接着買房，買房，買房？_風聞
挪威TALK-挪威TALK官方账号-追求基本的道德与健全的常识01-29 14:01
文/挪威
這兩天網上流傳一張鄭州土地出讓金的截圖，2018年是1437億，2019年是1289億，到了2022年變成了448億，2023年則降到了70億，怎麼説呢：
就這個數據我説5年時間斬到了腳踝沒大問題吧。
給很多對房地產商業模式不太熟悉的朋友科普一下土地出讓金，簡單來説就是地方手裏有地，把地賣給開發商賺錢，開發商再建房，把房子賣給你。
在很多城市，土地出讓金甚至才是主要的收入來源，補貼地鐵公交醫院，甚至鐵飯碗的工資都要從這裏來。
前陣子我寫了一篇鄭州公交系統讓老員工下海創業的文章，現在大家知道為啥開公交車的老司機們要下海創業了吧，就這麼點錢，怎麼夠分。
為了驗證數據真實性，我去查了一下，不過查到的數據是2023年鄭州土拍吸金230多億，這是不是意味着那70億是假的呢，也不盡然。因為細看拿地情況，就會發現鄭州2023年土拍中有23宗土地屬於地方城投托底，此外是大國企，剩下的就是民企。
城投公司的屬性大夥兒都知道，屬於地方的白手套，城投和一些地方國企去拍地，都屬於左手倒右手，你甚至可以理解為：
你爸有塊地在競拍，沒人買，你自己掏錢按原價把地給買了，大概意思就是這樣。
土地出讓金下滑的不只是鄭州，我看了一下數據，前十大城市裏，只有帝都沒有下滑，還逆勢增長了6%，上海也下滑了28%。另外一個下滑得比較多賣地去年賣得也多的城市是，廣州。
廣州23年的土地出讓金下滑了23%，而且買地的企業結構也和鄭州差不多，民企只佔了9%，剩下的全是城投和國央企，當然國央企不代表也是託底，但這個比例本身代表着某種趨勢，你看看曾經的宇宙房企恒大和碧桂園現在都在幹嘛。所以看數據自然不能只看數字還要看結構。
前兩天上面剛説了要給各個城市自主房地產調控權，廣州幾乎是第二天就響應了，發通知：120平米以上全域不限購，有多套房的業主但只要你這些房出租了或者掛在出售網站上，再買房統統算首套房。
坦白講，這就和直接放開限購差不多了，我就不能低租金把房子租出去幾個月到期後再收回來。
很多人説廣州又是第一個吃螃蟹的，這當然是勇氣，也是無奈的現實，因為廣州對土地出讓金依賴程度也挺高，房地產市場卡着它也急。
廣州通知發佈之後，我朋友圈全是中介在刷又要暴漲了的截圖，中介的朋友圈裏，房價不是暴漲了就是在去暴漲的路上，但有一些信息是他們不會透露的，比如，鮮有人知道：
廣州在放開限購之前，房價已經連跌了12個月。這個結論來自權威官媒。
那麼中介嘴裏的全國有錢人會來廣州搶資產的現象會大範圍出現嗎？算個賬就知道了，既然是資產，就得有投資屬性，購買房產的投資來自於兩方面，第一是房價上漲，第二是租金。
諸葛找房2023年下半年發佈的調查報告數據顯示，一線城市的平均租售比是1:636，租金回報率還不到2%，連基本貨幣基金的盈利能力都比不上，更何況還有房貸利率的存在，只看租金無論如何都算糟糕的投資。
那就只能賭漲了，這需要的就不僅僅是有錢人的資金，還需要大量小散入市，如果沒人接盤那就是有價無市，更何況廣州還要面臨和京滬深甚至東京倫敦等城市的競爭。
那麼小散還有沒有六個錢包能用來掏空，更重要的是，還有沒有這份心氣和信心去上一個30年的長期槓桿，然後拿這筆錢去接盤。
wind整理了2008年以來北上廣深二手房價格指數，大家可以看到，每次一刺激，房產市場就像脱繮的野馬。特別是深圳在2019年前後那陣子，大量經營D，消費D等等各種資金違規入市，直接拉飛昇了，但到頂峯之後，深圳二手房價格指數跌幅也最猛。
也正是在過往陣陣刺激下，居民部門的負債直線拉滿，拉到可能現在都沒有負債空間的地步了。小散就算有心接盤，着實也無力。
其實現階段拿真金白銀去買房真的是做好事，你看，地方的公共服務都要錢，這些錢以前大多是買房人出的，流程大概是這樣，你一次性借30年的資金，轉給開發商，開發商轉給地方，地方轉給各個公共部門，為大家提供高質量的公共服務。
現在土地出讓金下滑，要想公共服務質量不下滑，就只能靠有錢人頂上來了，而且還需要大量的有錢人。
碧桂園恒大都這樣了，炒房界的歐神據説被罵得很慘，中植這種底層資產是房地產產品的資金池都爆了，連有些地方借錢都要限制了（上篇文章有寫），在這種情況下，漲的動力恐怕不是很強，拿着上千萬資金去投收益率可能還比不了貨幣基金的風險性產品，這就是做慈善了。
至於年輕人，要真的幻想買個房改命，那真的還不如多看看送外賣3年掙102萬的新聞，去搏一搏，起碼風險小，收益也足夠大：
實在不行賣菜，養豬，撿破爛，賣豬肉都行，都有年入百萬的希望。
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