邁克·餘談一鍵式抵押貸款的問題 - 彭博社

美國加利福尼亞州發現灣的住宅。

攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社 如今，您可以通過點擊按鈕做很多事情。您可以獲得保險、開設銀行賬户，或通過ETF同時交易347種不同的股票。但有一件事您絕對無法通過一次點擊完成，那就是再融資您的抵押貸款。事實上，獲得抵押貸款仍然需要大量的文書工作——其中很多必須郵寄給所有相關方。那麼，為什麼抵押貸款融資還停留在石器時代？在這一集中，我們與Vesta的聯合創始人兼首席執行官邁克·餘交談，討論為什麼我們沒有一鍵式抵押貸款再融資。他描述了笨重的遺留IT系統和監管如何結合在一起，使抵押貸款融資成為技術落後的領域。此轉錄經過輕微編輯以提高清晰度。

## 奇怪的交易

為什麼您無法獲得一鍵式抵押貸款再融資

44:21

**關鍵見解：**邁克·餘的職業生涯以及他是如何開始的——2:55Blend如何簡化抵押貸款申請——5:15貸方與政府支持企業之間的關係——7:16為什麼更新和現代化貸方使用的系統如此困難——9:32抵押貸款在技術方面的生命週期——12:45複雜的規則和法規如何阻礙一鍵式操作——15:59整合系統的挑戰——17:56住房市場由聯邦快遞驅動——20:502008年危機如何影響抵押貸款申請流程的變化——23:45為什麼抵押貸款申請流程仍然如此手動——27:42進行某種抵押貸款欺詐有多容易——30:23為什麼我們不能擁有一種僅向下重置的浮動利率抵押貸款產品——31:53區塊鏈能否提供幫助？——38:44

---

**特雷西·阿洛威 (00:18):**你好，歡迎收聽另一集 奇怪的交易 播客。我是特雷西·阿洛威。

**喬·韋森索爾 (00:22):**我是喬·韋森索爾。

**特雷西 (00:24):**喬，你還記得大約一個月前我們錄製了一集關於 為什麼抵押貸款利率在美聯儲降息後仍然上漲 的節目嗎？

**喬 (00:34):**是的，當時這是一個重要的話題，我認為現在仍然非常重要。基本上，人們有一種直覺，認為美聯儲通過降息來影響政策。而當利率被降低時，借貸成本會下降。而一種非常流行的借貸形式就是抵押貸款利率。但我們正處於降息週期中。美聯儲在九月份降息50個基點，然後在隨後的會議上又降息25個基點。但抵押貸款利率一般沒有下降，實際上在那次50個基點的降息後反而上漲。順便説一下，我們在11月25日錄製這個節目，到目前為止並沒有看到太多改善。因此，這裏有一個，我不知道這是否真的是一個謎，但確實有一個關於美聯儲在降息週期中卻沒有真正傳導到許多借貸形式的故事。

**特雷西 (01:24):**我認為這不是一個謎。我們做了一整集節目來解釋發生了什麼。

**喬 (01:27):**你説得對，你説得對。我們已經解釋了一切。你説得對。

**特雷西 (01:29):**但我想説的是，在那次對話中，你問了一個非常有趣的問題。

**喬 (01:30):**謝謝你。**特雷西 (01:31):**就是……**喬 (01:32):**難得一次！**特雷西 (01:33):**難得一次，為什麼我們不能有一個一鍵抵押貸款再融資？你還記得嗎？

**喬 (01:43):**是的。所以，你知道，我在我的生活中已經再融資過一次抵押貸款。這有點煩人，你知道，如果你處於正確的情況，你可以省錢，這可能是值得的，但這涉及很多文書工作等等。你知道，我覺得我們已經習慣了一鍵金融交易，或者可能是兩次點擊，或者其他什麼。你知道，有一個問題是，往往有很多抵押貸款在理論上是有利可圖的，借款人或房主可以利用更低的利率，但他們沒有，出於各種原因，也許一個原因是他們不知道利率已經下降。另一個原因可能是他們懶得去做所有的文書工作等等。所以就有這些滯後效應。因此，我一直在想，為什麼不能有一個一鍵、一鍵再融資？獲得新的更低利率。

**特雷西 (02:30):**好吧，作為一個害怕文書工作的人，我認為這是一個有趣的問題，我們應該談談。結果我們實際上有完美的嘉賓。我們將與一位參與過一鍵抵押貸款的嘉賓交談，邁克·餘，Vesta的聯合創始人兼首席執行官。邁克，非常感謝你來到 Odd Lots。

**Mike Yu (02:52):**是的，謝謝你讓我來。

**Tracy (02:53):**那麼你能給我們一個非常簡短的職業總結嗎？

**Joe (02:58):**我們為什麼要和你談話？

**Mike (02:59):**是的，我在整個職業生涯中一直在抵押貸款行業，完全是在技術方面。我喜歡開玩笑説，最終進入抵押貸款發放行業的人都是偶然的。所以我在Blend工作過……

**Joe (03:10):**孩子們不會夢想着‘有一天我會成為抵押貸款發放者’吧？你在小學的時候沒有夢想過這個？無論如何，繼續。抱歉。

**Mike (03:18):**實際上，當我在Vesta招聘工程師時，我告訴他們，我説‘你知道，很多創始人會給你一些奇怪的故事，説他們從12歲起就夢想着做這件事。我可以告訴你一個這樣的故事，但你也不會相信我。’所以我們老實説，我們都是偶然進入這個行業的。

我在2016年開始在抵押貸款科技初創公司Blend工作。當時公司大約有50人，我們為大型銀行、大型抵押貸款機構等構建了大量面向借款人的體驗，真正的目標是——如何使這個過程更加數字化？當時借款人填寫的都是紙質表格。然後你如何最終將其整合為一次點擊或一次點擊，如果你在移動設備上？那家公司在2021年上市，但我在2020年離開去建立另一個初創公司Vesta，我認為我們在Blend所面臨的許多問題都是由於系統後端的核心基礎設施使得整合抵押貸款過程變得非常困難，加速它，降低貸款人的成本，節省時間並使借款人更容易。

所以現在正在處理記錄的後端系統，我認為很多其他技術問題都在這裏。而且我認為這與一鍵抵押貸款有關，當然有一些技術限制，這也是我們創辦整個公司的原因。但還有一些有趣的監管影響，我相信我們今天也會深入探討。

**喬 (04:28):**太好了。你知道有什麼有趣的事嗎？我認為不僅在播客中，我們討論了為什麼沒有一鍵再融資可用——我認為我們特別發出了一個呼籲，我們説，如果你曾經在一個創業公司，比如某個 Y Combinator 的項目，嘗試過一鍵操作，請聯繫我們。而你就是其中之一，我不知道 Blend 是否曾經是 Y Combinator 的項目，但這並不重要。但你真的回應了這個呼籲，你聽到了。所以這是……**特雷西 (4:54)**回應了 Odd Lots 的呼籲……**喬 (4:55)**回應了 Odd Lots 的呼籲。所以你是完美的嘉賓。顯然我們想了解你在 Vesta 的工作以及它是如何運作的。再多告訴我們一點，Blend 是如何嘗試解決這個問題的，我不知道它是否真的達到了“一鍵”，但簡化或優化抵押貸款申請流程呢？

**邁克 (05:14):**是的，這真的很有趣，因為這才過去了 10 年。但實際上在 10 年前，如果你想申請抵押貸款，你甚至不能在網上申請。我實際上想説，在 Blend 的早期階段，你知道，2016-17 年，我們與貸款人交談，他們會説‘你不明白，申請抵押貸款的人，他們不想在線申請。’

這真是讓我們大吃一驚。而且有很多老派的貸款專員，他們會説，我給我的借款人打電話，面試他們，我真的拿着那張紙，它叫做100表或者統一住宅貸款申請。我拿着這張紙質表格，用鉛筆填寫。我會在路邊停下來，我的借款人在電話裏和我交談，我帶他們瞭解我的流程，然後用筆和鉛筆填寫，最後把它交給我的助手，他們會把這些信息輸入到後台系統中。

在早期，我們在這個想法上受到了左右的抵制，真的就是人們不想在線申請，然後Rocket的大超級碗廣告出來了——“按一下按鈕，獲得抵押貸款。”然後所有的銀行都説‘哦，如果Rocket要這樣做，我們可能也需要一些競爭力的東西。’我會説這對那家公司來説真的是一個轉折點。但很多事情都是，如果你想要實現一鍵抵押貸款，首先你需要人們在互聯網上申請抵押貸款，而不是通過紙質文件。然後這真的變成了如何開始從各種來源提取數據的問題。因此，Blend是最早與一些政府支持企業合作，直接從銀行獲取資產數據並將其納入抵押貸款申請中的公司之一，這樣你就可以獲得更快的承保，而不需要上傳一大堆文件和銀行對賬單。

收入數據也是類似的情況。然後人們在物業數據和自動估價模型（AVMs）方面進行大力推動，這是一系列你必須拼湊在一起的數據來源，以真正讓借款人免於提交一大堆文件。因為我認為，當你把工資單發送給貸款人時，有一點不太明顯的是，你不僅僅是在證明你有收入，他們實際上會從那張工資單上提取一些數字，而這些數字並不是你要求填寫的，然後在電子表格或其他地方填寫，以根據他們的模型和政府支持企業告訴他們的做法來計算你的收入。因此，很多事情都是，如果你能數字化這個過程，並從一大堆來源以結構化的格式獲取數據，最初的信念是，這真的會推動你朝着更快、更高效的流程發展，最終實現一鍵操作。

**特雷西 (07:16):**所以你提到GSE幾次。我想如果你在某個時候做抵押貸款，你將不得不從房利美和房地美那裏獲得擔保，因此你必須通過他們。它們的系統是什麼樣的？你提到你和他們合作過。你是如何接入GSE系統的？

**邁克 (07:36):**是的，正如你可能想象的那樣，作為兩個大型金融機構，它們現在也處於監管之下，它們的系統確實有不同程度的成熟度。我想説的是，我實際上非常欣賞房利美和房地美的一個方面，就是在過去十年中，他們在技術上投入了很多。我認為歸根結底，金融產品都是，好的地方在於沒有實物商品，對吧？它們都是，都是錢和數字以及賬本。因此，我認為他們確實開始更加擁抱他們的角色，認為需要為現代有效的生態系統提供技術。但非常老實地説，他們構建的核心技術部分，給你提供關於你的貸款是否會符合出售給房利美或房地美的指導。在房利美的情況下稱為桌面承銷員，在房地美的情況下稱為貸款產品顧問，最初的版本是在九十年代構建的。

所以確實有一些較舊的系統，所有的仍然是，你知道的，XML系統到系統的對話，如果你能與他們集成的話。有些系統沒有，你知道的，任何系統到系統集成的能力。因此，如果你想實際將貸款出售給房利美或房地美，某人必須去他們現有的貸款發放系統，下載一個XML文件，登錄他們的網站並上傳它。所以我會説，在這些技術系統中，現代化和能力的程度確實各不相同。我認為在房利美和房地美的情況並不比你想到的大多數主要金融機構更真實，甚至大多數你想到的小型貸款機構，所有的一切都在一個範圍內，所有的東西都是在一到三十年前構建的，每個人都必須移動，三十年在技術上已經足夠長了，每個人都必須移動並重建這個新版本的那個新版本。

**特雷西 (09:09):**哦對了，喬，我記得，你知道那些顯示JP摩根所做的所有收購的圖表嗎？**喬 (09:10)**哦對，沒錯。**特雷西 (09:11)**或者是美國銀行所做的？這有點像流程圖。每一個可能都有不同的IT系統。所以我總是聽説，建立一個大型銀行的一個大難題基本上就是理順IT。

**喬 (09:32):**完全正確。大型機構，你知道，容易假設那種準政府機構會更糟等等。有時候這可能是對的，有時候又不是。但大型、龐大的機構，特別是那些經歷了各種合併和整合的機構，他們都有這個問題。這在過去也曾出現過一些討論。

我們做過一些關於銀行軟件的節目，所以我並不特別驚訝聽到房利美和房地美還有很多工作要做，即使他們已經投資了。為什麼這很難？也許從你的角度來看，從房利美或房地美的角度，或者任何其他大型金融機構的角度，你會如何描述為什麼更新這些系統以使其類似於我們在2024年所習慣的軟件是具有挑戰性的？

**邁克 (10:25):**絕對是。也許我會從50年前開始説起。

**特雷西 (10:31):**我們要談論COBOL嗎？我希望如此。

**邁克 (10:33):**如果你願意，我們可以談談COBOL！但我認為，實際上，當我在Blend時，我有幸與Tim Mayopoulos合作，他在Blend之前是房利美的首席執行官。他有一句話讓我印象深刻，那就是每個人都説銀行是技術的慢適應者。但銀行的問題實際上是他們是技術的早期適應者，對吧？回到一切其實只是銀行電子表格中的一個數字。你沒有運輸的玉米或金條之類的東西。

金融服務行業實際上是技術的早期適應者。這意味着他們在很早的時候就安裝了很多技術，後來這些技術變得越來越難以拆除。例如，在Vesta，我們正在替換其中一個核心繫統，當我與技術領域的其他創始人交談時，安裝一個新的系統來替換一個顯然不起作用的電子表格要容易得多，企業安全性很差，控制也很差，等等，而不是讓某人升級一個你知道對他們來説有點有效的系統。

這個系統笨重、低效、緩慢，但並不是一種迫切的痛苦，他們不會覺得‘哦，如果我不現代化，我就會失去業務或失去我的工作或其他什麼。’另一方面，我會説，在所有這些大機構中，如果你嘗試進行一個大型現有記錄系統的現代化項目，而它沒有成功，你基本上是在冒着失去工作的風險。如果它成功了，作為銀行的首席信息官或基層首席信息官，你只會得到一個小的晉升。所以，權衡是相當糟糕的。

**喬 (11:57):**我正想問一下，技術方面的因素和制度慣性及激勵之間的關係到底有多大，為什麼升級會更困難？

**邁克 (12:08):**我認為主要是制度慣性和激勵。確實有很多工作需要投入，對吧？所以你得獲得預算等等。但這一切都是相對可行的。我會説在金融服務領域，真正根本性的技術問題相對較少。我們這裏並不是在發射火箭。它們往往都是人際問題、組織問題、慣性問題，這些問題會造成障礙。

**特雷西 (12:45):**你能跟我們談談抵押貸款在技術方面的生命週期嗎？那麼第一件事情是什麼，它被放入哪個系統，然後接下來又去哪裏？

**邁克 (12:57):**當然。今天我們談的是一鍵再融資。所以我們從再融資開始。在一個相對理想化的情況下，我們來談談真正的理想，即借款人會收到來自服務商的電子郵件，對吧？郵件內容是‘嘿，你有錢了。我們管理你的貸款，我們知道你支付的金額，我們知道利率，我們大致瞭解你的信用狀況。我們可以告訴你，你可能想要再融資。’

所以消費者會點擊那個鏈接，通常會去填寫在線申請，今天他們會輸入很多他們的數據。再説一次，我想你可能知道你的服務商有很多關於你的數據。你真的需要輸入嗎？這取決於你的服務商在技術方面的前瞻性，但通常人們仍然會再次輸入整個申請，他們會上傳很多文件，這些信息就存放在面向消費者的系統中，今天被稱為銷售點。

這是一個真正的Blend現在是類別領導者的空間。因此，借款人將輸入所有這些信息，他們將點擊提交，這將把信息推送到後端的貸款發起系統。你可以把它看作是記錄系統，它將進行所有的合規檢查。這裏是人們進行所有處理和承保的地方。這裏可能會發生任何自動化承保。同時，這也是將與大約15個其他系統集成的系統。因此，抵押貸款生態系統中一個非常煩人的事情是，從頭到尾處理你的貸款，你可能需要接觸至少15個不同的技術供應商。

**喬 (14:14):**你能説説，這些在堆棧的不同部分服務的是什麼嗎？你不必列出所有15個，但給我們一個例子，比如需要接觸的各種事情以及誰在做它們。

**邁克 (14:24):**是的，我認為這涉及到很多與物業相關的事情，對吧？所以你必須去一個產權公司，你必須去一個評估管理公司來獲取評估。因此，圍繞物業有很多事情。有人需要檢查它位於哪個洪水區，我們將討論為什麼一些規則真的很難改變。但如果你想知道一個物業位於哪個洪水區，我的意思是你可以在House Canary或Zillow上快速找到這個信息。如果你想將抵押貸款出售給GSEs，你實際上必須聯繫他們四到五個指定的洪水證書提供商以獲取官方的洪水證書報價。實際上，這些提供商與GSEs簽訂了協議，他們獲得了所有其他人獲得的FEMA地圖，並且他們生成了一份足夠官方的文件，GSEs信任他們。

所以這基本上是一個你必須接觸的提供者。因此，在這些類別周圍，你知道，有各種各樣的物業供應商。關於拉取信用的借款人供應商是顯而易見的。但你還需要驗證他們的收入，你還需要在欺詐數據庫中查找他們。因此，這有一整套的東西，然後還有一堆合規的事情要做。所以一般來説，你知道，他們整個公司專門致力於，我擁有所有的抵押貸款數據，我將為你準備披露。披露是如此複雜，這不只是一個技術問題。

這就像是，那些公司有一支律師團隊，基本上閲讀所有的監管更新，所有美國3800個縣的更新，任何州的更新，任何投資者更新，關於在消費者簽署他們財產的留置權之前，你必須告訴他們的確切內容。正如你所知道的，有些州對此非常嚴格。因此，在合規、物業和檢查借款人之間，有一整套必須完成的事情。很多數據源和很多規則。

**特雷西 (15:59)：**再多跟我們談談這些規則。我很好奇這些規則是如何制定的，基於什麼樣的因素，然後它們實際上多長時間會改變一次？

**邁克 (16:11)：**是的，我大致將規則分為兩類。當然，有監管規則。所以你可以想象，很多監管規則是由2007-2008年驅動的，以及我們在大金融危機期間看到的許多事情，或者導致大金融危機的許多事情。因此，有很多關於你向消費者披露的監管內容，關於你必須評估他們的還款能力，以便擁有合規貸款的內容。所以有很多監管內容，還有投資者規則，這些規則主要來自房利美或房地美。還有一個小的私人標籤市場和其他一些內容。

關於所有這些規則，有一件事是確實的，對吧，投資者規則和監管規則都是由那些在過去二十年裏因抵押貸款而受到嚴重損失的偽政府機構設定的，再次談到組織慣性。因此，他們對此感到相當緊張，並且幾乎沒有簡化流程或取消規則的動力。因此，我會説規則每個月或兩個月就會變化幾次，投資者會推出一些新規則，但他們很少會減少規則，這往往是導致你最終得到的原因，我想説房利美的銷售指南現在基本上有1200頁的規則，貸款必須滿足這些規則。

這些規則可能會有所不同，比如説，比較簡單的事情是你不能在貸款最初發放後的某段時間內再融資FHA貸款。因此有一個季節要求。你知道，有很多文檔規則，比如如果你要向房利美提供收入，通常需要附上工資單和W2表格來驗證該收入。而且一旦你進入1200頁的內容，就會涉及到非常複雜和晦澀的規則，比如你是否允許每年收入增長10%並使用新的收入？那麼你必須以某種方式進行文檔記錄。如果超過30%，你必須以另一種方式進行文檔記錄。因此有一整套規則，這就是為什麼你有這麼龐大的人羣，基本上必須在每一筆貸款上工作，因為他們必須學習所有的規則。

**喬 (17:56):**所以有一件事會非常好，這也與我們試圖實現的一鍵式操作有關，那就是如果能夠快速從所有這些不同的提供者那裏輕鬆提取數據。我訪問你的網站，我希望你知道我的收入，也許我希望你知道我擁有的資產，但我不確定這在抵押貸款中是否那麼重要，我希望你知道我房產的位置，以便你可以做各種事情，包括查看洪泛區的情況，這些東西的各種提供者。因此，一個提供者可能是我的工資提供者，另一個提供者可能是我使用的銀行，在線銀行等等。他們在讓這些系統對第三方，比如你們，或者Blend，或者其他一些金融科技公司，或者Rocket等公司輕鬆訪問方面有多積極，以便我不必下載PDF然後再上傳到其他地方？

**邁克 (18:57):**是的，我想你在問這個問題，因為你知道答案會是：結果非常複雜。因此，以銀行為例，出現了一整批新型參與者，幫助你連接你的銀行數據。Plaid 是其中最大的一個。然後我會説，銀行對這件事顯然有着複雜的感受。人們擔心在非銀行網站上輸入銀行密碼的安全性。在過去的十年裏，這一點尤其明顯，曾多次發生過摩根大通關閉 Plaid 訪問的情況。因此，早期這種關係確實存在一些複雜性。關於美國開放銀行的一些情況，我認為你能夠訪問自己的資產信息的想法無疑是監管機構正在推動的方向。

而且每年這變得越來越簡單。工資單是一個特別有趣的話題。現在在抵押貸款領域這是一個非常熱門的話題，因為每個人基本上都使用 Equifax 提供的一個產品，叫做工作號碼，你可能聽説過。所以工作號碼基本上是他們與 ADP 合作，ADP 實際上向他們收取一大筆費用，以使用借款人的社保號碼來查找數據，然後工作號碼又將其標記上去。因此，他們還向貸方收取大量費用。我聽説過貸方在關閉一筆貸款時花費大約四五百到六百美元，以通過工作號碼以數字化方式獲取收入和就業數據，這顯然是荒謬的。因此，數據生態系統中確實存在一些鬥爭。

現在有很多初創公司試圖基本上做Plaid所做的事情，讓借款人可以登錄他們的工資提供商。你可能想象到的一個問題是，你知道你的工資密碼嗎？因為我甚至不知道，我的提供商是誰。因此，確實在獲取數據方面存在一些困難。我會説，在過去的10年裏，生態系統在這方面取得了很大進展。但工資和收入往往要困難得多，因為它們更加分散，而銀行和開放銀行，每個銀行都有某種電子記錄系統。這是一個問題，我會説他們在這方面取得了更多的進展。

**Tracy (20:50):**抵押貸款融資在多大程度上依賴於你基本的郵件？我想能夠説“房地產市場是由聯邦快遞驅動的”，或者類似的説法。

**Mike (21:00):**實際上，每個交易——我不會説每個交易包——但在這個國家，絕大多數交易包，比如你去你的貸款人或產權辦公室簽署交易文件和票據等。實際上，這是法律上具有約束力的文件，上面寫着‘我的財產現在有留置權。我必須償還這筆貸款。’然後這份文件會通過聯邦快遞寄回給貸款人，貸款人會掃描它，上傳到他們的電子系統，然後再把它寄給文件保管人。

一些貸款人在他們的聯邦快遞方案上比其他人更高效，比如它直接寄給文件保管人，文件保管人掃描後再發送給他們。但我會説，實際上所有的債務和記錄，以及所有法律上具有約束力的東西，可能90%以上仍然是紙質文件在郵寄。

特別是在2020年，有一個大趨勢，那就是如何將這些筆記數字化？嘿，如何進行電子關閉？然後問題在於，你必須讓3800個縣接受它。所有的產權公司都必須接受它，等等。所以這是一個大網絡問題。再一次，你可能會聽到一個主題，那就是這就像組織慣性。

但你可以很明確地説，住房融資仍然是由聯邦快遞驅動的，因為幾乎每個人，我的意思是我們系統中有一個字段，人們説我們需要一個聯邦快遞追蹤號碼字段來記錄票據。不是開玩笑。他們説‘如果你能將其集成到聯邦快遞中，以自動化查看追蹤，那就太好了’，技術上當然可以做到，但有時你會問自己，我們到底在解決什麼問題，夥計們？我們應該把它移到雲端。

**喬 (22:22):**所以我記得我最後一次申請抵押貸款是在2017年底，我只記得文件和文件，還有複選框，我沒有閲讀任何這些文件，我只是簽了複選框，我假設一切都沒問題，那些複選框是什麼，我在裏面放了數字簽名。

**邁克 (22:42):**很多那些簽名框基本上是人們披露你的權利。所以非常類似於你的支票賬户。你簽署一些東西，授權他們在很多情況下拉取你的信用記錄。然後你簽署一些東西，你知道，就像‘嘿，這是你的信用評分，以及它是如何在加利福尼亞州計算的。’或者你可能簽署一些東西，比如“如果你正在獲得一個有鉛漆的FHA貸款，”我希望你沒有，這裏有一個披露，説明‘嘿，我們確定這所房子有一些舊的鉛漆，像這裏簽名以確認我們已向你披露這一點。’

然後發生的另一件事是，因為這些披露是法律規定的，確保你一次性簽署所有文件真的很難，他們會説：“嘿，當你第一次申請貸款並且我們向你披露條款時，我們會把所有這些披露放在裏面。”

然後當你到達交割桌時，我們會再把它們放進去，只是為了讓你知道，你已經簽署了，就像你在交割桌上，你現在不會走開，讓我們再讓你籤一次。所以如果我必須猜的話，你可能有50個或更多的披露，具體取決於你所在的州，有很多州的規定，有些州比其他州更繁重，但你可能平均每個文件也簽署了大約兩次半。

**喬 (23:45):**我簽了。很快問一下，2017年的這個經歷與2007年抵押貸款危機之前的經歷有多大不同？

**邁克 (23:53):**嗯，在2007年，你可以想象披露要少得多。實際上在2015年，他們通過了所謂的TRID或TILA-RESPA綜合披露，這實際上是你今天無法擁有一鍵抵押貸款的主要原因。所以TRID也設定了一個最低時間線，你必須在收到所謂的完整申請後的三天內向人們提供所有費用的估算，以非常標準化的格式清晰地披露所有費用，並且你必須在給借款人貸款估算後提供七個工作日的時間來完成貸款。因此，我們現在在抵押貸款中經常談論10天的抵押貸款，因為你實際上無法擁有一鍵抵押貸款，純粹是因為你需要那七天的等待期。

裏面還有其他一些時間線。即使你去掉了那七天的等待期，你仍然需要去除一大堆其他的監管時間線，才能真正縮短到一天。但在2015年，他們發佈了這項新規，我會説這讓事情變得更加繁瑣，需要簽署更多的文件，我是説這很好，對吧？在2015年之前，人們獲得貸款時常常被欺騙，新的費用突然出現，他們對此一無所知。而現在所有這些東西都受到嚴格監管，但這確實增加了文書工作。

**特雷西 (25:15)：**那麼Blend實際上是如何嘗試解決這一切的呢？因為當我聽你談論抵押貸款市場中的所有這些挑戰時，這聽起來就像是一個無法解決的複雜要求網絡。

**邁克 (25:29)：**是的，這確實非常具有挑戰性。我不會説，除了監管時間線會是它所是的，其他的都沒有真正無法解決的。但對於Blend來説，很多事情是‘嘿，你能否真的做到一鍵點擊並告訴借款人他們可以關閉了。’這意味着我們已經完全審核了所有內容。我們知道你將要關閉，唯一我們真正等待的就是合規時鐘。因此，你可以將其拆分為貸款中需要審核的各種內容。例如，在財產方面，你必須能夠做到的最明確的事情是，他們必須能夠獲得無評估並獲得即時產權。而今天的產權保險是另一回事，我相信你可以為此做10集……

**特雷西 (26:07):**有些人問過這些…

**邁克 (26:08):**我會説每兩年就會有一些硅谷的人發推特説像產權保險是個騙局，應該有人去取消它。我總是會收到那條推特的短信，大約10次。但產權保險的問題在於，實際上確實有人必須去縣辦公室，仍然在很多縣，像是下樓到法院的地下室，拿到鑰匙並解鎖，然後去查找那棟房子的記錄或類似的東西。所以你必須弄清楚如何讓產權保險變得即時，這方面有很多初創公司在努力，有些在某些縣成功地數字化了這個過程。你還得讓評估變得即時，這基本上意味着你必須從房利美或房地美那裏得到一條消息，確認對於這個特定的物業，他們最近已經為其寫了一筆貸款，因此你不必再進行評估。

所以這就是物業方面。你可以想象，這兩件事情結合在一起，已經意味着你將美國所有物業的範圍縮小到大約20%或25%左右。然後你還得考慮借款人。對於Blend來説，很多方法是‘好吧，我們與許多大銀行合作，所以你能否直接從這些銀行獲取銀行數據，並利用這些數據來確定收入，或者使用像The Work Number這樣的東西來即時獲取收入。’

您可以驗證資產、收入和財產，然後當然，拉取信用是最簡單的，因為我們在這個國家已經能夠數字化拉取信用幾十年了。如果您能夠勾選這四個框，那麼您就離即時清算更進一步。您仍然沒有完全到達那裏。還有很多邊緣的事情需要您去解決。但這確實是一個逐步解決問題的過程，逐條執行細節。就像有1200頁的規則。我可能已經讀過那1200頁的Fannie規則三四次，您只需系統地逐一勾選。

**喬 (27:42):**您現在在Vesta做什麼是您在Blend時沒有做的？

**邁克 (27:47):**是的，我們在Blend時面臨的許多困難是，您真的，因為您擁有流程的前端，如果您能夠完全自動化，您就可以將所有內容拉入並完成。問題是，您知道，我談到評估標題時，您會縮小可以完全自動化的範圍。因此我們發現，如果您完全自動化，比如説您真的可以完全自動化1%的貸款，那將是很好的。但他們仍然在99%的貸款上花費大量的人工成本和運營人員。而最大的問題是，您在前端獲得的所有數據實際上很難用於推動流程後端的效率，或者用於任何有一個人工接觸的貸款。

就像我逐條勾選這些規則一樣，你可以想象如果只有10條規則需要由人來完成，那麼現在就必須經過這個手動過程。今天它所做的就是經過這個舊的手動過程，他們基本上必須手動審核整個貸款，因為系統並不瞭解已經完成的工作。它不是那種以任務或工作流程為導向的，基本上人們都有肌肉記憶，所以審核員會查看所有內容，訂購評估等，即使他們並不需要。因此，我們意識到的很多問題是，流程的後端使得從前端所做的良好工作中實現任何效率變得非常困難，因為變更管理和組織慣性，你知道的，你在你的抵押貸款生產線上有3000人，做着他們一直以來所做的事情，而軟件並沒有真正引導他們去做任何不同的事情。

就像它不是，你可能習慣於今天使用的軟件。比如Slack會給你通知。它實際上幾乎就像一個帶有不同用户界面層的電子表格，你必須弄清楚你要做什麼。因此，很多問題在於如何改變操作的方式，以便人們做得更少。另一個大問題是，現有的貸款發放系統難以集成，這實際上是使所有數據和使該過程一鍵完成的最大障礙之一，因為你無法真正完成舊系統需要完成的所有工作。就像我提到的舊系統，它有所有的集成，並且與所有這些數據提供者有數百個集成，比如協調評估。

所以你最終不得不圍繞舊系統構建，而不是通過舊系統來實現很多這些東西。這似乎顯然是錯誤的做法。現在的缺點是你必須去現代化舊系統，這確實是一個很難的問題。但通過某種方式現代化舊系統，你解鎖了A，實際上從所有這些數據中獲得的操作效率，然後是B，為每個想要構建前端的人提供一個更容易的平台，以通過你的集成和借款人今天手動存在的流程獲取這些數據，而不是不得不在旁邊重建它以嘗試自動化。如果這樣説有道理的話。

**特雷西 (30:23):**我有一個稍微隨機的問題，就是，考慮到我們在談論技術細節，現在進行某種抵押貸款欺詐有多容易？完全是隨機的——不是出於個人興趣。

**邁克 (30:38):**是的，我聽了你最近關於政府欺詐的那一集，喬，我認為他非常感興趣……

**喬 (30:44):**是的，我是那個急於開始進行欺詐的人。

**邁克 (30:46):**是的。我認為現在的抵押貸款欺詐實際上是相當困難的。主要是因為有很多人會查看貸款。所以我們來看看一些非常簡單的事情，比如你想偽造一份文件。就像最簡單的事情，因為這不是大規模的欺詐。就像有人説，我想在我的主要居所上申請抵押貸款，我負擔不起，我只是想偽造文件讓我的收入看起來更高。首先，你必須希望貸款人不檢查某個第三方驗證的數據源，或者他們不聯繫僱主，而他們通常會這樣做。然後你必須希望你的文件能夠通過處理人員的審核，他們在查看它，承銷商在查看它，接近者在查看它，尤其是承銷商，他們在尋找那些不符合邏輯的東西。

所以我想説，抵押貸款欺詐今天可能真的很難實現。聽起來比，比如説，弄清楚如何獲得一些醫療保險資金要難得多。所以現在可能不值得去冒這個險。生成性人工智能會讓製造虛假個人資料和所有這些東西變得更容易嗎？也許，這確實是很多人擔心的事情。但今天我想説，抵押貸款行業在這方面做得相當不錯。我認為監管機構也做得很好，讓這一切變得非常困難，考慮到二十年前發生的一切。

**喬 (31:53):**回到再融資的問題。所以你提到理論上如果你是一個房主，並且你的抵押貸款是有利可圖的，也就是説，進行再融資對你來説是經濟上合理的。你可能會收到一封電子郵件或其他什麼東西，內容是‘嘿，你應該再融資，你可以節省這麼多。’

但是，正如我們所討論的，這將涉及大量的文書工作和所有這些東西。在我們幾周前發佈的節目之後，有人在推特上説‘為什麼我們不能有一種抵押貸款產品，你提前支付更高的保費，但它是一個只會向下調整的浮動利率抵押貸款？’換句話説，基本上如果利率下降，你的抵押貸款也會隨之機械性下降。顯然，如果你有這樣的產品，理論上這是一種更有價值的選擇，你提前支付一些保費，但理論上你可以節省所有這些努力、時間、文檔檢查和人力成本。在你看來，這似乎是一個可行的金融產品嗎？

**邁克 (32:52):**看起來這是一個完全合理的金融產品。我認為可能甚至有人在像私人標籤證券市場中做這件事。基本上有一個小市場的對沖基金會承銷非合格抵押貸款產品，提供給貸款人，貸款人可以發放這些貸款。我想説的一件事是，這似乎不太可能來自政府支持企業，因為如今政府支持企業的使命主要是可負擔性和民主化住房擁有權。我真的想不出一個邊緣人羣會通過這些產品進入住房。

**喬 (33:20):**對。所以即使這有意義，這也不是推動變化的因素。

**邁克 (33:24):**是的。我認為從單身人士金融工具的角度來看，這是有意義的。例如，我會很想擁有一個這樣的產品。但我認為從市場上最大投資者的政策目標來看，這並不真正符合他們的政策目標。因此，我看不到在十年內我們會看到很多這樣的產品。

**特雷西 (33:43):**所以很多抵押貸款被打包成抵押貸款支持證券。我很好奇關於支付和房屋中的鉛漆等細節有多少會轉移到證券化的方面？

**邁克 (34:02):**所以其實並不多。實際上，我有資本市場的人經常聯繫我，他們説如果你有一個現代的貸款發放系統，你可以解決我的問題，因為我在證券化或交易這些工具時，無法獲得任何數據，或者獲得的數據很少。

一般來説，今天的銀行技術仍然是你導出一個大CSV文件，其中包含一些數據字段，你拿一堆文件然後發送出去，然後那個CSV，雖然他們花哨地稱之為磁帶，但實際上它就是一個電子表格，只是被導入了，現在你把一個有3000個字段和數百頁文件的過程簡化成了大約50或100個描述抵押貸款的字段。這也許是最好的。就我而言，我不太確定購買MBS的人應該考慮到，您知道，裏面切割的那千個不同抵押貸款的具體信用檔案。因此，有一些標準化是好的，但這絕對是非常有損的，我告訴你，這是抵押貸款交易員經常向我抱怨的事情。

**喬 (35:00):**那麼現實是什麼？我覺得聽起來你永遠不會得到真正的一鍵式，因為，您知道，至少你可能需要告訴前端你的工資單是誰，銀行是誰，還有其他一些事情。如果你知道不同銀行之間持續協調，如果房利美和房地美繼續更新他們的技術，使得您知道這會更容易，那麼如果我説，假設在10年後我再次申請抵押貸款，它可能是什麼樣子？

**邁克 (35:31):**我認為努力追求一個儘可能接近一鍵式的世界是非常合理的，正如你所説的，在非常前端。也許你談論的是最多10分鐘的申請時間，你連接一些賬户。一旦完成，我認為你應該立即得到基本上三種決定之一。‘嘿，你絕對可以關閉，你會收到你的披露，然後我們只需等待10天，我們就會為你關閉。’

選項二是“嘿，作為借款人的你絕對可以完成交易，但我們需要一些關於物業的額外信息。所以你將等待10到14天，你將支付評估費用，我們將為你完成交易。”或者選項三基本上是“很遺憾，你知道，我們無法為你完成交易。這裏有一些你可以做的事情來改善你的立場。”

我認為物業可能是即使你在10年後問我，這也是一個問題，似乎總會有那些特殊情況。GSEs會希望看到評估，除非他們的信用檔案發生重大變化，或者如果他們被私有化。你知道，10年內可能會發生各種事情，但我認為這三種結果在借款人手指尖上只需10分鐘，10天內完成交易是非常可實現的，這正是行業內每個人都在努力追求的目標。

**特雷西 (36:40):**區塊鏈能解決這個問題嗎？我這樣問是有點認真，因為我常常認為區塊鏈技術在抵押貸款發放領域的少數現實應用之一可能是你有那種不斷移動的產權鏈，但我也在想從錢包的角度來看——如果你能擁有一個個人檔案，裏面包含你的收入和你的資產等信息，你也可以使用它。

**邁克 (37:14):**是的。這是兩個非常有趣的用例。從錢包的角度來看，我認為區塊鏈在這裏的幫助是，它幾乎讓你能夠建立一個更全面的去中心化信用局。去中心化實際上非常重要，因為我認為銀行對幫助建立一個第四個信用局的想法並不太興奮。他們已經建立了三個，現在他們為自己的數據支付這三個，這對他們來説有點困難。而且，你知道，監管機構對去中心化信用局也並不太興奮，等等。所以我認為每個消費者都可以擁有自己的密鑰，解鎖對這個去中心化信用局上所有數據的訪問，這個信用局是所有工資提供者和金融機構等在寫入的，這個想法是非常有潛力的。

這真的很難實現，因為你知道，很多類似的組織慣性原因。但我確實認為這是區塊鏈的一個真實用例，因為它解決了激勵問題，人們基本上會説：“我不希望每個消費者的金融數據都有一箇中介。”所以區塊鏈讓你可以去中心化並將其分開。因此，我認為在這方面有一些非常有趣的途徑可以探索。而且我認為有一些公司實際上在關注這一點。在產權方面，我通常告訴人們“產權可以在區塊鏈上嗎？”絕對可以。這是一個有趣的用例嗎？絕對可以。數字化產權的難點在於讓3800個縣甚至開始將記錄數字化，而不是放在法院地下室。讓3800個縣轉向區塊鏈似乎比這更遙遠，而不是更近。

**喬 (38:34):**我不知道我是否在節目中提到過，我大學畢業後曾有一個工作，有一家加州的公司在處理一些石棉訴訟，他們需要所有參與某些訴訟的人的名字。他們可能在為律師建立一個數據庫，而我工作的部分內容是去德克薩斯州中部的各個縣法院，去地下室，字面上拉出文件並詢問名字。由於特雷西提到了一個科技流行詞“區塊鏈”，我最後再問一個問題——生成式人工智能，無論是在掃描文件還是快速理解文件的領域，在你現在的工作中，這項技術是否有實質性的用途？

**邁克 (39:19):**是的，這絕對是針對你的觀點，它是在掃描和理解文件，因此你可以把抵押貸款想象成，我從高層次來看，它是一堆數據和一堆規則，而這些規則是由投資者、政府等明確定義的。數據就是數據。因此，數據和規則，很多這個對話應該是一次點擊的體驗。我們已經知道如何在數據上運行規則幾十年了，很多問題的出現是因為規則寫在這份1200頁的PDF中，有一些模糊的地方，有人必須去學習它們。

而數據來自借款人的一堆文件和一些不同的地方。因此它不是結構化的。如果你能為數據和規則帶來結構，而這兩者都是生成性AI非常擅長的，對吧，它可以讀取房利美銷售指南並將其轉化為代碼規則。

它可以讀取文件並將其轉化為數據點。如果你能使用生成性AI來結構化這兩件事，那麼你仍然擁有結構化的數據、結構化的規則，還有，嗯，無論GSE設定了什麼規則。因此你就不會有這些合規性的問題，比如，哦，AI是否在承保貸款？但我們看到很多非常有前景的結果，利用最前沿的大型語言模型，將它們應用於這些文件，既為我們編寫規則，又從文件中提取數據。

**特雷西 (40:21):**好的，邁克·餘，非常感謝你來到 Odd Lots 並向我們解釋為什麼我們不能擁有美好的事物！

**邁克 (40:29):**是的，謝謝你邀請我。那很有趣。

**喬 (40:30):**那太棒了。邁克，你是完美的嘉賓。非常感謝你來參加。

**邁克 (40:35):**那很有趣。謝謝你邀請我。

**特雷西 (40:49):**喬，那真的很有趣。

**喬 (40:51):**那真的很有趣。我覺得邁克在解釋這一切是如何運作方面特別清晰，儘管獲取抵押貸款的過程仍然令人煩惱，還有很多我沒有閲讀的文件並在上面簽名，我想我現在稍微明白了一些原因。

**特雷西 (41:06):**你還記得金融危機後，貸款文件有很多問題嗎？我記得有一件大事是關於空白抵押貸款的轉讓，結果都變成了法庭案件。我有點想知道……

**喬 (41:21):**我們和大衞·戴恩做了一集關於這個的節目。**特雷西 (41:22)**哦，我們做過嗎？**喬 (41:23)**是的，大衞·戴恩來自《美國前景》，大約在2015年，他的書叫什麼名字？《產權鏈》。是的，我們和大衞·戴恩做了一集關於產權鏈的節目，真是瘋狂。在抵押貸款危機後，文件的狀態一片混亂。但你明白為什麼會這樣，因為你知道，縣級仍然有這麼多的事情。而縣級，出於顯而易見的原因，感覺沒有特別的壓力去更新、數字化、現代化或協調他們所有的系統。

**特雷西 (41:55):**是的，這確實是這樣，不是嗎？這有點像州和縣法律的混合。我覺得我們可能要等一段時間才能找到解決方案。

**喬 (42:05):**是的。我之前在播客中提到過，但由於一些非常複雜的原因，我不打算詳細説明，我確實有一筆貸款需要在未來幾年內重新融資。所以……

**特雷西 (42:18):**喬，你對利率非常樂觀……

**喬 (42:21):**不，我非常悲觀，對此感到非常焦慮。但如果我對利率的走勢不樂觀，也許我會對幾年後這個過程至少比我上次申請抵押貸款時好一點感到樂觀。

**特雷西 (42:36):**我們拭目以待。你得告訴我有多少文件被郵寄出去之類的。不過我想大部分都是在貸款方和服務方那一邊。

**喬 (42:45):**我不期待這件事。

**特雷西 (42:46):**是的。好吧，我們就到這裏吧？

**喬 (42:48):**就到這裏吧。

你可以關注邁克·餘在 @michael_yu。