杭州老舊小區有機更新：1350元/平方米換取34520元/平方米_風聞

據“極目新聞”、《錢江晚報》等媒體報道，浙江省杭州市拱墅區一處建成40年左右的危舊小區浙工新村，由548户居民出資約5億元，將小區13幢居民樓拆除，並在原址進行重建更新。作為浙江開創城市有機更新的首個試點項目，該項目已於2023年11月開工。

浙工新村始建於20世紀80年代，原是浙江工業大學教職工宿舍，是福利分房制度下形成的典型的老舊小區，共有建成於2000年前的多層住宅13幢，而最早的一幢建於1983年；其中12幢住宅（4幢為C級危房）的房屋主體採用預製多孔板及條形基礎，無抗震設防及配套用房，安全隱患較多，居民改造意願強烈。這次“重建”屬於城市危舊房有機更新試點，涉及的範圍是浙工新村內13幢建築，即62-68幢、72-77幢。2023年初冬，浙工新村548户居民集體決定幹一件大事，自掏腰包5億元，重建這個已經住了將近40年的家園。作為浙江省首個採取自主更新模式進行重建的危舊房小區，浙工新村從動工之日起就成為杭州的“網紅”。

在這次重建之前，浙工新村也曾是“網紅”。作為老舊危房小區，從1993年到2014年，浙工新村前後五次鑑定均顯示其安全隱患嚴重。2015年，原杭州下城區政府就曾提出對朝暉六區包括68幢在內的13棟住宅成片改造推倒重建的動議，卻因各種原因，改建工作始終未能推進。2018年，針對浙工新村危改問題還進行過一次“入户民意調查”，最終因為同意率未達90%，重建計劃再度被擱置。兩度提議、兩度擱置，浙工新村改造重建之路屢屢遇阻。2023年4月，浙工新村第三次發起重建動議。一個月後，“浙工新村居民主體的城市危舊房有機更新（試點）項目實施方案公告”發佈，浙工新村也由此成為浙江省首個採取自主更新模式進行重建的危舊房小區。2023年6月，浙工新村啓動重建簽約，截至6月22日簽約率達85.4%，但隨後4天僅簽約28户，第三次重建似乎又一次陷入瓶頸。所在地朝暉街道辦事處針對存在政策疑慮、遺留問題的重點住户，聯動法律服務機構、基層調解團隊上門服務，從房源調劑到幫助搬家，提供拍攝全家福、搬家志願幫扶等暖心服務，並針對142名85歲以上老人提出個性化過渡方案，提供精細貼心服務，把工作做到點子上、做到羣眾心坎上。最終，2023年6月底，重建簽約基本完成。

截至2023年11月開工前，浙工新村已完成13幢房屋總建築面積超3.97萬平方米的拆除工作，以及457株苗木遷移和管線遷改、場地平整等工作。拆除重建部分共涉及居民548户，擬在户數不變情況下，新建7幢11層的板式高層建築，新建“一老一小”活動中心等配套設施超2000平方米，新設地下車位450餘個，綠化率提升至25%以上。在原有54種户型的基礎上，**保持原建築套內面積不減少，並適當擴面，為居民設計9**種户型供選擇。2023年11月底，浙工新村危舊房有機更新項目終於破土動工。當下，在浙工新村城市危舊房有機更新項目現場，正在進行樁基施工。預計整個項目建設將在2025年竣工，屆時，一個人車分流、環境優美、各種配套設施齊全的嶄新小區將迎來浙工新村原有居民的勝利迴歸。

浙工新村這次更新項目的資金主要來源由全體居民自籌，出資額與居民的房屋面積掛鈎。原有住房的面積部分按1350元**/平方米出資，其中不滿53平方米的房源，按照53平方米計算。**每户最多擴面20平方米，擴面部分按市評估價出資，約34520元**/平方米（根據不同樓層、户型、朝向等因素略有浮動）。小區共548户，按面積計算的出資總額近4億元。此外，根據重建方案，浙工新村還將建設450多個地下車位，全部針對小區居民銷售，每個車位售價20餘萬元，總計可獲得約1億元銷售款**，也相當於小區居民出資。這樣一來，浙工新村13幢危舊房裏的**548户居民共籌措資金約5億元，出資比例超過整個更新改建工程投入的80%。**

由於浙工新村這次重建採用了一種全新的自主更新模式，其主體是小區居民，主要出資人也是居民，誰受益誰出資，政府不再大包大攬；在居民出資的基礎上，重建總費用的其餘部分由舊改、加梯、未來社區創建等政策性補貼予以解決，整個項目做到收支基本平衡。因此，浙工新村的自主更新模式與以往的舊改、拆遷完全不同。根據户型、樓層、朝向的不同，新房建成之後，不同房源價格也有一定差異，與普通商品房一樣實行“一房一價”。

浙工新村548户居民自掏腰包重建小區，的確是一個嶄新的創舉。這一舉動，令人想起上世紀90年代的集資建房。這些居民以1350元/平方米的出資換得34520元/平方米的新住房，實在了不起，兩個字：真值！！！！！然而，從中分析一下，也可以發現房地產開發所能獲取的暴利，而這暴利正是商品房這座大山的成因。

浙工新村13幢房屋總建築面積超3.97萬平方米，按1350元/平方米計算，總額約5360萬元；以每户最多增加20平方米來算，548户總計將增加約10000平方米，按34520元/平方米計算，總額約3.45億；兩項合計約為3.986億元；再加上450多個地下車位總值約1億元，這就是浙工新村548户居民籌集的5個億。但這只是剛超過小區更新重建總投入的80%，據此計算，浙工新村重建的全部投入大約略超6億元。若是按相鄰小區房地產35000元/平方米計算，浙工新村完成重建後的市場總值將超過17億元，這與實際重建的實際投入剛超6億元相比，其間相差至少在11億元以上。不得不説，浙工新村這次“有機更新”極大減輕了548户居民的負擔，正體現了“人民至上”的理念，實現了人民羣眾追求美好生活的願望。

浙工新村“548户居民自掏5億重建小區”的消息經多家媒體發佈後已引發熱議。杭州多家房產網站信息顯示，**緊鄰浙工新村的朝暉六區、朝暉新城兩處小區近期二手房的單價分別在每平方米3.8萬元、3.5萬元左右。**其中，朝暉六區與浙工新村一樣都是老舊小區，建於1989年，朝暉新城則建於2001年。作為全國首個“居民主體、政府統籌”的城市危舊房有機更新試點項目，浙工新村必將為城市老舊小區的更新改建探索出一條新路徑，帶來更大的希望。

按照官方定義，建成於2000年前的住房即為老舊小區。全國範圍列入“十四五”（2021年至2025年）改造計劃的老舊小區共17萬個，涉及上億居民。若是全都能借鑑浙工新村的有機更新模式，將為普通百姓節約多少投入啊！這才正是“房住不炒”的真正實現。