編劇正在下筆，長租行業的未來小傳 | 覆盤&遠見_風聞

長租行業正面臨一系列系統性變局。

**一方面，**行業競爭格局正在發生轉變，國央企的加速進場，使長租公寓企業更加多元。**另一方面，**產品結構也發生了變化，使一直以來以分散式起家的企業，將業務延伸至集中式長租公寓運營，比如自如資管。

我們也在思考，行業現在處在什麼樣的階段？未來是否還有繼續擴大與發展的機會？

自如資管董事總經理 廖偉翔

住房租賃行業仍然大有可為

在我看來，答案是肯定的。

數據顯示，**從供給側來看，**我國住房供應充足，且存在結構性升級需求。其中，存量房有大量老舊房源，亟需提升品質。**從需求側來看，**一線及新一線城市租房人口眾多，且據統計這部分人羣平均買房年齡已超35歲，這意味着其租房週期會高達10年以上，且普遍支付意願較高。

**圖表1：**我國住房租賃市場現狀

而**相較於發達國家的住房租賃機構化率，**如日本約80%、美國約50%、德國約40%來看，我國7.0%的住房租賃機構化率，對於中國萬億級的住房租賃市場來説，仍有廣闊的提升空間。

那麼在此背景下，如何更好地抓住時代機遇？

在自如資管看來，可以從規模、密度、濃度三個角度分析，通過商圈房源的出租率來判斷該區域的市場變化**。**比如，從北京商圈的2021年和2023年的對比可以看出，紅色、橙色的區域是正在往城市的西南方向遷移的；結合上海商圈2021年和2023年的對比圖，則可以看出商圈的熱力正在從傳統意義上的中環和中內環，外溢至郊區。

**圖表2：**2021年 VS 2023年 北京各商圈出租率分級

**圖表3：**2021年 VS 2023年 上海各商圈出租率分級

這説明了什麼？

當下市場正在面臨供給端**、需求端的快速迭代和變化。**且在這個過程中，市場也出現了新的問題。

**首先，供給側的存量供給品質存在錯配。**有些區域欠缺較高水平的供給，有些區域的品質供給則過剩。如何真正瞭解每一個商圈，並判斷出真實的需求，是需要企業持續迭代的能力。

**其次，經營端，在小體量項目中難以實現運營成本的優化。**當前，行業正在探索通過數字化系統優化人力成本，通過規模化運營和流程化管理優化成本模型，以達到降本增效的目的。但具體如何實施，將會達成何種效果，這也是需要持續關注的。

再次，需求端，我們服務的客户到底是誰，他們的普適性租住需求以及個性化租住需求是什麼，這也是需要去思考的。

**最後，投資端。**所有的業務都需要資金撬動，如何在保障民生的前提下，兼顧投資收益，是作為市場化運營商的必修課。

解題思路在數智化、產品，也在投資模式

對應到業務層面，企業該如何推動長租賽道的持續發展呢？自如資管認為，在數智化、產品和投資模式三方面的持續創新是關鍵。

在數智化創新方面，企業具有規模化數據優勢。

**其一，是通過數智化平台綜合多維數據，精準判斷資產價值。**依託全量市場樓盤及客户大數據，自如資管建立了商圈評價矩陣，可以直觀反映出各商圈租賃能級及客户需求，以科學的數據支撐市場準入及項目研判，同時落地互聯網產品“城市字段及戰場工具”進行可視化呈現。

**圖表4：**數智化賦能精細運營

**其二，數智化賦能經驗端，實際瞭解租客層需求，精準營銷。**自如資管租金定價系統基於海量歷史實際成交數據，通過算法擬合實現分產品線、分房型、分面積一鍵即時定價，通過智能價格研判避免主觀因素。結合自如對產品、房型等多維經驗，分析出最優的產品選型及合理的市場定價。

**其三，AI+雲資產管理模式，提升項目管理人效。**通過規模化的數字化搭建，現在AI和雲資管能夠實現7x24小時全時段的雲端服務團隊，客户響應達到98%。這樣的有效響應對應到項目管理，即是日常各時間段的實時需求響應，幫助我們能夠及時地解決住户的問題及需求。具體來看，企業的人房比可調整至1:200水平。特別在中大體量的項目上，有效地實現高效運營。

**同時，該平台還具備開放性，**包括在北京、上海、武漢、杭州、成都等城市實現與多家國央企的保租房聯合管理，為保租房運營賦能。平台的賦能，使大型租賃社區的人效、房源0週轉空置率明顯提升。

在產品創新方面，則更多是從產品到產品線的考量。

**首先，全產品矩陣，可以適配不同物業形態。**構建全產品矩陣，可根據不同的商圈、不同客户羣，適配不同產品，以滿足對應的需求。從基礎款的大社區類型，到中高端的產品線，自如資管基本上實現了全覆蓋。

例如，自如友寓已在成都落地了4個項目，以面對年輕客羣的產品線為主，通過獨居、合租並行的運營理念，採取年輕人熱愛的簡約藝術風格，更多將生活元素融入其中。成都作為自如友寓產品線落地最多的城市，可見其對於該市場的信心與決心。

**其次，是通過標準化產品模型降低投資成本。**截至目前，自如已針對項目制定了190餘項標準工藝，通過簡約藝術化的設計風格，搭配環保材質工藝，為項目設計、氛圍打造提供標準化方案。

**圖表5：**自如友寓 18-25㎡標準化產品

**最後，是產品設計沉澱，賦能城市更新。**例如，上海暉盛自如寓，從老舊商業體改建為高品質白領公寓；成都建設路自如友寓，從老舊酒店到青年社交公寓；北京東城區Z-Space，四合院轉變為都市網紅生活空間等等。通過因地制宜的設計，在眾多項目中打磨不同特點的產品，並在成熟後運用到其它項目中去。

在投資模式創新方面，我們通過優勢互補、創新融合，與行業不同企業、品牌合作，助力租賃住房行業發展得更好。

例如，自如資管原來是純輕資產，近期也在做重資產的投資嘗試，其中北京已經落地了2個項目。後續我們還會持續在北京、上海及其他的城市關注存量、不良資產等項目，以打造高品質的住宅項目。

結語

從曾經行業以小老闆、二房東為主，到現在國家政策支持及國有企業入局，資源正在向長租公寓行業傾斜，行業的中長期發展是值得期待的。但不可否認的是，作為仍在快速發展的行業，需求端、供給端的短期資源錯配仍是挑戰。

“租購併舉”作為國策，不僅是在經濟發達的地區，更多是下沉市場的需求。自如資管正通過市場下沉、多方合作、持續創新的方式，與其它企業共同探討如何能更好賦能當地的住房租賃行業。

（作者廖偉翔是自如資管董事總經理，本文是由其在2023第八屆中國不動產資產管理峯會上的演講整理而成）