2024年的房價只會更低_風聞

文：蔡壘磊

昨天某知名app上彈出了一個某老師預判房價會在2024年三四季度止跌的判斷，我來唱個反調，我非常之不同意這種説法，因為房價真正意義上的下跌，從2024年才剛剛開始。

我之前説過經營貸的事兒，可能很多人就當幾個字眼直接飄過去了，其實這是個真正嚴重的雷，因為我身邊的一些現金流不太夠的老闆都用過。經營貸的大爆發大概是在2021年以後，而這裏面有很多人，是拿來置換曾經的高利率房貸的，**也就是説用企業經營數據和房子或房子的殘值作為抵押，來獲得一筆相對低息的貸款。**這筆錢你可以去把房貸還清，也可以用來幹別的事——據我所知，很多人都用來幹別的事了。

經營貸基本是按月付息，到期還本，時限是3年，因為超過3年需要向央行報備，所以很多銀行會卡在三年這個點，這樣計算，從2021年開始，到2024年就會迎來第一波的到期還貸潮。我可以這麼説，如果正常要還本後再續貸，90%以上的人都是還不起的，原先類似的貸款到期後，都是直接找過橋資金過一下，再直接續貸。過橋資金的短期利率雖高，但時間短，還能承受，可現在不行了，因為抵押物房子的評估價即將大幅下滑，這就導致續貸續不出這麼多錢，於是中間動則幾百萬的缺口，就需要自己補進去。

誰補得進去？有人補的進去，但我知道的是，多數人都補不進去。這個時候房子怎麼辦？市場上的二手房供應量將進一步大幅增加，這個事情不結束就不算完，所以不僅是2024年，2025年也還會繼續下跌。

中國這20年取得了一些成就，但最耀眼的，還是吹出了樓市這個超級大泡沫。北上廣深的房價趕英超美，可我們的人均收入呢？遠低於這些發達國家，哪怕是一線城市。是我們沒意識到嗎？不，早就意識到了，但這個超級大泡沫裏的利益太大了，太多人不希望它調整，其中地方政府賣地是最大的獲益方，還有一大堆的機構，隱藏在利益鏈裏，不停地蠶食這中間的收益。

很早之前，我們就限制了銀行貸款給房地產企業的規模，可限住了嗎？沒有。我們總以為政策是萬能的，但事實上並不是，錢這個東西，永遠會留向收益最高，最瘋狂的地方**，**你認不認同？不管你怎麼放水，不管你怎麼監管，錢是不會聽你的，不是你想讓它去哪兒就去哪兒的。

舉個例子你發錢去支持高新技術產業，但你知道它們拿了錢去幹嘛嗎？我知道，因為好幾個頭部企業的情況我都瞭解——如果現在房地產還火熱，它們一定去搞房地產，p2p熱時候就去做金融，最後還是流向房產，那房地產不熱了，中國經濟不熱了呢？它們就會想方設法虛構海外合作項目把錢換成外幣運出去——最後你想扶持的東西，都得打個七七八八的折扣，rmb匯率還會承受更大的壓力。房地產行業瘋狂的時候，影子銀行是最多的，為什麼？因為銀行不能直接放貸，那就給信託，給保險，給其他有金融屬性和金融牌照的機構，這不違規吧？最後中間商加價幾個點，包裝幾個產品，還是流向房地產公司，你根本堵不住也穿透不了的。中間這幾個點銀行知道是怎麼回事，所以它們除了正常利息以外，也還會繼續再要求往回分一點。

最近一段時間，我已經看到好幾起銀行行長自殺或是墜樓的新聞，當你以為房價已經跌得足夠多的時候，其實20多年全民炒房的惡果，才剛剛開始顯現。曾經銀行認為房子是最優質的抵押物，於是拼命地通過各種渠道把自己的資金流向房地產，殊不知這正造成了自身的脆弱性，一旦趨勢反轉，所有金融系統都將瞬間崩潰，就連銀行們，也將全面進入資不抵債的時代。

而銀行一旦全面出事，還扯什麼房價，中國經濟將丟失這10幾20年來築起的所有堡壘。假如這個時候你還在想你的房子什麼時候會回升，而不是先考慮你生活的這片土地，你所使用的法幣計價的資產會不會被全面偷家，那已經完全關注錯了地方。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。