解碼消費REITs：購物中心何以成為“首推”資產？_風聞

近日，首批消費REITs陸續發售。作為一種新型的產權類公募REITs，與產業園、倉儲物流、保租房等其他產權類基礎設施項目相比，消費REITs在經營模式、收益來源、計費模式等方面更具多樣性。消費基礎設施具體包含百貨商場、購物中心、奧特萊斯、超市等多種業態。首批4只消費REITs中，有3只的底層資產都是購物中心，1月30日正式開售的華夏華潤商業REIT（基金代碼：180601）首發資產就是青島萬象城購物中心。

購物中心類消費基礎設施緣何獲得如此重視，又具備怎樣的投資價值與潛力？

乘風消費升級

購物中心潛力可觀

在我國日漸成熟的經濟模式下，消費已成為經濟穩定運行的壓艙石。2023年被商務部定位為“消費提振年”，多個城市密集發放消費券促進消費，在很大程度上提振了消費信心、釋放了消費潛力。今年1月，全國商務工作會議進一步將2024年定位為“消費促進年”。可以預見，在新的一年裏，政策的加持將繼續助力消費增長。

“十四五”期間，消費升級將一直是國家經濟發展的動能之一。隨着“十四五”規劃的持續推進，促進消費提升和利好購物中心的引導政策將不斷出爐，為購物中心發展創造有利的政策環境。在消費升級的助推下，購物中心行業持續回暖，繼續保持穩步增長的態勢。

居民消費是消費基礎設施經營業績的基石。國家統計局數據顯示，近年來居民人均消費支出穩步提升，消費意願也在2023年後再次迎來回升。隨着城鎮化進程深入和居民可支配收入增加，疊加“促消費、穩內需”政策不斷出台，國內消費需求有望進一步釋放，促進購物中心需求提升，增量空間巨大。

**儘管近年購物中心數量持續提升，但長期來看購物中心供給遠未達到飽和。**根據贏商大數據統計，從2011年到2022年，我國購物中心數量年複合增速為19.52%；面積年複合增速為19.92%。同時，截至2022年末，我國常住人口城鎮化率為 65.22%，仍有上行空間。2022年我國居民人均可支配收入為36,883元，比上年名義增長5.0%，保持平穩增長。伴隨着我國經濟的不斷發展、城市化進程的持續推進、居民收入的不斷提高、消費的持續升級以及政府鼓勵消費政策的實施，將推動購物中心行業空間持續提升，中國購物中心的長遠發展穩定可期。

購物中心作為一類消費基礎設施，其經營收入的多樣性較高、具有較好的分散性，同時經營也更為市場化，能夠隨着消費者零售額的提升而帶來收益的提升。這些特點，使得購物中心作為公募REITs的底層資產，更具有資產升值潛力。

綜上，在消費政策利好不斷，消費復甦態勢強勁的當先，推出以購物中心為底層資產的消費REITs可謂恰逢其時。

**正是看重消費REITs的發展潛力，華潤置地作為行業領先的城市投資開發運營商積極抓住消費REITs發展機遇，構建商業資產“投融建管退”業務閉環。**華夏華潤商業REIT首發資產青島萬象城是華潤置地旗下核心區位標杆項目，位於青島市政治、文化及金融中心，毗鄰市政府和五四廣場，雙地鐵上蓋，區位優越，交通便利。周邊商業氛圍濃厚，消費能力強。商業建築面積超30萬平米，輻射範圍可達青島全市，是青島市建築面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一。

購物中心“強者更強”

運管賦能打造強“護城河”

我國購物中心行業市場化程度高，但行業集中度總體仍處於相對較低水平，隨着購物中心數量持續增加，競爭程度不斷加劇，部分購物中心面臨運營能力弱、科技賦能水平低以及同質化服務明顯等挑戰，越來越多的購物中心因無法及時滿足消費者需求，導致經營狀況不佳。但市場領先的商業運營管理商憑藉其強大的運營管理能力，在購物體驗、客流量、商户入駐率、租金等方面較其他購物中心具有明顯優勢。資料顯示，青島萬象城2015年開業，開業以來各項經營數據表現優異——

2016年至2022年客流量年複合增長率達7.6%，近3年來營業收入複合增長率達15%。出租率維持高位，2023年前三季度平均出租率達98.82%。

隨着消費需求的持續提升以及交通條件的愈發便利，消費者在購物中心的選擇上對距離的要求越來越低，開始傾向於購物體驗好、商品品類齊全的商場，優質購物中心正不斷從其他競爭者吸引客流，造成“強者更強”的局面。據悉，青島萬象城設計領先，建築品質高，目前承租租户超500户，各業態承租種類豐富，規模聚集效應明顯，已經成為眾多商業品牌進駐山東省及青島市的首選之地。

隨着購物中心運營專業度的提升，是否具備綜合實力強勁的運營機構，成為購物中心價值增長的重要影響因素。資金壁壘、品牌影響力壁壘、商户資源壁壘和管理人才壁壘成為運營機構構建“護城河”的核心競爭力。

購物中心較長的回收期與較大的前期投資規模形成了較強的行業資金壁壘。此外，隨着購物中心競爭的加劇，規模經濟效應愈發顯現。通過擴大經營規模，購物中心可以獲得較強的市場競爭力，增強對品牌商及供應商的議價能力，同時有效控制營運成本和費用支出。華夏華潤商業REIT發起人華潤置地是國內最早發展購物中心業務的開發商之一，在經營性不動產業務領域深耕超過二十年。截至2023年6月末，華潤置地旗下持有在營的購物中心67個，另有47個在建購物中心計劃於2026年底前開業，資產管理規模超2,000億元，符合現行消費REITs發行標準的儲備資產有約20個，且主要聚焦於一二線城市或省會等高能級城市，這為華潤商業REIT未來擴募帶來更大的想象空間。

與此同時，華潤置地出色的運營管理能力和市場化經營水平也持續賦能青島萬象城。資料顯示，青島萬象城開業以來，華潤置地已操刀實施了2-3次局部大型改造，持續提高青島萬象城的商業活力和競爭力。華夏華潤商業REIT運營管理機構華潤萬象生活是國內領先的商業運營管理品牌，具備行業領先的購物中心全價值鏈運營管理能力，將持續賦能青島萬象城，為業績實現和增長提供強大支持。截至2023年6月，華潤萬象生活在管購物中心項目88個，74個項目零售額排名當地市場前三，商管能力獲得資本市場和消費市場高度認可。

品牌影響力是購物中心擴大消費羣體、可持續發展的重要保證，也是在激烈的市場競爭中生存發展的重要因素。成立多年、具有較高服務品質、在行業具備優秀商業信譽的購物中心品牌更受消費者的青睞，能給消費者帶來先入為主的好感，並獲得優異的銷售業績。成熟購物中心品牌/運營商往往與眾多品牌商户已建立聯繫或已有合作，擁有眾多優質品牌商户資源以持續優化購物中心內的品牌及商户佈局。

**據悉，目前華潤萬象生活已與近6,000家國內外知名品牌長期深度合作，“萬象星”會員數量近4,000萬。**值得一提是，華潤萬象生活品牌深度佈局青島，持續投入會員忠誠度建設。基礎設施項目的會員體系當前分為五級，並匹配了多樣性的會員福利，同時針對不同客羣的個性化需求，提供包括基礎服務、Care 特色服務和高端服務在內的多元客户服務，提升會員消費體驗，增加會員黏性。當前青島萬象城會員人數已超百萬，佔青島市常住人口的 10%，體現出極高的會員規模和覆蓋範圍。

作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費基礎設施REITs資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。華夏華潤商業REIT等消費基礎設施公募REITs的亮相，有望為整個消費基礎設施行業在“擴大內需”戰略背景下的投融資效能轉型升級，提供具有重大創新意義和示範效應的綜合解決方案。“購物中心+REITs”將在公募REITs市場綻放怎樣的精彩，值得拭目以待！