政府政策使得將土地轉變為住房的成本更高 - 彭博社
Tracy Alloway, Joe Weisenthal
在美國總統喬·拜登（未拍攝）於2024年3月20日星期三在亞利桑那州錢德勒的英特爾Ocotillo校園舉行的活動前的標識。
攝影師：卡西迪·阿拉伊扎/彭博社 你好，歡迎來到我們的通訊，這是來自Odd Lots宇宙的每日內容的混合包。有時是我們，喬·韋森索爾和特雷西·阿洛威，帶給你我們對市場、金融和經濟最新發展的看法。有時則是我們專家嘉賓和來源網絡的貢獻。無論是什麼，我們保證它總是會很有趣。
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在今天的通訊中，我們很高興為您帶來來自過去Odd Lots嘉賓 切斯·埃默森的想法，他是位於亞利桑那州的土地投資和開發公司Emmerson Holdings的聯合首席執行官。
切斯今天在想什麼
儘管住房開工量下降，但將原始土地開發成房屋建築商所需的成品地塊變得越來越昂貴。土地和土地開發價格的上漲正在導致住房供應和可負擔性挑戰，但這個問題在行業外並沒有得到太多關注。
關於垂直建設成本（如木材、外牆和窗户）因供應鏈在COVID後正常化而下降，以及由於2022年抵押貸款利率飆升導致住房開工量下降，已經有很多討論。然而，橫向開發成本（如道路、人行道和下水道）卻持續上升。當我們探討為什麼儘管住房開工量下滑，橫向開發成本仍然不斷上升時，顯而易見的問題是美國聯邦政府的支出。
去年，我們正在亞利桑那州斯科茨代爾開發一個名為Storyrock的總體規劃社區。似乎市場上幾乎所有的勞動力、設備和混凝土都被派往在附近的鳳凰城建設新的400億美元的台灣半導體（TSMC）工廠。如果用於橫向開發的勞動力或材料沒有被送往TSMC，那麼它們似乎就被用於英特爾的新工廠或州際17號公路改善項目。
在2022年底和2023年，行業內的許多人希望橫向改善成本能夠下降或至少保持平穩。畢竟，在大鳳凰城地區，由於抵押貸款利率迅速上升以及對可負擔性和買家需求的影響，單户住宅許可證在2021年至2023年間下降了近30%。不幸的是，在鳳凰城或許多其他受益於《芯片法案》、《基礎設施投資和就業法案》（IIJA）及其他聯邦支出的主要城市中，並沒有出現這樣的緩解。此外，由於這些聯邦支出對材料價格的影響，這種影響在全國範圍內都得到了廣泛感受。
主要的骨料供應商提供用於建設新道路的原材料，他們指出，儘管住宅市場需求疲軟，但整體需求仍然保持相對穩定。美國領先的骨料供應商Vulcan Materials表示，公共項目的需求增長抵消了私人項目，特別是住宅項目的疲軟。由於對其產品的穩定需求和產能受限，自2022年以來，骨料價格持續上漲。
Vulcan MaterialsVulcan MaterialsVulcan Materials報告稱，從2022年第三季度到2024年第三季度，骨料價格上漲了29%。這不僅在骨料領域有所體現。分級承包商也注意到了同樣的趨勢：對新住宅項目的需求疲軟被對公共項目、就業/製造業和清潔能源項目的強勁需求所抵消。這個趨勢將繼續下去。根據最新的美國交通部報告，超過三分之一的IIJA資金已經被花費。
因此，隨着水平改善成本的持續上升，讓我們來看看原土地和成品地塊價格的變化。土地的價值通常被視為剩餘價值，原土地的價格等於成品地塊的價值減去“完成”地塊所需的水平改善成本（加上一些利潤）。在其他條件相同的情況下，隨着水平改善成本的上升，土地的價值應該下降。然而，正如John Burns Real Estate Consulting的首席執行官、美國大型房屋建築商的首席顧問指出，“全國最大的短缺是我們所建造的有權土地。”
這種有權土地的短缺，其中大部分被高度資本化的土地擁有者緊緊掌控，導致了一種不尋常的情況，即土地價格和改善價格在新住房開工量下降的情況下都在上漲。看到有權土地的短缺，許多土地擁有者保持堅定，甚至提高了價格。如今，大多數大型土地擁有者的土地都是無債一身輕，因為在大金融危機（GFC）之後，止贖、債務重組和破產幾乎清除了土地市場上的所有債務。
自GFC以來，銀行對土地貸款持謹慎態度，土地擁有者同樣對使用債務保持謹慎。這種缺乏債務使得大型土地擁有者可以簡單地等待改善成本下降或成品地塊價格上漲，直到他們獲得想要的土地價格。
改善成本並沒有下降，因此成品地塊價格已經調整上漲，以便與房屋建築商進行交易。儘管今天的購房者需求與2021年相比有所下降，但大型房屋建築商仍在競爭尋找更多的成品地塊以填補他們的供應鏈。在這個過程中，他們正在推動成品地塊價格上漲。
由於聯邦在公共項目上的重大支出，加上橫向開發成本的持續上升，給住房市場帶來了挑戰。儘管住房開工量的下降可能暗示着暫時的緩解，但由於大規模基礎設施計劃和《芯片法案》支持的投資，材料和勞動力的持續需求仍在推動橫向改善成本的上漲。土地擁有者方面，由於有權土地的短缺、缺乏債務以及對住房需求的有利中長期展望，他們保持原始土地價格穩定。
綜合來看，這導致了土地和成品地塊價格的上漲，進一步複雜化了購房者的負擔能力，並對房屋建築商的利潤造成了壓力。雖然聯邦政府通過基礎設施投資和工業政策（如IIJA和CHIPS法案）進行了推動，但政策制定者和住房行業的人士認識到這些優先事項與另一個政策目標的交集是很重要的：增加可負擔住房的供應。
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來源：亞馬遜，出版商來源：亞馬遜，出版商### 在播客中
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