“長跑者”保利發展：穿越週期，抵達品質_風聞

2023年，房地產市場持續調整，中指研究院數據顯示，百強房企銷售金額同比降17.3%，千億房企數量從2021年的41家減少至16家。在此背景下，保利發展表現出強勁的發展韌性。

2023年，保利發展實現4222億的銷售規模，位居行業第一，也是行業唯一規模超4000億的房企。強勁的銷售帶來的是營收的增加，根據1月19日保利發展的業績公告，2023年保利發展營業總收入約3471.47億元，同比增加23.49%。

新的一年，各大平台都在總結過去的2023年，給到了不同的關鍵詞，如果也總結保利發展2023年的經營表現，或許應該是：穩健和品質。

即順應時代的本質和趨勢，堅持產品主義的初心，做品質好房，尊重市場，主動調節發展節奏，穩健經營，最終實現確定性的增長，這也是房企的可持續發展道路。

此前召開的全國住房城鄉建設工作會議明確，2024年重點做好兩件事：一是穩定房地產市場，二是構建房地產新發展模式。

“穩”字當頭是今年房地產市場總體基調，適應新形勢下以政策“進”促市場“穩”。我們將以保利發展為觀察樣本，拆解房企的高質量發展之路。

去年以來，全國逐步放開土地拍賣限制（限地價、限房價），這意味着土拍進一步走向企業舉牌能力的充分競爭。

為應對市場分化趨勢，房企們一方面加速聚焦核心城市，原則上只在重點城市投資，以2023年房企拿地結構來看，拿地總金額前10的房企在一、二線城市拿地佔比均超過8成；另一方面，各家企業圍繞深耕型城市進一步深化城市地圖（板塊）研究與跟蹤，並動態迭代。

從保利發展的拿地情況來看，保利發展通過側重核心城市和重點城市羣的佈局，深入挖掘珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發展區域。在30多年的發展積累中，形成了以中心城市為核心，以城市羣和都市圈為延展的佈局體系，與國內區域經濟、人口和產業的長期趨勢相契合。

優秀的企業不僅可以識別出高能級、健康板塊，還可以通過研判高潛板塊、中心外溢板塊挖掘市場機會。

2023年保利發展拓展總地價1632億，權益地價1359億，位居行業第一。光大證券研報分析，保利發展拿地節奏合理穩健，新增土儲區位良好，優質的土儲為保利發展的長遠發展奠定了基礎。

在市場分化的下半場，保利發展成功佔領高能級市場制高點，也構築了堅實的市場安全墊。展望未來，保利發展將通過優化區域投資結構，加大對核心城市的投資佈局，聚焦有確定需求的優質區域，鞏固並擴大市場主導地位。

在不確定性的週期裏，信心比黃金更重要。

築牢壓艙石，追求高質量發展，成為房企共同的心聲。當房子迴歸到“住”的本質，一場品質和服務的突圍戰已然打響。

在最近召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部強調了“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道”的重要性。實際上，保利發展早就在思考和探索如何在“好房子”的打造上取得突破。

長期以來，保利發展深入研究客户需求，每次產品迭代都與時代發展和行業趨勢同頻共振，使戰略執行更顯得遊刃有餘。

然而，產品力的迭代升級早已超越了從0到1的簡單過程，而是需要在1到N的不斷創新中耐心積累。

創新的前提在於深刻洞察並響應現代居住者對社交互動、尊重認同、自我價值實現的需求，這預示着我們正在逐漸告別“城市情感疏離”的時代，熱情擁抱中國式鄰里文化的復興，並在此基礎上構建起一個嶄新的人與人之間、人與自然之間、人與城市之間的和諧共生體。

保利發展積極地響應這種時代的發展需求。2023年，保利發展控股全新適時推出“人文社區”產品服務戰略，持續打造強大產品力、服務力，推動品質提升。

在產品上，保利發展憑藉敏鋭的市場觸覺和深厚的人文關懷，深度考量了不同客羣的獨特需求特性、地塊資源的差異化優勢以及各地域豐富的人文底藴，匠心獨運地孕育出“天、悦、和”三大旗艦產品系列，實現了“由點至面”的無限可能。

在服務上，推出了“東方禮遇”“四時雅集”“親情和院”3套物業服務標準，通過產品系之間清晰的品牌區分，應用不同的成本、材料、服務等，給客户以穩定的產品預期，實現了服務的標準化。這就好像在購買汽車時，選購不同系列的車型時，匹配不同的配置，客户在選購時就可以清晰知道每個系列的明確配置。

以廣州保利天瑞為例，項目的熱銷和成功，在於將1到N的思維應用於地域定製，為居者帶來了獨特的人居價值。

項目團隊從拿地階段就對地塊整體進行了深度研究。克服前期的限高、間距、歷史建築、樹木保護等限制因素，採用板式規劃實現了項目南北通透、景觀視野和樓棟間距最大化，達到了通風采光的最優解和項目資源利用的均好性。

作為保利天字系新中式開山之作，項目不做大量中式外形的堆砌。巧妙地融合了“天人合一”的傳統文化和居住理念，通過演繹的方式，呈現中國人骨子裏的傳承之禮：一軸對稱，五序歸家，九禮造園，帶來中式居住生活體驗。

同時，保利天瑞在户型設計中秉持提升生活品質的理念，努力優化每一平米的使用體驗，充分滿足不同家庭結構的需求。

最後，好的產品，還需要有強大的兑現力。據億翰智庫發佈的數據，2023年，保利全年交付房屋達到29.1萬套，在實力央國企中，保利的交付力就排名第一。

同時，保利發展建立了“6321”交付管理等機制，實現品質交付，1個月交付率提升7個百分點至80%，維修服務滿意度同比上升2個百分點，堪稱業界楷模。

隨着行業和市場深度調整，房地產進入品質時代，品質是企業品牌的基石，產品、客户、企業的經營和管理能力，都成為企業品牌的綜合資產。

2023年，保利發展更榮膺“中國房地產行業領導公司品牌”TOP1榮譽獎項，品牌價值達到1400億元，品牌認知度、美譽度和忠誠度均高於行業均值。

成功的攻勢需要堅實的守勢作為支撐。而守勢的鞏固需要更多對財務盤面和企業內功的注重。

房企負債情況一直是市場關注的焦點，保利發展不斷優化債務結構成果顯著。2023年前三季度，公司主動降低有息負債284億至3529億，有息負債規模的下降將直接有效降低償債風險，為未來的持續發展輕裝上陣。

同時，保利發展高度重視現金流管控，搶抓資金回籠。根據財報數據，2023年前三季度，保利發展實現銷售回籠3334億元，回籠率為99%；期末貨幣資金餘額1427億元。

更值得一提的是，在眾多房企資金鍊緊張的情況下，保利發展早前宣佈擬斥資10-20億元用於回購公司股票，回購價格上限為15.19元/股。同時，其實控人保利集團也將出手增持，增持價格上限同樣為15.19元/股。上市公司回購股份不僅意味着對自身前景的信心，更為房地產企業注入一劑信心強心劑。

同時，在1月19日晚間，保利發展公告了《2023-2025年股東回報規劃》，**未來三年的分紅比例直接躍升至40%，其中，2024-25年分紅率直接翻倍。**根據公司業績公告的數據簡單估算，公司至少實打實的拿出超過60億元進行分紅和回購，在現金如此重要的環境下，不僅表現了保利發展回饋股東的誠意，也展現了有充沛現金流提高分紅的實力。

負債率持續下降，注重回款，盈利能力提升，資金安全性良好。保利發展堅持“規模與質量平衡發展”的經營策略，展現出優異的“平衡力”，更好地穿越行業週期。

穩健不意味着保守。保利發展堅持長期主義戰略，以房地產開發為主業，積極拓展上下游產業佈局，爭做產業鏈“鏈長”，投身於城市更新、保障性租賃住房、長租公寓、健康養老產業等民生項目的建設與投入，多業務協同發展為主品牌注入新的價值增長點，同時有效分散風險、實現穩健運營。

憑藉着強大的品牌信賴度與認可度，保利發展已成長為國內住房租賃市場的領軍者之一。目前，保利公寓業務已覆蓋北京、上海、廣州、杭州、成都等一二線核心城市，佈局54個項目，未來將服務更多城市租賃需求客羣。

在保障性住房方面，保利發展積極投入保障性租賃住房建設，截至2022年末保利發展共有保障性住房項目181個(含配建保障性住房的項目)，總建築面積944萬平方米。

保利發展也積極助推中國老齡產業高質量發展。目前已完成以北京、上海、廣州、成都等重點城市為核心的全國佈局，在營以及即將落地的養老項目將近50個，在管牀位超萬牀，為老年人提供美好晚年生活的保障。

在商旅賽會服務賽道，保利發展為世界級和國家級會議、論壇、賽事提供專業服務，助推城市升維與軟實力提升。已成功護航了包括第七屆世界軍人運動會、第十四屆全國運動會、第31屆世界大學生夏季運動會等世界級賽事，擁有遠超業內的豐富經驗。

此外，保利物業“大物業”格局成型，公共服務項目拓展加速，深耕城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業三大優勢業態，不斷延伸城市服務產業鏈。目前已成功打造多個城市項目，包括西塘古鎮景區、廣州塔景區、廣州海珠濕地景區等。

房地產行業如同一場馬拉松，堅持到最後的必然是行穩致遠的企業。保利發展無疑是其中的領跑者。