯姆 (12:10):**對。所以銀行會將多個抵押貸款彙集在一起，數量上，我是説任何數量，你可以在一個池中有十幾個抵押貸款。你可以在一個池中有十萬個抵押貸款。所以他們會將它們彙集在一起。他們要做的就是像在其他市場中進行任何其他交易一樣，獲得最佳執行。對吧？而他們獲得最佳執行的方式是將那些能獲得溢價的貸款組合在一起。

好的，讓我舉一個與喬的再融資情況相關的例子。如果你在紐約，如果你有一個全是紐約貸款的池，那將會獲得溢價。原因是因為在紐約，這個轉讓税使得紐約人的再融資成本更高。嗯？

所以紐約貸款的再融資速度比其他所有貸款都慢。因此我們在抵押貸款行業稱之為“撥打保護”。所以如果利率每下降一個基點，紐約貸款的支付會稍微慢一些，這對投資者來説往往是有利的。所以如果他們有30個紐約貸款和30個俄克拉荷馬貸款，他們不會將它們匯在一起。因為那樣會浪費他們的錢。他們會將所有的紐約貸款放在一個貸款中，併為這些貸款獲得溢價，然後將所有的俄克拉荷馬貸款以那種通用利率出售。

**喬 (13:22):**這很有趣。所以如果我是買家，我會為紐約的貸款支付稍微多一點。因為再融資的敏感性較低。正是這樣，你知道，我在想，所以我不想過多涉及我的個人財務，但我記得在2023年，抵押貸款利率達到了8%。很多人説的話，包括那些在你進入某個網站後打電話給你的抵押貸款經紀人，都會説，哦，不用擔心高利率，你只需在幾年後再融資。

你知道，我的思維方式非常有效市場假説，所以我在想，如果每個人都已經計劃在幾年後再融資，那麼可能不會有很好的再融資機會，因為並不是每個人都能享受這個免費的午餐，你知道，當利率是8%時，每個人都在説，是的，我只是在幾年後再融資，所以沒問題。這種情況是否會影響買家所要求的溢價的計算？

**湯姆 (14:16):**我認為確實如此。讓我給一個非常具體的例子。目前10年期國債與抵押貸款利率之間的利差相對較大，我説的是投資者利率，我説的是你在銀行獲得的實際借款利率，對吧？所以有很多討論，為什麼會這樣，對吧？

而且這種情況已經持續了相當長一段時間，利差異常寬闊。我認為其中一個原因是我所稱之為嚴重的負曲率。負曲率是我之前提到的這個概念，“如果利率上升，我從購買抵押貸款中並沒有真正的好處，但如果利率下降，我也沒有任何好處，對吧？”所以這是負曲率的概念。如果每個人都專注於再融資機會，對吧？也許那些從來不關注利率的人，突然之間，他們每天都在查看。我想知道那一刻。如果他們專注於此，並且在他們有任何機會的那一刻，他們會立刻行動。那麼，這就是我將要採取的另一種負曲率。

我擁有的債券將在一個人們可能或可能不關注的時刻比其他時候更快地再融資，對吧？所以作為一個投資者，你剛才提到你的有效市場構建，對吧？是的。作為一個投資者，我並不是對此毫無察覺，對吧？我在想，天哪，這些東西一旦利率稍微下降，就會像瘋了一樣支付。我需要為此多賺一點。

**喬 (15:39):**特雷西，順便説一下，你和現在的聽眾應該去谷歌趨勢，搜索這個詞。真的，這是一個很好的圖表。幾周前有人給我展示過這個。

**特雷西 (15:49):**我猜那條線是上升的，對吧？

**喬 (15:51):**看看這個詞，做一個谷歌趨勢，搜索“再融資”這個詞，你會看到9月18日有一個大幅上升，因為，嗯，並不是每個人總是關注利率，但今年有一天美聯儲確實發佈了一些相當重要的新聞，打破了泡沫。你可以看到突然有很多人開始關注利率。諷刺的是，他們並沒有立即獲得任何實際的好處，但你可以看到人們不關注，然後有一天他們就會。

**特雷西 (16:19):**進行谷歌研究的無奈。每個人都想在那個特定的日期再融資，但他們無法獲得更低的利率。無論如何，湯姆，我想問，購買抵押貸款的理想環境是什麼？

因為我回想起2008年之後的那些年，當時利率真的很低，我記得大投資者在MBS上，他們總是抱怨，你知道，他們不想提前還款，因為那樣他們就會有很多額外的錢需要以更低的利率再投資。但現在我們處於高利率環境，他們也在抱怨。那麼理想的情況是什麼呢？

**湯姆 (16:57):**所以思考抵押貸款投資的一種方式是，我將要在這裏玩一個不同的Odd Lots主題，請，是有點像在股票中做一個備兑權證策略。好吧？所以我所做的就是我買了一隻債券，同時我也賣了一個給借款人的期權。那個期權是讓我收回我的債券，對吧？

就像如果我買了微軟股票，然後我賣了一個期權讓別人從我這裏買微軟股票，這完全是一樣的交易。如果你考慮那個交易，對吧？你希望微軟什麼都不做。因為如果它下跌，我就虧錢。如果它上漲，我就被收回，對吧？但如果它什麼都不做，我就收取那個溢價，我仍然擁有我的股票。

所以你希望利率保持非常穩定，好嗎？而且沒有人真正能夠再融資，但我不會遭受利率上升時的下行風險。因此，抵押貸款可能是一種艱難的總回報債券。所以如果你考慮有人試圖交易它並玩弄利率波動，那並不是很好。它是一種良好的收入債券。所以我買它，只是收取這個收入。如果利率能夠保持穩定，它可以是一隻很好的債券。

**特雷西 (18:08):**我的意思是，這就是人們稱它們為“通過”的原因，對吧？

**湯姆 (18:10):**嗯，是的，被動，另外人們説的另一件事是它可以是一個好的防禦性債券。所以如果你認為企業債券會因為經濟衰退而受到影響，很多時候人們會轉向抵押貸款債券，因為那裏仍然有收益，並且它們對週期的這一部分不那麼敏感。通常當這種情況發生時，利率會大幅下降，而你不會獲得那種上行空間。所以，我不知道。這是一個艱難的領域。

**喬 (18:34):**美國人是否低估了再融資？我的意思是，一定有一些人羣不關注這個。所以我在看2010年12月31日的抵押貸款利率，當時是4.99%。它們在2016年曾降到3.3%。你知道，我想在你的覆蓋看漲期權策略中，參與這些的人都是非常成熟的，你會立即打電話。對於抵押貸款買家來説，利用這一交易的對手方整天不關注利率的事實是否有優勢？

**湯姆 (19:06):**不，這絕對是真的。所以在抵押貸款交易中有一個叫做“疲勞”的概念。好的？這是指在某個時刻，所有會再融資的人都已經再融資了。是的。所以如果我們回到2020年，2021年，利率真的很低，你仍然會看到5%的抵押貸款未償還。你會想，為什麼？他們在做什麼？

**喬 (19:26):**繼續生活而不關注利率。

**湯姆 (19:29):**對。有時候他們只是沒有注意。有時候可能是他們的信用出現了問題，此時他們無法獲得更低的利率。你可以獲得很多關於借款人在申請抵押貸款時的抵押條件的詳細信息。但你並不知道他們現在生活中的情況，對吧？

你實際上只知道他們申請時發生了什麼。所以你可以得到這些信息。你還可以遇到那些考慮償還貸款的人，他們不想重新開始計算時間。所以如果我在這個房子裏住了10年，而你説，我知道我可以獲得更低的利率，但我得重新開始計算時間。也許15年期的抵押貸款你可以做一個15年的版本，但也許每月的付款對我來説太高了。所以這是有原因的。

**喬 (20:05):**償還抵押貸款並徹底結束是件很不錯的事情。

**湯姆 (20:08):**絕對是。這是個人偏好。有些人想這樣做。有些人認為這是個糟糕的財務主意，但我認為這取決於你。不過，無論如何，這種情況確實存在，對吧？所以並不是説他們完全沒有注意，但確實有這一方面的因素。

**特雷西 (20:36):**我想回到抵押貸款利率和國債之間的利差，正如你所指出的，近年來這個利差相當大。我知道你提到了負凸性點，但你是否看到市場上發生了什麼結構性變化，導致這個利差變大？是的。

**湯姆 (20:55):**我提到的平坦曲線是其中的一部分，對吧？因為有很多參與者，通常套利會是，嘿，槓桿所有者，這可能是銀行，但也可能是抵押貸款利率，其他對沖基金。任何人都可以進來，以相對較高的價格購買抵押貸款利率，也許用國債對沖，並在回購市場借款，做整個交易，這應該是可行的，對吧？

但是如果曲線相當平坦，那麼你需要更多的收益才能使其運作，突然之間就沒有套利機會了，對吧？所以我認為這也是其中的一部分。我還認為，人們看到房地產市場有點凍結，這也是其中的一部分，對吧？因為有很多人在一個部分以非常低的利率，他們有點被困在那裏，還有一些人在非常高的利率下，暫時無法再融資。

所以，我認為這也是其中的一部分。我之前在想，我要回到我的期權寫作類比，利率世界有一個VIX。它被稱為MOVE指數。你可以在你的終端上查看，發現它相對較高。這影響了人們對抵押貸款的看法，因為如果利率的波動性相對較高，那麼期權的成本就相對較高，期權的成本相對較高，那麼抵押貸款利率就會相對較高，對吧？所以我認為這一切都與此有關，但在我看來，負凸性是最重要的部分。

隨着我們對美聯儲有一點更清晰的瞭解，波動性部分可能會改善。如果我們不再從“哦，美聯儲會降息八次，不，他們會降息兩次”來回搖擺。如果我們能進入一種“好吧，我們大致知道這裏的路徑”的狀態，那麼我認為波動性部分可能會下降。但這可能會使抵押貸款利率降低20到25個基點，但我認為在我們獲得稍微少一點的負凸性之前，我們不會完全回到國債與抵押貸款之間150個基點的歷史正常差距。

**特雷西 (22:33):**順便説一下，非常感謝你將MOVE指數與抵押貸款利率聯繫起來。因為我今天正在我們的通訊中寫關於它的內容。Odd Lots通訊…

**喬 (22:43):**每日Odd Lots通訊。以前是每週的。去那裏註冊吧..

**特雷西 (22:45):**是的，那是我對通訊非常優雅的宣傳。好的，湯姆，利差在什麼情況下會變得足夠大，以吸引買家進入市場？可以推測，必定有一個水平會變得有趣，還是説它根本無法與我不知道的商業抵押貸款或高收益債券等競爭？

**湯姆 (23:12):**嗯，你知道，我想説在今年年初，抵押貸款在資金管理行業變得非常受歡迎。所以我只是談論普通的債券基金。我聽到很多人在談論這個交易，原因正如你所描述的，他們説，看看，利差真的很大。在那個時候我們説，你知道，美聯儲已經停止加息，也許會有降息，這可能會導致利率波動下降。

所以這裏可能有一個利差收縮的機會。我認為還有一個論點是，企業利差可能會擴大。企業利差真的很緊，所以相對於企業利差，抵押貸款相當有吸引力。而且抵押貸款表現得還不錯。並不是災難，但它們的表現不如企業債券。

我認為問題在於，這個負凸性問題是利率下降，抵押貸款表現不佳，而企業利差持續收窄。因此，資金經理在過去十年裏一直低配企業債券。如果你回頭看看一般債券基金的土壤圖表，他們一直低配抵押貸款。所以他們有機會進入。但我認為這開始發生時，他們都感到失望。所以我們看看這是否會繼續。

**喬 (24:16):**你知道，早些時候當你説你要談論一個奇怪的主題時，你提到了MOVE指數，但我以為你會談到供應鏈方面，因為確實有這個抵押貸款的供應鏈，對吧？我記得在2020年夏天或春天，當利率降到零時，有一個故事是關於再融資活動的需求如此之大，以至於實際上需要處理這些的人工，他們是人力資本受限的。

**特雷西 (24:48):**各種文書工作

**喬 (24:49):**因為有很多文書工作，這也説明了為什麼人們可能不再融資，比如文書工作。這真的很煩人，尤其是在大金融危機之後，成百上千的文件。你能談談抵押貸款能力的基礎設施以及它是如何隨着時間演變的嗎？

**湯姆 (25:07):**當然。我感覺我們在這裏打擊了奇怪的主題最佳曲目，對吧？這非常真實。銀行會評估，“我們一天能處理多少抵押貸款？”這將幫助他們設定利率，對吧？因為如果我連…都無法做到，那就沒有必要在利率上過於競爭。

**喬 (25:25):**是的。處理文書工作。

**湯姆 (25:25):**文書工作。是的。對。所以是的。這絕對可能是個問題。現在的相反情況是，如果沒有足夠的業務可做，對吧？你剛提到申請量如此之低。所以這可能導致該領域的招聘略顯不足，對吧？也許沒有大量裁員，但肯定也沒有大量招聘，對吧？所以也許，僅僅通過自然流失，該領域的人數減少了。如果有意外情況，12個月後抵押貸款利率是4或者類似的，我們絕對會再次討論這個問題。絕對。

**喬 (25:55):**有趣。是的。

**特雷西 (25:56):**所以我想問一個我相信大家都在想的問題，根據那個谷歌趨勢圖，抵押貸款什麼時候會下降？是的。

**喬 (26:04):**或者需要什麼條件才能

**湯姆 (26:06):**至少？是的，所以，我們應該，來談談自那次美聯儲會議以來它們為何上漲，然後我認為這將有助於瞭解它們的走向，對吧？

所以看，10年期國債並不是美聯儲今天所處位置的函數，而是人們預期美聯儲在未來一年、兩年、三年內的位置的函數。超過三年就有點模糊，但你知道，第二年我們有一種感覺，可以做個猜測。所以在進入九月份的會議之前，人們開始想，天哪，美聯儲可能在九月份降息50個基點，十一月份降息50個基點，甚至在十二月份再降50個基點，對吧？如果你在終端上拉出你的WIRP圖表，你可以看到這一點，對吧？如果你回到那時，但自那時以來發生了什麼，我們在十月初得到了一個重大的就業報告。那是九月份的報告，但在十月發佈。

這在某種程度上是一個遊戲規則的改變，因為我們不僅在九月份得到了一個穩固的數字，而且巨大的向上修正幾乎抹去了看起來的招聘下降趨勢，對吧？現在突然之間，我們就像，哎呀，美聯儲可能比我們想的更接近中性利率，對吧？嗯，可能在十一月份仍然會降息，但也許他們會在十二月份降息，也許不會。但如果他們降息，肯定不會是50個基點，除非有什麼變化。因此，這種預期的變化導致了十年期國債收益率上升。因此，相應地，抵押貸款利率也上升了，對吧？從這個故事中你可以説，好吧，很容易看出是什麼導致抵押貸款利率下降，十年期國債收益率需要下降，對吧？那麼是什麼導致十年期國債收益率下降？我們需要更多的美聯儲降息被定價。那麼是什麼導致更多的美聯儲降息被定價？我們需要經濟變得更弱。

**喬 (27:44):**順便説一下，我只是想，我不會把這個當作一個問題，但自九月十八日以來發生的另一件事是，唐納德·特朗普獲勝的幾率顯著上升，如果你看看博彩市場，經濟學家普遍認為，由於關税和減税，這也可能意味着經濟在明年初可能會出現再通脹的衝動。所以我只是拋出這個觀點。是的。你提到了就業報告，但政策在一月份之後可能會變得更加再通脹。

**湯姆 (28:14):**我確實認為這是共識觀點。是的。這個強烈的共識觀點意味着更高的利率。我們就看看這是否會發生。但我認為關鍵在於這是一個預期期，因為即使你所説的喬，關於財政政策潛在變化的功能也是你所説的，對吧？這是一個重大變化。這也是一種預期，對吧？所以這一切都是關於現在被預期的事情，即時發生的事情。

**喬 (28:36):**順便説一下，特雷西，顯然湯姆提到了人們的期待，你知道，有趣的是，人們總是談論貨幣政策的“長期和可變滯後”。但我越來越覺得應該是“長期和可變領先”，因為利率已經下降了一年多。在美聯儲正式開始降息之前就已經開始了。所以在某種意義上，用我最喜歡的短語之一來説，你知道，這已經被定價了

**特雷西 (29:00):**是的。市場是前瞻性的。沒錯，湯姆，我們如果不問一位資深的MBS交易員和分析師2008年的情況，那就太失禮了。哦，是的。給我們講講你的經歷。

**湯姆 (29:14):**我的意思是，我瘦了很多，我壓力很大。這是我經歷過的最糟糕的時期。那段時間的瘋狂之處在於，沒有人真的知道情況會有多糟。對吧？人們做了很多假設。好吧，我的意思是，如果發生這種情況，那麼像，但我們，嗯，我們正在經歷這一切，對吧？

所以當房利美和房地美在九月初被接管時，這大約是在雷曼兄弟倒閉前的一週或兩週。幾乎同樣重要但被歷史遺忘的是，房利美和房地美被接管是因為它們實際上已經資不抵債，並且在09年初面臨壓力，必須出售它們的抵押貸款組合。所以在那個時候，特雷西，你問誰在購買抵押貸款？

好吧，在那個時候我説，房利美，房地美，他們是第一。所以他們不僅在擔保抵押貸款，而且還是一個大買家。隨着他們退出市場……不僅僅是恐懼，還有普遍缺乏資本，但你有這個大玩家幾乎消失了。對吧？

所以，抵押貸款利差就是我們剛才談到的國債之間的利差，這個利差飆升了，對吧？然後我們不得不重新評估，這意味着什麼，如果這個大玩家的足跡消失了？當然，隨着他們變得越來越像國家的永久監護人，他們如何保證抵押貸款，G費用是如何運作的，這些都進行了改革。所以，這個領域確實發生了巨大的變化。

**喬 (30:41)：**你知道，我最後一個問題。再説一次，這有點技術性，所有這些文書工作，為什麼我們不能有一個… 是不是因為所有的信用檢查，想象一下一個點擊再融資是不可能的？

你知道，我只是習慣了其他一切都很好。像是一個點擊將你的賬户從這裏轉到那裏，一個點擊做這個。我就想，為什麼沒有人提供一個點擊的抵押貸款再融資？這是不是總是需要太多的人力資本來處理這樣的事情？你知道，因為那將是一個很好的產品。是的，

**湯姆 (31:09)：**我猜是因為監管使這變得困難。對吧？所以如果你要把它賣給房利美，或者你要獲得擔保——實際上，你可以在不出售抵押貸款的情況下獲得擔保——但假設你要獲得擔保，那麼你就必須通過房利美和房地美的各種程序，你不會感到驚訝，他們的計算機系統並不是最好的。

所以你總是會遇到這個問題。而且，銀行本身即使要保留貸款在賬上，也必須遵循某些規定。所以我懷疑這個因素使得這變得困難。這是我的猜測。

**特雷西 (31:38):**我覺得這通常是關於“那我們為什麼不使用技術來簡化呢？”問題的答案。通常是法規。

**喬 (31:45):**我想知道是否有過像 Y Combinator 這樣的初創公司，想要做“單擊再融資”。然後他們遇到的問題是，哦，實際上有很多原因導致這個產品不存在。是的，如果你曾經經營過一個失敗的單擊抵押貸款初創公司，請告訴我們，我們會邀請你上播客。好的，湯姆，這真是太棒了。你真的是討論高抵押貸款利率的完美嘉賓，非常感謝你來參加我們的節目。

**湯姆 (32:08):**謝謝你們的邀請，

**特雷西 (32:22):**喬。能讓湯姆來談論這一切真是太好了。我確實覺得我更理解了。

這很有趣。我是説，當你想到貨幣政策放鬆時，主要的傳導機制之一仍然應該是抵押貸款利率，對吧？但我認為如果我們從當前的經驗中學到了一件事，那就是這並不總是能順利傳導。傳導並沒有傳導。

**喬 (32:50):**是的。我會説兩件事。傳導並不是以一種非常線性、可預測的方式發生的。9月18日沒有發生任何事情使每個人的成本……有一些工具，你知道，短期工具與聯邦基金利率直接相關，但在9月18日沒有發生任何機械性的事情，使得借貸成本就像每個人都知道9月18日或者聯邦降息最終會到來，因為通貨膨脹在達到峯值後開始回落。因此，聯邦降息確實創造了更低的利率。

這只是發生在對削減的預期中，而不是之後。但諷刺的是，在完全定價後，你會看到人們尋找再融資的需求激增。

**Tracy (33:31):**我喜歡你的領先滯後想法。謝謝。你應該在通訊中寫關於這個。

**Joe (33:36):**這是個好主意。也許我會在週一寫關於我們的新每日 Odd Lots 通訊。也許我會在這個節目播出時在週一寫關於它。

**Tracy (33:43):**是的。好的。我覺得我們在這一集裏提到新每日通訊的次數夠多了。我們就到此為止吧？

**Joe (33:48):**我們就到此為止。

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