頒佈新政後，上海外環外都發生了什麼_風聞

“要是（新政後市場反應）有這麼快，那不早就發財啦”，私人中介店的老闆笑着調侃到

下着雨的週三（1月31日），是上海外環外放開單身限購新政後的第一天

臨近過年，樓市逐漸變得冷清

這一重磅新政在這個時間發佈，無疑會給上海外環外新房、二手房市場帶來很大影響

外環外，是上海房源成交、供應的絕對主力

二手市場中，外環外佔據了39%的掛牌房源

2023年1月到2024年1月中，二手成交房源有50%都在外環外

新房則更是外環外的主戰場，2023年12個批次的新盤中，73%的房源都位於外環外，去年成交的8萬多套新房中，72%都在外環外

可以看出，外環外在上海樓市的重要地位

本次單身人士購房資格放開的新政，對外環外（除崇明）的樓市有多大利好，看釋放的房票就能略知一二

據統計，目前上海的外地户口常住人口約有1000萬

保守估計，單身人士且交滿五年社保的怎麼也有百萬左右

這麼多嶄新房票一次性湧入外環（除崇明），而現在外環外的二手掛牌房源大概不到6萬套

僅僅是這個對比，還不夠強烈嗎？

新政刺激到底有多大、多快，上海新房售樓處開始人頭攢動了嗎，中介店帶看是不是已經約到爆滿？

我們實地去了幾個外環外的熱盤和重點板塊

01

最被看好的外環新盤，反應平平

“（政策）出得太快了，人家也來不及準備啊！”，嘉俊庭的工作人員這樣説到

這天（1月31日），正好是嘉俊庭認購的最後半天

作為當前外環外的徐匯獨苗，嘉俊庭受新政利好的程度可想而知

嘉俊庭位置示意圖

政策新聞一出，同事們一致認為，這個政策就是為它量身定做

我特地去看了一眼當時嘉俊庭的認購數據（認購第四天），剛到91%

認購還剩半天，最終什麼成績就靠第二天上午了，衝

一大早，我們就趕往認購現場，與想象中的大排長龍不同，現場的狀況非常平和

嘉俊庭認購人口1月31日上午現場實拍

基本到了售樓處就能提交材料、辦理登記，幾乎不用排隊

上午半天認購，不接待看房客户和媒體

看不了現場，只能和門前的工作人員稍微聊聊情況

我們瞭解到

這次新政對嘉俊庭本次認購實際上的影響並不大

因為這點時間，對於之前連購房資格都沒有的單身人士來説，第二天就認購，實在是太趕了

半天時間，別説是決定買房，看好板塊，選好樓盤，就連準備好所有認購材料，都十分倉促

嘉俊庭的認購延後到了下午四點，最終的認購率停留在了102%，對於當下市場來説，還算不錯

嘉俊庭認購情況

如果新政可以早出一個星期，這邊一定是完全不同的景象

後續又去了華潤置地·虹橋潤璟和龍湖·青雲闕的售樓處，大虹橋新盤的表現也與平日無異

正在熱銷中的華潤置地·虹橋潤璟開了中介分銷，每天的帶看情況還算不錯，去的時候也有幾組客户正在確認信息

龍湖虹橋·青雲闕也有幾組客户正在看房，但也多以家庭為主，外地單身客户還沒來得及反應

1月31日現場實拍

看來新房市場對政策的反應還需要時間

同樣，朋友圈裏也沒有哪個項目的客户經理在發售樓處火爆的現場照片

比起之前認房不認貸的立竿見影，這次市場反應週期還會更長

畢竟外地單身人士的買房計劃才剛剛開始制定，到真正落地還需要時間

02

本地低積分，有點急了

“外地單身倒還好，本地低積分的有些急了”，綠城·沁蘭園認購羣裏這樣反饋

閔行梅隴板塊的綠城·沁蘭園是2023年下半年的熱門樓盤，首次入市就觸發了65.85（參考裸分64.50）的積分

不到一個月再次入市，在蓄客相對較短的時間，又觸發了48.72的積分（參考裸分44.40）

在去年下半年相對較冷的市場環境，這個成績相當不錯

新政第一天，碰巧是工作日，又是連綿的冬雨，售樓處算不上火爆，但也有幾組客户來看房

綠城·沁蘭園售樓處1月31日現場實拍

項目年後才會入市，大家並不着急

在與客户經理的閒聊中得知，新政放開後，預約看房的客户組數稍有提升

有個現象很有意思，不少之前沒上車的本地低積分客户有些着急

畢竟，去年綠城·沁蘭園兩次開盤都能觸發積分

因為之前沒有購房資格，所以也沒有首套房和五年內購房記錄，外地單身的裸分基本就是40分

即使是剛滿五年社保，在社保係數0.1的情況下也有46分，如果社保年限夠長，想衝一下綠城·沁蘭園這樣的品質新盤也很有希望

各類購房羣體積分對比參考

不僅如此，外地單身限購放開還會給置換市場帶來刺激，本地置換客羣積分更高

加上還有一兩個月的蓄客時間，作為外環外的網紅新盤

30幾分的本地客户想要上車似乎更難了

對於外環外的網紅盤來説，客源羣體增加，新房積分很可能會上漲

低積分的本地客户本來有希望上車的項目，以後積分上可能會有些困難

類似情況的項目還有閔行華漕的中國鐵建·花語前灣，外環外的熱門項目，首期入市觸發了30.04的積分（參考裸分29.2）

外地單身限購放開，無疑給本地低積分改善和購買二套的客羣增加了上車壓力

近期，新房市場的主力很可能是這部分客羣

​03

二手市場，可以期待年後

“是有不少約帶看的，不過大多都是年後”，九亭一家中介店的老闆介紹到

作為外環外的熱門板塊，九亭以性價比著稱

五萬左右的單價就能上車不錯的二手產品，有些小區價格甚至已經降到了4.5萬/平左右

軌交上的優勢更是非常明顯，5站漕河涇，8站徐家彙

不少外地人選擇在九亭安家置業，多年發展下來，這裏的生活配套已經非常成熟

作為一個剛需板塊，這次新政對九亭的影響非常快速

現場門店裏，依舊少有人上門諮詢

畢竟已經臨近過年，又是工作日，難免有點冷清

不過據當地中介介紹，這兩天的帶看預約明顯有增加

尤其是約到年後帶看的數量，畢竟年前就僅剩下一個休息日

新政的效果不僅僅體現在客户帶看這邊，房東這裏也有反應

不少人想要提升掛牌價，看來大多數的房東對這次的市場刺激比較樂觀

也有中介建議，房東如果不着急的話，可以適當提升掛牌價格，靜待市場反應

九亭板塊中介聊天截圖

與九亭僅兩站之隔的七寶，也是外環外的熱門板塊

而這裏的市場反應則明顯不如九亭

原因也很簡單，因為都是學區房

七寶一家規模較大的鏈家，看着熱鬧，實際大多都是工作人員

以優質教育資源主打的七寶板塊，對於單身上車的吸引力似乎不大

連對象問題都還沒有解決的單身人士，買學區房的性價比確實不高

學區七寶反應平平，剛需九亭信心滿滿

這樣的現象可以反應，外地單身的限購放開政策，對二手樓市的直接影響也因板塊而異

學區遇冷，剛需受捧

為了驗證這樣的觀點，我們還去了外環外比較熱門的莘莊板塊

靠近地鐵莘莊站的幾家中介都比較樂觀

預約帶看量有上漲，已經有外地單身人士搶先一步，預約看房

掛牌價格也有回升，房東的信心似乎又回來了

莘莊板塊某家連鎖中介店

而閔行實驗小學對口的莘松板塊對新政的反應波瀾不驚

七寶板塊中介聊天截圖

老公房產品+學區+離地鐵遠，無論是自住還是投資，對單身人士的吸引力都不夠

同樣沒有太大變化的還有唐鎮板塊

唐鎮規模較大的鏈家，即使下班時間客户也很少

依靠張江的高能級產業，唐鎮穩坐外環大哥

二手次新的價格一度突破10萬元/㎡，即使近期有些回落普遍穩定在8萬元/㎡左右

這次新政對唐鎮影響不大的主要原因還是，購買力不夠

動輒接近千萬的房子，對於單身來説亞歷山大呀

唐鎮板塊中介聊天截圖

這樣看來，這次政策影響最直接的房源還是剛需

靠地鐵+低總價，這類性價比更高的產品對外地單身人士的吸引力最大

而學區、優質社區這樣的附加產品，反而在這裏沒有了優勢

04

市場恢復，慢慢等

新房、二手房，市場已經開始有了一些變化

雖然不算非常明顯，但這是一次好的徵兆，尤其是剛需市場的預約帶看量明顯增加

表示，這次新政對樓市確實有刺激

對於新房市場來説，更多的本地客户想趁着積分上漲前儘快上車

對於二手市場來説，意味着更多的剛需買家即將入場，市場反應也很及時

同時，最底層的置換鏈已經開始運作

剛需房東再賣掉手中房源後，將會流向新房、改善市場，整個市場將開始流動

新政剛出，反應還需要週期，尤其是遇到新年假期，本次新政直接受益的外地單身人士大多要回老家過年

真正的市場反應很可能會延遲至年後

過完年回來，正好是三月左右，往年這個時候，樓市都會出現一波小高峯

也就是我們俗稱的“金三銀四”，和新政利好兩者疊加出現，預計數據會有一定上揚

年後是不是有小陽春，我們可以期待一下

以上為正文，來自夢風鈴

本文為2024年1月31日踩盤實探，與後續市場發展可能有出入，僅供參考