上海小三房這麼多，以後都怎麼辦_風聞
北海湾拐角-1小时前
這是前幾天後台留言點贊最多的問題
作為説到做到的我們，今天來解析
當然我覺得也是一個值得注意的趨勢，這些年一點點的小現象如今已經大到我們都沒辦法迴避的情況
不知道各位有沒有發現，上海如今越來越多的小三房產品
就是差不多在85平米到100平米之間，這麼一個緊湊型的面積段裏，規劃了三房的户型
雖然也各有不同，有三房兩衞的，有三房大橫廳的，有三房ldk的…
但是整體來説都是格局接近的小三房緊湊型產品
當這樣的產品越來越多、越來越普遍，甚至開始出現同質化的時候
這種產品未來的保值情況如何，有沒有一些風險就是一個值得分析的話題
今天就聊這個有點幹但卻無比重要的話題
雖然一些內容可能會得罪一些甲方，但是我也必須要説
01
這個話題從何説起，從90平米的小三房為什麼會出現説起
我入行比較早，在剛開始的時候行業內其實90平米的主力產品一直是兩房
這是一個客户和市場都能普遍接受的產品
但是在2008年前後，突然一夜之間全上海都出現90平米的小三房產品，其實是基於一個政策
老地產人可能會知道，叫7090
就是在土地側有個規定，就是單塊土地要求70%以上的配比要做90平米以下的小户型產品
之所以制定這個政策的邏輯也是很簡單，因為那時候上海樓市正在經歷快速發展階段，需求快速湧動，房價也在高速上揚
很明顯市場處於長期供不應求的狀態
在這種供不應求的背景下，政策就希望每塊土地都能夠儘可能地增加套數，讓儘可能多的人可以買到房子
所以通過限制單位產品面積的方式，增加市場上房源套數的供應
這個政策有很明顯時代的印記
一定程度地滿足了供應量
但也很大程度上改變了上海樓市的供給側發展
其實那個時候上海樓市依然也是三房產品為主流，最好賣的其實都是120平米的那種正規三房
所以，怎麼破
當時機智的開發商就發現了
單套户型面積裏有一些地方是算一半面積的，有一些地方是不算面積的
比如陽台只算50%
而設備平台和飄窗等區域不算面積
我印象裏沒記錯的話，當時的金地就提出了一個想法：
既然這些區域算一半面積，但是大家又沒規劃這些區域到底可以做多大
那麼我把陽台做大到像房間那麼大，甚至超過主卧，是不是也可以算一半面積
這個想法在當時確實踩到政策的盲區，沒有明確的規定陽台到底有多大
但是一瞬間就激活了市場的熱情
全上海很快都出現了圍繞着把陽台和設備平台做到接近房間那麼大
整體面積控制在90平米，但通過偷面積的方式實現了第三個卧室空間
“入户花園”、“空中花園”這些營銷措辭就成為了開發商告知客户這裏是偷面積空間的專業措辭
各種措辭和暗示都充滿着曖昧的調調
這種方式的户型快速得到市場的認可，政策沒明確，開發商願意做，客户也接受
印象裏後面三年的上海樓市，都通過這樣的方式完成了小户型三房的模式
這種模式雖然套內面積依然是90平米，但是對於居住實用面積來説，也算是對於空間的一種突破
02
但後來這種政策邊界開始被關掉了
上海在規劃階段明確了對於陽台的進深限制以及對設備平台的面積要求，陽台沒辦法無節制地做了
當政策改變之後，偷面積的方式也就不可行了
但是
此時7090政策依然存在，市場依然只能生產緊湊型產品
於是從這個時候開始，產品研發開始走兩個方向
首先是各個房間的開間開始慢慢地壓縮
主卧從3.9米一路壓縮到現在停留在3.3-3米之間，客廳也開始壓縮，其他幾個次卧也同比例縮小
整體的佈局也接近於同質化，差不多這樣的三開間模式
當然為了應對空間壓縮，同步上海精裝體系開始提升
結合收納為內核的精裝也一定程度地對沖了面積太小導致的居住體驗問題
雖然也有關於這樣的極度緊湊户型是否合理的討論，但是第一因為輿論站在這邊（開發商依然在主力供應這類產品）
房價上漲對於產品注意力的掩蓋，以及樓市良性狀況裏不存在反思機制，所以這個趨勢就一直持續了下來，延續至今
03
説完了緣由，那麼説説現在的結果
這麼多年下來，整體樓市供給側的結果是什麼
首先我們必須要面對的是，如今上海關於緊湊型小三房的產品供應量已經是龐大
雖然我們沒辦法做精準的測算，但是我們統計了2012年到2023年這15年上海一手房的成交量
這12年間，上海成交了接近一百萬套一手房，如果按照70%比例計算也有70萬套小户型，哪怕按照50%統計也有50萬套
不論如何估算，這都是一個****不小的數字
而另一個側面我們可以反饋二手房的成交結構
也因為如此，二手市場正規三房的面積配比出現真空
其實市場一直是很真誠的，正三房的改善型產品這麼多年以來都被證明是市場的主流
另外值得注意的是
因為供應結構的情況，上海土地供應主力集中在外環外的郊區
這也就決定了同質化比較嚴重的，反而是未來市場抗風險性最薄弱的郊區位置
這也是今天為什麼需要寫這篇文章的原因
我想表達的是，和第一次變化不同的是，上一次是吃到了規則邊界的紅利，所以產品本身並未產生影響
但是這一次屬於強行壓縮面積，而之所以這麼多年這樣的產品得到認可，本質上不是因為小户型得到認可
而是低總價得到認可
當房價上漲的基調下，越小的户型意味着越低的總價，客户可以相對容易的買到房子
這也是特殊時代下的特殊需求
而當房地產日漸脱離金融屬性，房價開始穩定，自住和使用需求越來越明顯之後，這樣的產品硬傷就開始折射
我們會發現小三房的第三個房間確實足夠的小
我們會發現空間的壓抑感無論如何也躲不掉
而我們發現當需要置換的時候
換到大户型產品，因為大户型的稀缺，**意味着單價可能更貴，置換的難度更大，**特別是郊區位置
如今在開發商側已經很明顯在90平米的框架下做户型研發已經到了盡頭，偶有一些創新但是沒辦法本質性改變
未來可能同質化的問題會長期存在，且越來越嚴重
04
每個人都在説房地產需要適應下一個階段的發展，但是我想強調的是
其實首先需要讓土地市場進入到下一個階段
我是認真建議，放鬆所有對於土地出讓階段對於户型面積配比的限制要求
説實話現在的土地承載了太多
限制了地價，也限制了房價，捆綁了各種配套要求，另外還有很多持有比例的規定
包括為了符合趨勢對於精裝修以及綠色建築如今也在出讓階段要求明確
再加上原先在規劃段本來就存在的建築排布規範，對於單位土地的限制是非常非常多
強烈建議和市場需求對掛鈎的面積配比的限制可以儘快取消
讓市場決定單位地塊到底適合做什麼樣的產品
最近幾年，伴隨着上海五大新城和老城城市升級這兩個趨勢已經擺明
土地的供應量是充沛的，而且是持續性開發的
未來土地的供應是足量的，不用擔心供應套數不足的問題
而且未來上海也需要土地市場的活躍和火熱，取消限制本質上也是激活產品力創新
這幾年為什麼行業看產品都去杭州，上海在城市級居住名片項目越來越少，本質上也是因為在土地段的束縛實在太多
所以，完全取消面積配比的要求勢在必行
任何政策都應該有他的週期壽命，在我眼裏面積配比的政策差不多已經完成了他的歷史使命
特別是五大新城區域
如今的市場熱度開始下降，購買需求也沒市中心那麼充沛
通過調節户型配比，適度做大户型，吸引高端需求的進入，本質上也能一定程度緩解郊區的房地產開發
當然，對於開發商來説也做好兩個準備
首先在大户型的空間設計和裝修邏輯夯實研發能力
如果未來解除限制就是釋放的時候，如果不解除那剩下的30%大户型配比更值得好好研究
另外90平米空間設計也不能躺平，行業內還有一些點狀項目做的不錯的，感興趣的話下次也和大家專題分析
另外
公區的研發也同樣重要
項目需要跳脱景觀、會所、架空層這樣的條條框框，將公區一體化思考，目前來看具備這個能力的房企屈指可數
這本質上也是小户型如此同質化的原因之一（不僅户型同質化，社區也在嚴重同質化）
05
所以上海以後這麼多小三房怎麼辦
這看上去是一個小切口命題，但背後可以看出是樓市這麼多年調控後沉澱下來的結果
房地產未來進入改善時代以及自住為主，本質上就是喚醒更多的市場需求才有可能真正激活樓市
這件事不僅僅需要消費側意識的引領，更重要的源頭端也需要同步改變
我一直在期待這一天，上海的每一塊土地都可以針對客羣做適合他們的產品
我想這件事也是很多行業從業者和客户的真實期待
如果最後還有什麼想説的
其實每次樓市出現點問題的時候，機構總是想着增加點什麼政策來調節樓市，但到最後都忘了要不要退出
也因為忘了退出，很多人都當成習以為常的慣性而存在
很多時候正是因為這樣的慣性，成為了一些無形的枷鎖和束縛，有的時候退出和消失反而是種智慧
一些東西的消失不見或許就是行業更大的信心來源
信心比黃金金貴，任何時候任何行業都是如此
以上為正文，來自真叫盧俊