編劇正在下筆,長租行業的未來小傳 | 覆盤&遠見_風聞
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長租行業正面臨一系列系統性變局。
**一方面,**行業競爭格局正在發生轉變,國央企的加速進場,使長租公寓企業更加多元。**另一方面,**產品結構也發生了變化,使一直以來以分散式起家的企業,將業務延伸至集中式長租公寓運營,比如自如資管。
我們也在思考,行業現在處在什麼樣的階段?未來是否還有繼續擴大與發展的機會?

自如資管董事總經理 廖偉翔

住房租賃行業仍然大有可為
在我看來,答案是肯定的。
數據顯示,**從供給側來看,**我國住房供應充足,且存在結構性升級需求。其中,存量房有大量老舊房源,亟需提升品質。**從需求側來看,**一線及新一線城市租房人口眾多,且據統計這部分人羣平均買房年齡已超35歲,這意味着其租房週期會高達10年以上,且普遍支付意願較高。
**圖表1:**我國住房租賃市場現狀

而**相較於發達國家的住房租賃機構化率,**如日本約80%、美國約50%、德國約40%來看,我國7.0%的住房租賃機構化率,對於中國萬億級的住房租賃市場來説,仍有廣闊的提升空間。
那麼在此背景下,如何更好地抓住時代機遇?
在自如資管看來,可以從規模、密度、濃度三個角度分析,通過商圈房源的出租率來判斷該區域的市場變化**。**比如,從北京商圈的2021年和2023年的對比可以看出,紅色、橙色的區域是正在往城市的西南方向遷移的;結合上海商圈2021年和2023年的對比圖,則可以看出商圈的熱力正在從傳統意義上的中環和中內環,外溢至郊區。
**圖表2:**2021年 VS 2023年 北京各商圈出租率分級

**圖表3:**2021年 VS 2023年 上海各商圈出租率分級

這説明了什麼?
當下市場正在面臨供給端**、需求端的快速迭代和變化。**且在這個過程中,市場也出現了新的問題。
**首先,供給側的存量供給品質存在錯配。**有些區域欠缺較高水平的供給,有些區域的品質供給則過剩。如何真正瞭解每一個商圈,並判斷出真實的需求,是需要企業持續迭代的能力。
**其次,經營端,在小體量項目中難以實現運營成本的優化。**當前,行業正在探索通過數字化系統優化人力成本,通過規模化運營和流程化管理優化成本模型,以達到降本增效的目的。但具體如何實施,將會達成何種效果,這也是需要持續關注的。
再次,需求端,我們服務的客户到底是誰,他們的普適性租住需求以及個性化租住需求是什麼,這也是需要去思考的。
**最後,投資端。**所有的業務都需要資金撬動,如何在保障民生的前提下,兼顧投資收益,是作為市場化運營商的必修課。

解題思路在數智化、產品,也在投資模式
對應到業務層面,企業該如何推動長租賽道的持續發展呢?自如資管認為,在數智化、產品和投資模式三方面的持續創新是關鍵。
在數智化創新方面,企業具有規模化數據優勢。
**其一,是通過數智化平台綜合多維數據,精準判斷資產價值。**依託全量市場樓盤及客户大數據,自如資管建立了商圈評價矩陣,可以直觀反映出各商圈租賃能級及客户需求,以科學的數據支撐市場準入及項目研判,同時落地互聯網產品“城市字段及戰場工具”進行可視化呈現。
**圖表4:**數智化賦能精細運營

**其二,數智化賦能經驗端,實際瞭解租客層需求,精準營銷。**自如資管租金定價系統基於海量歷史實際成交數據,通過算法擬合實現分產品線、分房型、分面積一鍵即時定價,通過智能價格研判避免主觀因素。結合自如對產品、房型等多維經驗,分析出最優的產品選型及合理的市場定價。
**其三,AI+雲資產管理模式,提升項目管理人效。**通過規模化的數字化搭建,現在AI和雲資管能夠實現7x24小時全時段的雲端服務團隊,客户響應達到98%。這樣的有效響應對應到項目管理,即是日常各時間段的實時需求響應,幫助我們能夠及時地解決住户的問題及需求。具體來看,企業的人房比可調整至1:200水平。特別在中大體量的項目上,有效地實現高效運營。
**同時,該平台還具備開放性,**包括在北京、上海、武漢、杭州、成都等城市實現與多家國央企的保租房聯合管理,為保租房運營賦能。平台的賦能,使大型租賃社區的人效、房源0週轉空置率明顯提升。
在產品創新方面,則更多是從產品到產品線的考量。
**首先,全產品矩陣,可以適配不同物業形態。**構建全產品矩陣,可根據不同的商圈、不同客户羣,適配不同產品,以滿足對應的需求。從基礎款的大社區類型,到中高端的產品線,自如資管基本上實現了全覆蓋。
例如,自如友寓已在成都落地了4個項目,以面對年輕客羣的產品線為主,通過獨居、合租並行的運營理念,採取年輕人熱愛的簡約藝術風格,更多將生活元素融入其中。成都作為自如友寓產品線落地最多的城市,可見其對於該市場的信心與決心。
**其次,是通過標準化產品模型降低投資成本。**截至目前,自如已針對項目制定了190餘項標準工藝,通過簡約藝術化的設計風格,搭配環保材質工藝,為項目設計、氛圍打造提供標準化方案。
**圖表5:**自如友寓 18-25㎡標準化產品

**最後,是產品設計沉澱,賦能城市更新。**例如,上海暉盛自如寓,從老舊商業體改建為高品質白領公寓;成都建設路自如友寓,從老舊酒店到青年社交公寓;北京東城區Z-Space,四合院轉變為都市網紅生活空間等等。通過因地制宜的設計,在眾多項目中打磨不同特點的產品,並在成熟後運用到其它項目中去。
在投資模式創新方面,我們通過優勢互補、創新融合,與行業不同企業、品牌合作,助力租賃住房行業發展得更好。
例如,自如資管原來是純輕資產,近期也在做重資產的投資嘗試,其中北京已經落地了2個項目。後續我們還會持續在北京、上海及其他的城市關注存量、不良資產等項目,以打造高品質的住宅項目。
結語
從曾經行業以小老闆、二房東為主,到現在國家政策支持及國有企業入局,資源正在向長租公寓行業傾斜,行業的中長期發展是值得期待的。但不可否認的是,作為仍在快速發展的行業,需求端、供給端的短期資源錯配仍是挑戰。
“租購併舉”作為國策,不僅是在經濟發達的地區,更多是下沉市場的需求。自如資管正通過市場下沉、多方合作、持續創新的方式,與其它企業共同探討如何能更好賦能當地的住房租賃行業。
(作者廖偉翔是自如資管董事總經理,本文是由其在2023第八屆中國不動產資產管理峯會上的演講整理而成)