英國住房危機為工黨提供了一個迴歸未來的解決方案 - 彭博社

英格蘭的綠色宜人土地需要回到未來，以解決其住房危機。

攝影師：傑森·阿爾登/彭博社英國住房市場的功能失調顯而易見。該國大約缺少400萬套住房，但在最需要的地方，開發往往遭到激烈抵制。房屋建築商因質量差而聲名狼藉，被指責建造密集且缺乏便利設施的同質化住宅區。聽聽“不在我後院”的反對聲音，很容易讓人覺得鄉村即將被磚混的兔子窩覆蓋。然而，現實是，英國並不缺乏空間。與普遍看法相反，超過九成的英格蘭土地尚未開發；只有1.3%是住房。

彭博社觀點債券市場的混亂，市場懷疑美聯儲降息在氣温飆升時，“不造成傷害”意味着什麼埃馬紐埃爾·馬克龍的私募股權頭痛需要新藥英國需要嚴肅投資，而不是預算微調這些並不是孤立的異常現象。追蹤它們之間的關係及相互強化，有助於解釋英國住房供應的動態如何變成惡性循環——以及為什麼工黨政府復興戰後新城鎮建設政策的計劃可能會帶來變革。

核心問題是土地，以及誰從批准建設中獲得鉅額收益。數字令人眼花繚亂。根據2018年的一份報告，一旦獲得住宅用途的規劃許可，農業用地的價值平均從每公頃21,000英鎊躍升至195萬英鎊（254萬美元）——接近100倍的漲幅。該報告指出，漲幅範圍“極為廣泛”，高端的增幅甚至可能更大。

土地的價格和可用性是新建住宅更小、彼此更近以及配備更少社區資產（如綠地、學校、商店和醫生診所）的原因之一，這些資產本來可能會更多。土地所有者和投機者捕獲了大部分價值的提升，留給這些支出的資金在地方政府徵收必要基礎設施（如道路、下水道等）的費用後所剩無幾。實際上，開發商在土地市場上競爭，而不是在產品市場上競爭。如果他們建造的是千篇一律的單調住宅，那又如何呢？供應如此有限，以至於買家幾乎可以得到保證。更高的質量只會侵蝕利潤——在競爭對手生產相同標準的情況下，這種提升是多餘的。爭奪這些高價地塊的初始進入權才是遊戲的關鍵所在。

英格蘭距離混凝土叢林還有很長的路要走

截至2022年，住房僅佔該國土地面積的1.3%

來源：住房、社區和地方政府部

情況並非一直如此。在1946年至1970年間，英國在工黨和保守黨政府的領導下建造了32個 新城鎮，如今大約有280萬人居住（米爾頓凱恩斯，位於倫敦西北約50英里或80公里，是最大的）。每個新城鎮都由一個開發公司領導，該公司由中央政府成立，並被賦予規劃、整合土地、開發基礎設施和吸引私人投資的權力。至關重要的是，新城鎮開發機構擁有強制購買權，使他們能夠在必要時以現有使用價值或接近現有使用價值的價格收購土地。因此，將農業用地轉變為可開發地塊所帶來的價值增長是為社區的利益而保留的，而不是流向私人所有者。

基爾·斯塔默的政府計劃恢復這一系統，且沒有理由它不能再次發揮作用。工黨旨在在本屆議會期間建造150萬套住房。這是一個雄心勃勃的目標，需要推動多個槓桿。單靠新城鎮無法足夠推動進展。開發公司在1993年前的幾十年中僅產生了 307,000套住房，根據位於倫敦的研究機構城市中心的分析師莫里斯·朗格的説法，這相當於1946年新城鎮法案後40年內所有住房建設的3.3%。然而，這項政策的意義超越了單純的數字，具有緩解土地供應瓶頸、重振住房市場競爭以及作為更廣泛規劃改革模板的潛力。

工黨的計劃細節尚不明確。政府計劃大規模建設 至少10,000套住房，並已成立獨立工作組以建議選址，預計將在12個月內提交候選名單。部分立法已在前保守黨政府下通過，為此奠定了基礎，調整了強制購買權，取消了對土地所有者“希望價值”或規劃許可所產生增值的補償需求。“所有的基礎都在這裏，”朗格告訴我。“我們缺乏的就是經驗。”

成功的實施可以幫助緩解圍繞反對建設主義和發展政治的一些敵意。地方當局控制着住宅建設用地的釋放，但對選民負有民主責任，選民可以理解地抵制失去他們的綠色視野——尤其是對那些威脅到道路和學校負擔的方形、基礎設施稀缺的住宅區。從城鎮邊緣向外擴展的建設也將開發集中在最顯眼的區域，造成遠比實際情況更多的建設正在進行的印象。

中央政府並不受制於限制地方土地供應的壓力。在現有居民點之外創建規劃社區可以幫助重設住房市場應提供的期望。由於土地成本系統性降低，將有可能建造更寬敞的房屋（英國的房屋是 歐洲最小的房屋之一），更多的綠色公共空間，以及適當大小的花園（這是當前新建市場的一個顯著缺陷）。如果新城鎮看起來吸引人，這可能會緩解一些對住宅建設的根深蒂固的敵意。該政策還將使更多的可負擔住房成為可能——沒有這一點，住房危機無法解決，因為數十年的房價繁榮已使許多家庭無法擁有住房。工黨表示，其新城鎮將以40%的可負擔住房為目標，重點是低成本社會租賃住房。

懷疑論者可能會質疑大型房屋建築商有什麼動力參與其中。畢竟，現有的模式對他們來説已經足夠好。FTSE全股家庭用品和住宅建築指數——跟蹤巴拉特·雷德羅公司、泰勒·温比公司和佩西蒙公司等領先開發商的股票——自2006年初以來回報超過300%，包括再投資的股息，而更廣泛的FTSE全股指數約為215%。為什麼不繼續生產那些已經暢銷的產品，反而賺取更高的利潤呢？

開發商表現良好

他們的股票總回報，包括再投資的股息，遠遠超過更廣泛的FTSE指數

來源：彭博社

項目的設計將是關鍵，但潛力是存在的。開發公司可以將準備好的服務地塊打包給多樣化的建築商——包括越來越被擠出市場的小型和中型公司，以及希望設計和建造自己住房的個人。多個渠道將迫使開發商競爭和創新，這是一個嚴重缺乏的因素。利用國家的強大手段作為催化劑，可能會推動英國住房寡頭壟斷朝着真正競爭的資本主義市場發展。

在倫敦南部，靠近克勞利（本身是1947年指定的新城）的一處地點，勞動黨的目標隱約可見。財政大臣瑞秋·裏夫斯和副首相安吉拉·雷納在選舉前的四月參觀了619套住宅的伍德蓋特開發項目。該項目位於一個被指定為傑出自然美景的地區，是其小型私人開發商Thakeham所稱的“基礎設施主導的社區”的一個例子。根據創始人兼首席執行官羅布·博頓的説法，該公司進行了重大道路升級，並比地方當局要求的多花費了270萬英鎊用於建設一所小學。

上週本記者參觀了該開發項目，項目圍繞一個大型、宜人的村莊綠地佈局，設有社區擁有的商店和咖啡館。這裏有自行車道、步道和一個池塘，以及其他旨在促進生物多樣性的設施。房屋是“產權盲”的，這意味着很難甚至不可能區分經濟適用房和其他房屋。博頓告訴我，增加這樣的設施可以幫助而不是妨礙經濟，使項目對潛在買家更具吸引力。“我們確保在與土地所有者達成協議時，我們能夠承擔交付一切的費用，”他説。“土地所有者仍然能獲得很好的收益，但也許沒有你試圖最大化這一部分並最小化基礎設施成本時那麼好。”

一份來自保守派智庫政策交流的2015年 報告指出，綠色帶——一個受到許多反對建設活動關注的限制性政策——只是社會契約的一半。英國在二戰後也面臨住房危機；綠色帶的引入是為了保護現有居民點周圍的綠地，以換取新城的建設。該協議被方便地遺忘了，報告的作者、自由民主黨上議院成員及國家住房聯合會前主席馬修·泰勒寫道。自1970年以來，綠色帶的面積已增加了一倍多——但沒有建造一座新城。

重置早已迫在眉睫。英國下一代新城鎮的到來再也不能拖延。

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