小城市房子暴跌80%，你別不信_風聞

文：蔡壘磊

昨天在後台收到這樣的一個私信，説我上次講了一線城市中心區域至少要跌到2萬一平，租售比要跟發達國家接軌才能考慮再入，小城市要跌80%甚至90%，他覺得太誇張了，不可能，他就在四線小城市，目前雖然跌了快一半了，但他不相信會再跌一大半，要跟我對賭。

其實不用跟我對賭，因為市場會給出答案。這個世上最公平的事情之一莫過於金融市場，大家都得用自己的真金白銀下注，不會有什麼主觀的價值觀可以任由人粉飾，什麼你愛國就賺錢，有道德就賺錢，不存在的，短期有虧有賺很正常，但你長期虧錢就説明你錯了，就這麼簡單，什麼狗屁價值觀都沒用。

首先大家應該有個共識，房子普遍不值巔峯期標價的那個錢，遠遠不值，這個是否認同？原因我説了很多了，人口，需求，租售比，它的估值佔中國總財富的比例等等，不暴跌80%以上不可能結束。**它是人們用未來30年的財富去購買的一個非理性投資品，等到價格漲到0首付的接盤俠也接不動了，由於30年的勞動價值已經提前透支完了，是不是要用未來30年的“白給”來還債？**所以為什麼日本叫“失去的30年”，明白了吧。

政府把自己的土地，在資產泡沫期瘋狂地進行了“高PE套現”，最終對賭方是誰？是所有欠了銀行房貸的購房者——不管房價怎麼跌，房貸是不是一分不會少？買方和賣方之間就是對賭方，否則就不會成交，所以你不是跟我對賭，你早就在跟人對賭了，對賭方另有其人。

如果這個時候政府套現來的未來30年的錢花對了地方，我們保持了超快速的增長，那就把土地和房子的PE給填實了，房子價格就能穩步向上；而如果隨意揮霍光了，中國社會的實際財富產出遠遠撐不起來，是不是就價值迴歸，價格崩盤了？那你就等於被高PE的虛假繁榮騙了，高位接盤了——你把政府當一個上市公司，那就是這麼回事兒。

所以買房和買股，在金融市場上的本質都是殊途同歸的。那中國的房地產市場未來怎麼走？首先肯定是價值迴歸，信貸泡沫都擠出去，虛假增發的錢都消失掉，也就是把水分擰乾，看看房子還值多少，這就是跌80%的來源，因為原先多出來的4倍的錢會消失。

**然後就是小城市的房子繼續下跌，大城市的房子開始回暖，為什麼？因為建設超級城市是不可逆轉的趨勢。**人就是適合生活在城市的，密度大才能降低摩擦，發展才快，財富成果才能惠及每一個人——你去玩遊戲試試看，隨便什麼模擬人生遊戲，你會把東西建得東一塊西一塊嗎？不會玩的人才這麼搞，只有你一個玩家當然你想建成什麼樣都行，一旦有競爭玩家了，你多建一棵樹都嫌浪費，恨不得並排全是“有用”的東西，樓是越高越好，因為這樣能在最小的地方容納最多的人，任何協作的通勤最短，搬運財富是不是時間最少？

所以我説過未來中國只有5個區域適合住人，其他全部會荒掉。以前是農民進城，農村的房子怎麼樣了？自建房就變成了消費，根本沒有流動性，都算不得資產。而以後隨着超級大城市不斷擴大，那很小的小城市，就會變成當下犄角旮旯的農村，房子不炸掉也沒人要，沒有人，沒有流通性，也就慢慢算不得資產了，不跌90%幹嘛？

你可能説“我就消費，我就願意永遠住在這裏”，那沒問題，就是你不把它當資產當然是可以的。怕就怕再過20年人走光了以後，你自己都不願意待在這裏了，因為你的衣食住行都可能不太好滿足，畢竟市場不夠大，效率不夠高，沒人為你提供服務了啊——你喜歡在小地方養老，可總得活命吧。

**所以對普通人來説，這幾年很關鍵，好好搞錢，因為這幾年大家都搞不到錢，你搞到錢才最有性價比，畢竟錢這個東西，人家多了你也多，就沒卵用，因為不可再生的好東西就這麼多，大家都買得起就會把價格抬起來，你還是買不到。**我們也不是不看好房地產，核心地段的房產從長期看當然是好東西，所以等這波跌到位以後，我們看看能不能組團去一線城市的中心位置抄個底。

這波抄到，很多普通人才真的算徹底改變階層。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。