【轉載】中國式小區未老先衰：房貸沒還完，小區變破爛_風聞

明明買房時説好的七十年產權，可很多才建好十幾二十年的小區，就已經變得破破爛爛的了。如果再攤上一個稀爛又拉胯的物業，那小區衰敗速度還會進一步加快。

之所以大家都不想選擇“老破小”，核心原因還是居住體驗實在是太差了。

比如六樓沒電梯，搬個重點兒的快遞迴家就累得要死；小區到處坑坑窪窪的，一到夏天蚊子巨多；最離譜的是有時候和朋友在家涮火鍋，居然會跳閘。

清華大學建築學院的學者曾做過研究，將老舊小區存在的問題總結為八類。除了剛才提到的，還有像：停車難、流動人口多、鄰居鬧矛盾、物業服務差或壓根沒物業等。

有一種常見的説法是，**小區建成前 20 年是它品質最好的時候。**20 年是由盛轉衰的分水嶺，越往後越容易出問題。中國就有相當多家庭住在這種老房子裏。

數據顯示，32% 的城市家庭房屋修建於 2000 年以前。所以即便是 1998 年後建成的最早一批商品房小區，也已經走到了 20 年的分水嶺。

但就像前面説的，有些十幾年的小區看着也不比那些“老破小”新多少。路上經常能看見狗屎不説，進了單元樓，燈是壞的，磚是破的，非常嚇人。

房齡不大的小區變得這麼破，首先還是物業的鍋。

如今的商品房大多是期房，物業都是開發商早早指定好的。這裏面貓膩就大了，很多物業都是開發商自家關係户。

等業主歡天喜地搬進了新房，才發現物業是“幹啥啥不行，收錢第一名”。每年交大幾千的物業費，卻連最基礎的小區衞生、壞掉的路燈修理都做不好。

2019 年消費者協會調查顯示，業主們對物業的服務滿意度剛及格，最基礎的保潔服務甚至還不及格。

攤上個爛物業，買房時開發商吹噓的園林風景，可能沒幾年樹都死光了，房子老化的速度也會比別的小區要快。

因為房屋的各個零部件都有合理使用壽命，勤於維護、防範和檢查，才能使用得更久。

像防止滲漏發生的防水層，使用年限 10 或 20 年。房子的“厚外套”保温層壽命長一些，但也就 25 年。

最脆弱的是電梯。雖然國家暫時沒有統一的規定，但像杭州，規定電梯合理“打工”年限也就 15 年，用到後面就容易出現各種故障和意外。

除了這些，我們住宅樓的設計使用年限其實也只有 50 年，很難撐到 70 年產權。等住滿 50 年，就得自掏腰包請專業機構評估房屋結構是否安全，幸運的，小修小補接着住，如果被鑑定為危房，只能放棄使用或原址重建。

後者聽上去難以實現，但也有成功案例。在南京，某幢過了“六十大壽”的兩層小樓，2014 年被鑑定為危房，居民決定自籌資金重修，經過近十年努力終於完成重建。

不過現在的商品房動輒二三十層，全都推倒重建似乎也不太現實。

有部分“幸運兒”可以等來政府的改造工程，但大多數住宅只能指望小區的公共維修基金——買房時我們要一次性繳納購房款的 2%-3%，將來用於修補破損或漏水的牆壁外立面、改造或重裝電梯等公共設施。

但要用這筆錢並不容易。通過查閲資料，我們發現申請這筆錢起碼要過四大關。首先業委會或者業主大會提出基金提取申請，並徵得絕大多數業主同意。

往往一涉及到錢，就很難達成共識。像底層住户未必關心高層的電梯失靈、房頂漏水問題；把房子租出去的業主，可能也沒那麼在乎小區現狀。

即便爭取到了大多數業主同意，這事兒也只是開了個頭，後面申請資金的環節多、流程長，要經過多次審核和驗收。

一直對公維基金虎視眈眈的物業也想撈油水，比如公共設施明明沒出問題，卻向業主謊報出現嚴重故障，要提前動用這筆錢，導致過度維修。

更離譜的物業還會繞過業主直接偷錢。曾經就有某小區物業偽造業主簽名，前後一共動用了 64 筆公維基金，金額多達 489 萬元。如此可見，用公維資金維護小區這件事非常有可能不了了之。

知乎上曾有人問“高層住宅小區會淪為貧民窟嗎”，這個比喻聽起來或許有些危言聳聽，但面對交房時總要維權的建築質量，入住後稀爛又拉垮的物業，高層住宅小區加速衰敗已經是許多業主不得不面臨的問題。

回想二三十歲，為了買房，掏空家裏積蓄，背上三十年房貸，花出人生最大的一筆消費。結果房貸還沒還完，房子早早不能住了，又有多少人能一直買得起新房呢？