應書嶺：下一代商業地產一定是從TO B到TO C_風聞

我們置身在傳奇故事的第一章裏，衣帽上的陽光像黃蜂身上的花粉，陽光在“冬天”的名字上坐着，坐到冬天消隱……

——托馬斯·特朗斯特羅姆《冰雪消融》

在房地產如此低迷，大家都不敢投資、消費的時候，他砸重金在上海市中心——復興公園裏造了一個“INS新樂園”，想要為上海的下一個20年，造一個文化消費體驗新地標，下一個“新天地”；

他是做遊戲和電競的，過去習慣輕資產、高利潤，如今卻逆勢做難而重的“商業地產”，真金白銀一億美金自有資金投入其中，朋友們直呼其瘋狂，他卻説，“我在做一個全世界都沒有的新事物實驗，請大家多多保護和支持”；

2017年他就在思考和建構內心裏的樂園，2019年他把它寫入商學院論文，導師覺得不符合他原來已經做到亞洲第一的電競賽道邏輯，不熟不做，於是他的論文沒給過，他都沒有畢業證。

但他心平氣和，不爭不辯，扛住疫情三年，不變其心地將其造了出來。今年6月16日開業後，導師和同學來參觀，不證自明。理想的人生和事業，惟求盡其心而已。

我從2017年一直跟蹤採訪這位80後創業先鋒應書嶺，每次見他，他都強調一個新的東西，從帆船賽、電競比賽到樂園商業，也覺得他越發沉着謙虛，內核已變，但眼裏始終是有光。

作為一個企業家精神和人的精神邊界拓疆突圍、絕境方案發掘和記錄的作家，我最開心的事有兩件：第一，新發現了一個能影響我相當長一段時間的人物，一個可以挖掘很久的精神寶藏，比如蘇東坡、王陽明等等；第二，發現跟蹤的人物有了讓人眼前一亮的新內核、新版本的實際呈現。

他説了一個故事，讓我印象非常深刻。他説當時壓力最大的時候，他就在工地旁雁蕩大廈租了一個房子，夜深人靜，焦慮的時候，他就站在窗户前，盯着那塊工地，凝視，讓他感受到自己的內心力量；失眠的時候，他就繞着公園一圈一圈走，覆盤再審視……

經過疫情洗禮，有些人不再做長期打算，專注活在當下，讓自己在碎片化世界裏，建構一些新能力，找到一些新機會，不斷嘗試和實驗；還有一些人，還能勇敢且篤定地思考二十年的維度之下的世界和自我。

我此前更新“五十歲系列”，也是因為知道四十歲左右必然轉折，該迎接變化，三十幾歲還看不清五十歲的模樣，只是盡力探索持續的心力來源。而應書嶺，也是在接近四十歲的時候，就想造個樂園，然後知行合一，把內心深處的理想圖景1:1現實版復刻了出來，這個地方，一定集成了他的底層邏輯、思想框架、心力能量、精神氣質、意志力、創造創新源泉等等，他做到了志在行其所學所歷，並做一次遷移實驗——

把自己不可複製的、線上積累的創業經驗（互聯網產品經理型創業者的內核凝練），國際上承認的線上產品運營能力（亞洲電競第一的運營實力），做一次巨大的遷移、傾倒型實驗——投入到線下樂園式商業運營上。

樂園裏的所有商業都自己控股運營

做遊戲，就是讓人快樂，做樂園也是。這個年代，追求一點幸福和快樂，是共識。

應書嶺説，現在無論經濟社會還是人心，都需要温暖，温暖就是可及的地方能夠讓人感覺到幸福還有些種子在萌發，在默默自生長。所以他發了個心，要建一個實體樂園，不在郊區，在市中心，年輕人可以經常去，方便遇到氣場相合的人，找到一些温暖和平衡。

年輕人熱愛的城堡，除了童話敍事，還可以有遊戲、音樂、藝術、科技等現代大文化敍事。

如今這個樂園裏面，有世界一流的電競相關資源集聚，比如亞洲著名的賽隊成員、遊戲主播，各類型IP，讓人尖叫、跳躍，使人心悦誠服，這裏是他們的賽事活動中心，聚會中心，會議中心，討論中心，團建中心，瀰漫着他們的個性、能力和魅力……他把英雄體育VSPO電競賽事做到了亞洲第一，囊括了獨一無二的賽隊資源、主角明星，從線上為線下注入傾倒性力量，目前國內無人能及。

這裏又有最好的Livehouse，最頂級的音樂享受，也有音樂人盲盒（大牌明星會不定期出現，比如王嘉爾、Afro Jack、DJ Snake、哈登）。應書嶺做遊戲和電競創業，是因為自己真的喜歡。此外，他還是音樂發燒友，他在Kezee裏用的是世界最頂級的音響，擴聲設備Meyer Sound，INS新樂園使用的是最頂級的型號，據説在國內僅有兩套，另一套在國家大劇院。

所以，這裏也是年輕人的音樂殿堂，INS新樂園六個音樂品種都有（Acid House，Deep House，Progressive House，Hard House，Epic House，Tribal House……）還有專門的女性主題，女性特色酒吧，所以主題包容度很強，並且做到了極致性價比，市中心人均200～300元。

這裏還有INS Comedy（喜劇中心），上海著名的脱口秀演員會不定期出現。在某個冷空氣剛剛降臨的週末，我體驗了一次好久沒有的“捧腹大笑”，發泄了一種獨立的、飽和的情緒，感覺情緒價值爆表。這個年代，人們需要的就是鬆弛、舒服、療愈、發泄，還有情緒、情感價值和價值觀接納等等。

只要進入“INS新樂園”小程序，就可以看到樂園通票裏的所有信息，INS喜劇中心、PLAYGROUND、RADI、HUSH、Culture Club、La Fin、GREENROOM、KEZEE等演出信息隨時可接收。它還設計了近場社交（INS即刻社交），所以線上線下是打通的。

應書嶺非常強調的一家小店，叫大雞拉麪，某種程度上，他想塑造的是一家温暖的深夜食堂的感覺。他説市中心必須有一個店，可以吃一碗熱乎乎的紮實的面，18元一碗（市價要48元）。**這是他擺放的公益心和城市裏特有的孤獨感良藥。**本來他想免費供應麪條，每天推出幾百份，但可能會出現人流不受控的問題，所以思前想後，還是割捨了。他説店裏的桌椅板凳都是他從閒魚上淘的，每一處細節，既要講究品質，又要注重性價比，還不能讓温度有一絲一毫的損耗。讓人們説到拉麪的時候，都是暖的，和朋友們一起吃個面，是平和的、幸福的，是可以迴歸到那種毫無損耗的感情裏的。

所有在樂園裏的酒吧、咖啡店、餐館，全是為INS獨家打造，上海唯一，INS運營方控股，所以他要一下子開出37個店。他很執着這個唯一性，比如有一家連鎖咖啡店，本來已經裝修了，讓它改成INS咖啡，最後談不妥，他寧可清退。

**是的，他運營的樂園地產，不是為了收租，而是為了實現一種共識和理想，一種整體主題感、節奏感、氛圍感，甚至是公益感的打造。**想要有多元性、靈活性，也想保持統一性、完整性，步調一致，可以集中力量幹事。這就很懂事物陰陽變化，對立統一的道理了。在他看來，這是一種認知集權，創意放權。

2023年12月31日，復興公園內，有個INS復興·樂園，年輕人們在跨年，各個大屏播放着一組公益視頻，INS新樂園開啓公益元年，並由INS復興·樂園更名為INS新樂園。已經簽約的合作機構或者單位已有十家，包括中國紅十字基金會、上海野生動物園、上海音樂學院等，覆蓋了老年羣體、青少年羣體、少數民族、青年人才、音樂發展、動物保護等公益命題。

2023年一整年，他有半年在外面看世界，他説其實全世界都在經歷痛苦。巴以在衝突，俄羅斯也在戰場中。割裂好像更深更廣，連猶太人話題在美國社會也會對立起來。

他説自己唯一能做的，就是做好產品。有温度，有能量彌合割裂的、服務身邊環境的產品。所以他非常強調項目的公益元素，比如INS新樂園超過2%的全系營業額要拿出來做公益，比如INS新樂園裏出現的AED設備和麪向周邊居委老人的AED培訓課程，就是這筆基金的貢獻，他想讓公益變成一種反饋如互聯網速度的、即得的體驗——即刻公益。未來還有多種形式的嘗試。

他説，這裏的主旨，都是為了能讓年輕人感覺到生活突然而至的幸福，電競明星，娛樂明星，一線大牌歌手明星，會不定期到來，帶來驚喜，所以，這裏比一般的演唱會性價比高。你只要做得好，做得正，表達精準，優質資源就會匯聚過來，因為氣場、氣質好。極致性價比之外，下沉市場之外，也得有高質量發展和品質升級的新上升市場出現。

他邀請很多大牌來做活動，大牌也願意來做活動，贈送實實在在的暖意，贈給年輕人實實在在需要的東西，比如YSL/GODIVA/得物等等，會有人手一份的活動禮品。其實這也是“公益”，讓看似稀有的暖意變得實在、可得、可及，而且能即刻得到並享受、瞬間情緒爆表。

顛覆認知式三重創新

去年11月底，我們坐在一個“五花馬”的落地窗口，看着復興公園裏走來走去的人流。右邊是王者榮耀世界冠軍盃比賽抽籤儀式等待各隊明星的排隊人潮；左邊是或散漫或急促腳步的人流。前面，是一個圓形噴泉，水流很飽滿，襯着周圍的秋葉還在的樹，隱約可見的高飽和色的廣告牌，一起混合成了一幅色彩鮮明的公園圖。

應書嶺説，“真好，都冬天了，人氣還比夏天更好了。老人和青年人，很和諧地混合在一起。我當時就幻想過兩波人羣相處的各種場景。你看，還有人在若無其事地繞圈跑步的。”美好的事物都説是有感染力的，平和之情湧了上來。

大半年前我採訪他的時候，他完全沒有提到這個公園項目，那時候的重點，是他已經成了亞洲第一電競的賽事運營者，然後有了沙特的主權基金Savvy的18億人民幣真金白銀的投資，説的重點是英雄體育的未來將是奧林匹克、FIFA的新圖景（延伸閲讀：《應書嶺：英雄體育的未來將是奧林匹克、FIFA》）。

我本來想問的是，這大半年國際化的進度如何，什麼在意料之中，什麼在意料之外，今年，沙特成為了企業出海投資的熱土了。他的眼光也是超前三四年的，他説今年有一段時間在利雅得，一天最高峯時要接待30波朋友。

2020年他就派團隊去沙特，8個敢死隊成員，告訴他們做不下來就就地辭職，2021年他們就開始做起了中東和沙特的電競比賽，旅遊節。2022年，與沙特王儲溝通投資。他回憶，第一次視頻的時候，王子穿着老頭衫，非常隨意，讓他懷疑這是不是‘騙子’啊。所以，把產品做到最極致，全世界都會把你找出來。這更堅定了他的產品觀。他一直強調80後能創業闖出來，就是靠產品力，而不是關係網和資源運作。如今做INS新樂園也是如此。如果產品夠強，全世界的頂流視野和智慧都會自動湧過來。他今年也跟沙特王儲一起見了全世界幾乎所有有名的遊戲公司老闆，足球明星（如C羅），足聯主席等等。電競的反壟斷調查也在歐洲通過了壓力測試。

在這個大家都捂住口袋不投資，不擴張，不消費（消費降級），房地產尤其冷、被過冬思路冰封的時候，在被所有朋友説瘋了的時候，他推出了——INS新樂園這個新產品。當幾乎所有遊戲公司都在裁員的時候，他還成立一家公司逆勢招了超過五百人。

最近這幾年，上海的公園都在嘗試變革，品牌咖啡店和餐飲取代了原來的小商品店、雜貨店。黃浦區的公園更先鋒前沿一點，淮海公園的商業化更新部分由K11的鄭志剛創新，復興公園的部分則由應書嶺去系統設計。

他的主題就是樂園式商業，很明確、很篤定，在他心裏，這個城已然建了四五年，所有細節他都勾勒過。沒人這麼想過，即便是想過，也沒有人這麼做過，成年人的樂園建造，他自己躬身入局。還借鑑迪士尼等等樂園管理的經驗，招了類似的人才專業運營。

當一個創業者保持持續思考，他的觀點都能成為生產力：

**1、線下2.0版本商業實體，是用線上產品經理思維顛覆傳統商業地產。**他用互聯網的思維和產品經理的底層邏輯去運營線下商業地產。在國內，這樣的案例也是第一個，沒有人會自己全部持有物業，還全部持有內容，做得非常徹底，其純粹和決心，一覽無餘。如果説盒馬等商超，是線上思維開線下店，新零售的線下1.0版本，那麼他做了一個商業集羣，而不是單店連鎖，是線下2.0版本的集成。

線上產品的版本更新通常只需要一週，用户馬上能有新的體驗，而傳統商業地產項目則可能需要兩三個月。他希望這個商業體的任何單體修正體驗的時間可以壓到兩週左右，所以樂園式商業正在培育更靈活的機制。

很多傳統地產思維的人在擁抱互聯網，這幾年有很多人都在探索。而用互聯網思維去擁抱地產，很少人會這樣做，因為大部分人，不會願意做難、複雜、重的事情，除非內心有使命感和未竟之志。但是未來的生意，一定是複雜的，難而正確的新模式，總要有人探索。因為輕鬆和野蠻生長的時代已然一去不復返。

上海其實這幾年都在鉅變，很多新東西和新商業模式在湧現，比如Tx淮海是策展式商業；蟠龍天地，是微度假目的地；鴻壽坊，是更接地氣又更新潮的社區零售；但他們都是為租客服務，是toB的，真正顛覆式的，是把toC走出新路子，INS新樂園，文化、理想、幸福的濃度要高，是直接為年輕人統一服務的。

**2、互聯網生態思維顛覆了傳統娛樂業的人才配置，更注重素質、效能，認知和執行力更新。**互聯網具有全局思維和生態思維，所有的東西都在自己設定的理想模型和遊戲規則裏，能體現出接近互聯網的效率，當只有華山一條路，就需要一個強有力的正能量的引導者，始終陪着用户，關心用户的體驗，對用户服務，保持終身承諾和忠誠。在遊戲裏頭怎麼樣，在現實中也是如此。

改善夜生活生態其實任重道遠，原來的餐廳酒吧夜店的從業者普遍文化水平較低，但現在INS新樂園裏很多人學歷非常高。比如，應書嶺的合夥人是牛津大學的，團隊甚至有一個英國帝國理工大學大一的，因為喜歡這份事業而暫時退學的年輕人。他們這一批人真正想做到的是——允許別人做別人，允許自己做自己，堅持自己的喜歡，並且還要獲得社會的認同。

既然要做潮頭裏的趨勢引領者，就要有開放和熔爐思維，很多氛圍感、鬆弛感、幸福感的來源，其實是團隊集體氣質的呈現。正因為有這樣的能量和能力展現，所以很多大牌都來主動鏈接、合作。一個獨特的綜合體出現，就會生出很多新鏈條和新鏈接的。

目前樂園裏有37個商户，形成了統一管理的秩序。這裏要成為正面的、積極的、温暖的，追求精神享受的娛樂空間。他要刷新人們對於酒吧、夜店的十里洋場百餘年來的認知。

**3、保持開放、跨界融合，綜合福祉探索中心，上海互聯網公司線下探索樂園。**他説，想要讓上海的互聯網公司，都從線上走下來，抱團，結伴。除了跨年、春節等節日活動中各個平台和品牌都聯動起來外，互聯網兄弟公司們也可以把這裏當成年會、發佈中心等等，王者榮耀、和平精英、YSL、得物的年度重要活動都會在這裏舉辦。

這裏形成的不僅是一個以電競為載體，圍繞食、遊、購、娛、體、展、演等多個行業，集時尚、設計、音樂、藝術、劇場、電競於一體的多業態綜合體，而且是個行業聚集地，一個很好的聯結中心。**在行情相對冷淡的時候，越需要信心和温暖，越需要暖意供給站，這是大家共同的福祉。**大家都在找新事物裏的積極感。積極感，是一種繼續創新發展的能量補劑，這就是社會還有粘合可能的體現。

現在互聯網也是寒潮疊加，純線上企業也面臨增長困境，都在探尋能夠從線下再找到答案。線下同道者，可以抱團，也可以重新發展出一個新東西。所以作為文化地標，其精神能量、理念和維度高度都在提升。

年輕人來，老人也來，都能和諧相處。剛開始開業的時候，社區居民會覺得有點吵鬧，他就安排人挨家挨户送粽子，然後找了很多體驗官，特別是會去詢問老人，開不開心，為什麼不開心。從最初6、7人變成現在的20人現場巡場人團隊，其實都是好氣氛的護場人。

他知道，每個人內心裏的失落和空洞，需要有一些規則和常態之外的新的補充，這裏會一直釋放出一種融合的、温暖的空氣，創新一種友好的氛圍，讓人主動而不是硬生生地融入。

這裏是可以充滿可能性的新場域，不同類型的人羣，打造一種新氛圍，孵化出不同的可能性。

海上牧園記：至少20年領先

應書嶺説，他生在上海，看過了世界，還是最喜歡上海。更青春一點的時候，跟父親説去新天地玩，一般是不會被阻止的，那裏洋氣正氣新潮氣總是撲面而來的。80後正青春時，那裏也是先鋒度、洋氣度、開放度、融合度、創新度等各種濃度最高的地方。十幾年了，到現在還是最核心的文化地帶。不過那裏重品牌、重餐飲，偏於靜態。其實現在的年輕人更注重的是軟服務，情緒、情感和價值營造，偏於動態的精神體驗和享受。

反向思考，逆勢投入，打破固化的市場觀念、認知觀念、偏見，就需要極大的心力和能量。他想要為上海再造一個時尚風向地標，類似“新天地2.0”，上海需要新的年輕人地標。

每一代應該創造至少二十年能夠保持領先的東西，其實就是引領一個長週期。二十年後，有被替代的新事物出現，那説明創新者一浪接着一浪，多好啊，自己使命已完成，也就足夠。

為什麼他會那麼執着地做新商業實體？源頭是因為早年間他做地產的長輩的影響，從小耳濡目染。還有一個小故事是，有一天他看到《南華早報》登載了李嘉誠的報道。

李嘉誠1928年生，90歲退休，他一生從事了那麼長時間的行業就是房地產。無論時代如何跌宕起伏，他一直在做。表明，這個行業一直會有機會，就是永遠要有服務年輕一代的新形式地產創新。要尊重他們的生活軌跡、行為習慣、社交文化，然後綜合性地留住他們。

他寫了相關論文，告訴老師，等我兩年，我做出來。2019年開始着手設計，2021年開始建設，歷經疫情等各種不確定性，2023年6月16日，他生日那天，INS新樂園開業了。他接待了學校的老師和同學參觀。

他腦子裏是會畫圖的，遠景圖、細節圖都有。當時沒有人會理解，開業之前，核心團隊五個人被挖走了兩個。他説一年半前，還是沒有人能夠接受他的理念。兩年前決定下血本投資，完全自己幹，要把整個體驗感、把理念和秩序都做透。好的作品，渾身上下都散發着理想和理念的氣息的。果然應了那句，不時改變生活方式工作方式，思想便會深邃很多。

任何時候，一個產品只要市場認可，用户認可，就一定有成立的氛圍和自洽能力。他一直強調80後企業家的特性，是不再依賴資源密度、社交有效性，而是實打實靠產品創新、產品邏輯致勝**。他説年輕一代企業家，80後、90後，其實都是產品學家。他的企業家精神，就是在於堅定地死磕產品的極致內核上（所謂“致極一”）。**

在世界城市中，巴黎、佛羅倫薩等等，好的文化地標都是書店博物館美術館到處可見。文化景點的濃度，氛圍感，高感性，其實可以在這個年代，安排好，照料好，把年輕人真正愛的東西都綜合在一起，放在公園裏，那一定會成為經典。

“舞台上燈光迷離，沸騰的現象讓我們的小世界各自爆炸，是能找回自己的。”年輕人想的大概是極盡的鬆弛感，但經歷和體驗屬於自己。it’s important that you enjoyed yourself，好好愛自己，享受自己的生命精神。

｜INS喜劇中心的脱口秀業態

｜INS新樂園也經常迎來電競明星

有人説，未來一定是組件式的填空商業，是便民商業、鄰居型商業、社區型商業，滿足實惠，聚會，約會三大需求，性價比最高，情緒價值拉滿，氛圍感供給充足。要動態變化無窮，高頻次滿足打卡需求等等。

**他要做一個真正服務用户，永遠忠實於用户需求，動態多元滿足用户情緒和感情的樂園。**原來的商業地產，無論是最近流行的策展式商業也好，還是社會新潮零售商業也好，都是toB的思路，樂園式商業，是toC思路，是服務每一個用户的，把用户體驗按照互聯網產品的升級模式去做透。

他始終相信，只要產品是對的，剩下的就是時間驗證的問題。若是消費不行，就按消費不行的情況下年輕人依然選擇的部分去做，隨時按照互聯網節奏動態調整。

為什麼要從遊戲那麼輕靈的賺錢模式中走出來，做那麼重的投入，我的感覺是他在做人生的一種平衡。有些東西來得太容易，就會飄起來。而且他的同學之間也有榜樣力量。他的同學裏，比如唐彬森，元氣森林創始人，他原來也做遊戲，2015年，他的智明星通旗下的自研遊戲clash of kings突破發達國家市場，拿下北美暢銷榜第1名，成為中國遊戲國際化歷史流水最高的遊戲。他們想要從線上走下來，做一些服務大眾、更實業的事情。唐彬森最初做燃茶，後來元氣森林橫空出世。做實業，內心更有底氣和底藴。

內心裏勾畫好了一切細節，心的版圖也就慢慢大了，心臟的容量和底氣也大了。產品就是時間和細節，如果磨出來好東西，產品人的內心是快樂的，因為自定義自實現，就是自洽和圓滿。

為什麼要放在市中心？因為傳統的樂園，比如迪士尼、文和友，都是比較偏僻的地方，頻次會低。他想做高頻的需求，是真正融合到人們日常生活之中的，把場景做得更加充盈。我連續兩個週末都去體驗餐飲和脱口秀，是覺得它物理距離和心理距離都很近。年輕人人潮洶湧，打心底裏認可了這個地方。

應書嶺説，他認為，國家鼓勵線下實體經濟是一個風口，他能做的就是用互聯網智慧，改造傳統商業地產。

而且我非常驚訝的是，6月16日，這個項目開業之後，他就去海外繼續考察了，繼續讀書，每週他只看真實數據。他説太沉浸在這個項目裏頭，他怕看不清楚，當局者迷，於是他選擇了隔離自己，強行讓自己離開，我竟然讀出了一點超然心和出離心。

他説，從數據就可以發現問題，他希望所有問題會表現和暴露在數據上。兩個月左右，他都會回來看看現場。把互聯網線上所積累的所有認知都投射到線下去，不停實驗，不停驗證，創造獨特性。讓自己全身心都投入到產品創新中去。

對於自己內心最看重的東西，有自己的節奏感，有點拉扯糾纏也有點淡然泰然，是平衡、平和的狀態。我覺得，他更加堅定了。

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