教授建議退休人員賣房去鄉村養老，如何看待這一建議？_風聞

北京交通大學經濟管理學院教授 阮加：

國家統計局2023年11月16日公佈，中國70個大中城市10月新房價創八年來最大跌幅。2023年12月1日《百城價格指數報告》，百城二手房均價已連續19個月環比下跌，同比跌幅擴大至3.21%。此外，截至2023年8月14日，在百強房企中已經發生資不抵債、流動性困難的有42家。

面對房地產行業的困難，人民銀行、金融監管總局、證監會在2023年11月17日聯合召開金融機構座談會，重申要“一視同仁”滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房企“不惜貸、不抽貸、不斷貸”。

今天想聊的第一個問題：房價，越低越好嗎？

這個問題沒有標準答案，只説幾個事實。

事實1，房價穩中有升的地方多經濟繁榮，房價持續下降的地方暫時差強人意。

國內外都一樣。

如中國。經濟發達地區也是過去三十年房價上升最多的地方，而房價最便宜的地方是經濟相對落後的地方。房價很低的地方就業機會也很少，多是人口流出地，而且人口多流向房價高的經濟發達地區。

一線城市人均收入較高，在國民經濟中的地位舉足輕重，也是中國房價最高的地方。

在經濟落後的地方，有很多遺棄村落，那裏舊房子的價格幾乎為0。

如美國，在平均房價上，舊金山是底特律的14倍。舊金山是高科技企業的重鎮有谷歌、蘋果、Facebook，英特爾，甲骨文等等，底特律則是日漸衰落的城市。

再如日本。1990年後東京房價下跌伴隨着“日本失去的30年”，反之，日本經濟、金融好轉的時候房價也是穩步上升的。

那段時期，日本需求萎縮，物價低迷，房價、股價下降。

1990年日本經濟總量是中國的7.9倍，而33年後的今天，日本經濟總量不到中國四分之一。

事實2，買房，不可能是因為預期房價下降。普通老百姓之所以買房大多是因為預期房價上升，否則，租房同樣可以解決居住問題。

大家一定還記得前幾年房價快速上升期間很多樓盤開盤需要排隊、抽籤購買，而今天的房價下跌期間一些房子無人問津。

對於房價，大多數人是言不由衷的。買房前，很多人“希望房價下降”，但是，買房後，這些曾經“希望房價下降”的人則變成“希望房價上升”，即，希望自己的房子價格上升。

普通大眾不會希望自己的房子價格下跌。

事實3，“認房不認貸”並沒有取得如意的效果，原因同樣在於對房價的預期上，而且，三季度末中國房地產貸款餘額出現有記錄以來的同比下降。

如果預期房價下跌，誰還願意買房？誰還敢貸款買房？

相反，如果堅定預期房價上升，誰不願意買房？誰不敢貸款買房？

事實4，人民銀行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》表明，中國户均住房資產187萬元，佔總資產比重為59%。如果房價大幅下跌，普通老百姓的財產損失最大，例如，城鎮房價平均下降10%相當於每個家庭的資產減少18.7萬元。

公眾消費與投資主要取決於他們的資產總量，次要取決於當期收入。資產下降，當然會抑制消費、抑制投資。

1990年到2020年 “日本失去的30年”，就是“房價下降、股價下降導致消費不振、投資不振”的實例。

事實5，貸款買房後“資不抵債”，不是因為“債”增多了，而是因為“資”減少了，是因為房價下降後資產減值導致的。

比如，首付100萬貸款900萬買一套1000萬的房子後，房價從1000萬下降到800萬，買房人的自有資產首付100萬虧損殆盡，還資不抵債100萬元，在這裏，“債”沒有增加，資不抵債，是因為“資”減少了。

中國執行信息公開網截至2023年12月3日的數據顯示，中國失信被執行者達854萬人，比2020年初的570萬人增加近50%。房價、股價等資產價格下降，是很多人、很多企業包括房企資不抵債的主要原因。

事實6，A股市值超過40%與房地產直接或間接相關，例如，我國商業銀行目前的房地產貸款餘額超過50萬億，房產成交量與家電銷售直接相關，等等。

從歷史維度看，當房價、股價同時持續下降時，暫未有經濟能夠保持繁榮的先例。

所以今天想談的第二點是經濟繁榮與房地產繁榮相輔相成

我們每天都要住房子。

對於大多數家庭來説，房子是家裏最大的一筆資產。

無論是經濟發達國家還是經濟落後國家，房地產都是支柱產業。中國也不例外。

改革開放四十年來，房地產的繁榮讓國人的居住條件大幅度改善。在當前，促進經濟繁榮與房地產繁榮建議採取如下措施。

措施1，幫助房企“保交樓”，防止出現爛尾樓，是政策底線，是當前最大的百姓民生。

防止出現爛尾樓的主要目的不是救房地產企業，是為了防止眾多的買房者出現慘重損失：花掉幾代人的積蓄，貸了很多款，但沒得到房子；也是為了防止大規模出現銀行的爛賬、壞賬，防止房地產市場風險外溢成為經濟風險、金融風險。

措施2，無論大城市、小城市還是農村，同時放開限購，不限買也不限賣，自由交易。

這也是市場經濟的基本要求。

經濟城市、文化中心、候鳥旅遊城市、休閒養老地、人口大量外遷的鄉村，每個地方的情況都不同，不建議全國執行一個統一的房地產政策。自由交易才可以有效提升全國住房的使用效率。

鼓勵住在城市中心的退休人員賣掉自己的房子去城鄉結合部、小城市、鄉村養老，增加了城市中心的住房供給，也抑制了城市中心的房價過快上漲。

措施3，增加高房價城市的住房供給，抑制房價過快上漲。

增加高房價城市的住房供給需要從多個方面入手，包括土地供應、新住房建設、舊城改造，等等。只有綜合施策，才能有效增加高房價城市的住房供給，緩解高房價城市居民的買房壓力。

措施4，維護整體房價穩中有升的預期，激發購房慾望。

央行行長潘功勝在2023年11月28日引述標準普爾的報告稱：“中國房地產價格已接近見底。”

提示房價見底也是建立房價將上升或不再下降的預期，這個預期如果被公眾接受，也能激發購房慾望。

措施5，正常情況下，貨幣政策是經濟繁榮與蕭條的主要控制變量。

穩健的貨幣政策，要對最新宏觀經濟狀況採取迅速、明確、肯定的應對措施。

對於今天的經濟形勢來説，降息，降低資金成本是重要的貨幣政策選項。

目前中國的人均GDP不到美國的五分之一，中國還有20年以上年均經濟增長8%以上的潛力。

過去的一年裏，人民幣降息0.2%左右，相對於經濟形勢來説這個降息步伐太小。

2023年12月9日公佈的2023年11月最新全國居民消費價格指數（CPI），同比、環比雙雙下降0.5%，同比創下三年來最大降幅。

對於今天的經濟形勢來説，降息，降低資金成本，是迫切的貨幣政策選項。如果沒有出現＋3.5%以上的通貨膨脹，人民幣需要以堅定的步伐大幅度降息。

降息，同時會促進消費和投資，不僅會降低購房者的資金成本，更有利於整個實體經濟，有利於全社會的勞動就業。

房價是複雜的經濟問題，也是複雜的社會問題。長期在維護收入增長、資產增長、消費繁榮的均衡方面，是宏觀經濟管理部門重中之重的工作。

內容來自第一財經一財號2023“年度財經思想者”盛典。