頒佈新政後,上海外環外都發生了什麼_風聞
北海湾拐角-33分钟前
“要是(新政後市場反應)有這麼快,那不早就發財啦”,私人中介店的老闆笑着調侃到
下着雨的週三(1月31日),是上海外環外放開單身限購新政後的第一天
臨近過年,樓市逐漸變得冷清
這一重磅新政在這個時間發佈,無疑會給上海外環外新房、二手房市場帶來很大影響
外環外,是上海房源成交、供應的絕對主力
二手市場中,外環外佔據了39%的掛牌房源
2023年1月到2024年1月中,二手成交房源有50%都在外環外
新房則更是外環外的主戰場,2023年12個批次的新盤中,73%的房源都位於外環外,去年成交的8萬多套新房中,72%都在外環外
可以看出,外環外在上海樓市的重要地位
本次單身人士購房資格放開的新政,對外環外(除崇明)的樓市有多大利好,看釋放的房票就能略知一二
據統計,目前上海的外地户口常住人口約有1000萬
保守估計,單身人士且交滿五年社保的怎麼也有百萬左右
這麼多嶄新房票一次性湧入外環(除崇明),而現在外環外的二手掛牌房源大概不到6萬套
僅僅是這個對比,還不夠強烈嗎?
新政刺激到底有多大、多快,上海新房售樓處開始人頭攢動了嗎,中介店帶看是不是已經約到爆滿?

我們實地去了幾個外環外的熱盤和重點板塊
01
最被看好的外環新盤,反應平平
“(政策)出得太快了,人家也來不及準備啊!”,嘉俊庭的工作人員這樣説到
這天(1月31日),正好是嘉俊庭認購的最後半天
作為當前外環外的徐匯獨苗,嘉俊庭受新政利好的程度可想而知

嘉俊庭位置示意圖
政策新聞一出,同事們一致認為,這個政策就是為它量身定做
我特地去看了一眼當時嘉俊庭的認購數據(認購第四天),剛到91%
認購還剩半天,最終什麼成績就靠第二天上午了,衝
一大早,我們就趕往認購現場,與想象中的大排長龍不同,現場的狀況非常平和

嘉俊庭認購人口1月31日上午現場實拍
基本到了售樓處就能提交材料、辦理登記,幾乎不用排隊
上午半天認購,不接待看房客户和媒體
看不了現場,只能和門前的工作人員稍微聊聊情況
我們瞭解到
這次新政對嘉俊庭本次認購實際上的影響並不大
因為這點時間,對於之前連購房資格都沒有的單身人士來説,第二天就認購,實在是太趕了
半天時間,別説是決定買房,看好板塊,選好樓盤,就連準備好所有認購材料,都十分倉促
嘉俊庭的認購延後到了下午四點,最終的認購率停留在了102%,對於當下市場來説,還算不錯

嘉俊庭認購情況
如果新政可以早出一個星期,這邊一定是完全不同的景象
後續又去了華潤置地·虹橋潤璟和龍湖·青雲闕的售樓處,大虹橋新盤的表現也與平日無異
正在熱銷中的華潤置地·虹橋潤璟開了中介分銷,每天的帶看情況還算不錯,去的時候也有幾組客户正在確認信息
龍湖虹橋·青雲闕也有幾組客户正在看房,但也多以家庭為主,外地單身客户還沒來得及反應

1月31日現場實拍
看來新房市場對政策的反應還需要時間
同樣,朋友圈裏也沒有哪個項目的客户經理在發售樓處火爆的現場照片
比起之前認房不認貸的立竿見影,這次市場反應週期還會更長
畢竟外地單身人士的買房計劃才剛剛開始制定,到真正落地還需要時間
02
本地低積分,有點急了
“外地單身倒還好,本地低積分的有些急了”,綠城·沁蘭園認購羣裏這樣反饋
閔行梅隴板塊的綠城·沁蘭園是2023年下半年的熱門樓盤,首次入市就觸發了65.85(參考裸分64.50)的積分
不到一個月再次入市,在蓄客相對較短的時間,又觸發了48.72的積分(參考裸分44.40)
在去年下半年相對較冷的市場環境,這個成績相當不錯
新政第一天,碰巧是工作日,又是連綿的冬雨,售樓處算不上火爆,但也有幾組客户來看房

綠城·沁蘭園售樓處1月31日現場實拍
項目年後才會入市,大家並不着急
在與客户經理的閒聊中得知,新政放開後,預約看房的客户組數稍有提升
有個現象很有意思,不少之前沒上車的本地低積分客户有些着急
畢竟,去年綠城·沁蘭園兩次開盤都能觸發積分
因為之前沒有購房資格,所以也沒有首套房和五年內購房記錄,外地單身的裸分基本就是40分
即使是剛滿五年社保,在社保係數0.1的情況下也有46分,如果社保年限夠長,想衝一下綠城·沁蘭園這樣的品質新盤也很有希望

各類購房羣體積分對比參考
不僅如此,外地單身限購放開還會給置換市場帶來刺激,本地置換客羣積分更高
加上還有一兩個月的蓄客時間,作為外環外的網紅新盤
30幾分的本地客户想要上車似乎更難了
對於外環外的網紅盤來説,客源羣體增加,新房積分很可能會上漲
低積分的本地客户本來有希望上車的項目,以後積分上可能會有些困難
類似情況的項目還有閔行華漕的中國鐵建·花語前灣,外環外的熱門項目,首期入市觸發了30.04的積分(參考裸分29.2)
外地單身限購放開,無疑給本地低積分改善和購買二套的客羣增加了上車壓力
近期,新房市場的主力很可能是這部分客羣
03
二手市場,可以期待年後
“是有不少約帶看的,不過大多都是年後”,九亭一家中介店的老闆介紹到
作為外環外的熱門板塊,九亭以性價比著稱
五萬左右的單價就能上車不錯的二手產品,有些小區價格甚至已經降到了4.5萬/平左右
軌交上的優勢更是非常明顯,5站漕河涇,8站徐家彙
不少外地人選擇在九亭安家置業,多年發展下來,這裏的生活配套已經非常成熟
作為一個剛需板塊,這次新政對九亭的影響非常快速
現場門店裏,依舊少有人上門諮詢
畢竟已經臨近過年,又是工作日,難免有點冷清
不過據當地中介介紹,這兩天的帶看預約明顯有增加
尤其是約到年後帶看的數量,畢竟年前就僅剩下一個休息日
新政的效果不僅僅體現在客户帶看這邊,房東這裏也有反應
不少人想要提升掛牌價,看來大多數的房東對這次的市場刺激比較樂觀
也有中介建議,房東如果不着急的話,可以適當提升掛牌價格,靜待市場反應

九亭板塊中介聊天截圖
與九亭僅兩站之隔的七寶,也是外環外的熱門板塊
而這裏的市場反應則明顯不如九亭
原因也很簡單,因為都是學區房

七寶一家規模較大的鏈家,看着熱鬧,實際大多都是工作人員
以優質教育資源主打的七寶板塊,對於單身上車的吸引力似乎不大
連對象問題都還沒有解決的單身人士,買學區房的性價比確實不高
學區七寶反應平平,剛需九亭信心滿滿
這樣的現象可以反應,外地單身的限購放開政策,對二手樓市的直接影響也因板塊而異
學區遇冷,剛需受捧
為了驗證這樣的觀點,我們還去了外環外比較熱門的莘莊板塊
靠近地鐵莘莊站的幾家中介都比較樂觀
預約帶看量有上漲,已經有外地單身人士搶先一步,預約看房
掛牌價格也有回升,房東的信心似乎又回來了

莘莊板塊某家連鎖中介店
而閔行實驗小學對口的莘松板塊對新政的反應波瀾不驚

七寶板塊中介聊天截圖
老公房產品+學區+離地鐵遠,無論是自住還是投資,對單身人士的吸引力都不夠
同樣沒有太大變化的還有唐鎮板塊

唐鎮規模較大的鏈家,即使下班時間客户也很少
依靠張江的高能級產業,唐鎮穩坐外環大哥
二手次新的價格一度突破10萬元/㎡,即使近期有些回落普遍穩定在8萬元/㎡左右
這次新政對唐鎮影響不大的主要原因還是,購買力不夠
動輒接近千萬的房子,對於單身來説亞歷山大呀

唐鎮板塊中介聊天截圖
這樣看來,這次政策影響最直接的房源還是剛需
靠地鐵+低總價,這類性價比更高的產品對外地單身人士的吸引力最大
而學區、優質社區這樣的附加產品,反而在這裏沒有了優勢
04
市場恢復,慢慢等
新房、二手房,市場已經開始有了一些變化
雖然不算非常明顯,但這是一次好的徵兆,尤其是剛需市場的預約帶看量明顯增加
表示,這次新政對樓市確實有刺激
對於新房市場來説,更多的本地客户想趁着積分上漲前儘快上車
對於二手市場來説,意味着更多的剛需買家即將入場,市場反應也很及時
同時,最底層的置換鏈已經開始運作
剛需房東再賣掉手中房源後,將會流向新房、改善市場,整個市場將開始流動
新政剛出,反應還需要週期,尤其是遇到新年假期,本次新政直接受益的外地單身人士大多要回老家過年
真正的市場反應很可能會延遲至年後
過完年回來,正好是三月左右,往年這個時候,樓市都會出現一波小高峯
也就是我們俗稱的“金三銀四”,和新政利好兩者疊加出現,預計數據會有一定上揚
年後是不是有小陽春,我們可以期待一下
以上為正文,來自夢風鈴
本文為2024年1月31日踩盤實探,與後續市場發展可能有出入,僅供參考