夾屋是「五階梯房屋」政策重要一環不能「斷鏈」_風聞

　　筆者昨日提到，為了珍惜政府公帑，避免浪費，也是為了照顧夾心階層，不妨將因為受《新經屋法》規範而「滯銷」的新城A區經屋單位中的一部分，改變性質為「夾屋」，以供給符合申請「夾屋」條件的人士購買。而按照行政長官賀一誠的説法， A區經屋規劃四面環海、交通便利，「任何私樓都冇咁靚」，希望居民入去「住到夠鍾為止」。因此，對部分要求不太高的「夾屋階層」來説，還是具有一定的吸引力的。

　　這個論點，有若干讀者朋友予以認同。並認為，在特區政府的「五階梯房屋」政策中，夾屋是極為重要的一環。但在社屋、經屋和長者公寓都有不同程度的落實發展的情況下，因而顯得更是迫切剛需的夾屋，卻是「只聞樓梯響，不見人下來」，甚至還因為受各種主客觀原因而宣佈暫停偉龍夾屋計劃，因而似乎是使得「五階梯房屋」政策「斷了鏈」。在偉龍地段確實是不適宜興建夾屋，及新城A區經屋又出現「供過於求」的「兩極」矛盾之下，將正在招標的部分經屋地段調整為夾屋，按照夾屋的標準設計及招標興建，並「開隊」出售夾屋單位，可能是調和上述這對矛盾的最大公約數，並確保賀一誠的「得意之作」——「五階梯房屋政策」得以完美落實。

　　實際上，「五階梯房屋政策」是賀一誠科學決策、民主決策的精心之作，也是其本人及其智囊團隊的智慧之作。賀一誠在其《協同奮進，變革創新》的參選政綱就提出，加快公屋建設，研究構建合理的「夾心階層」置業階梯，回應不同收入居民特別是「夾心階層」、青年人的住房需求。

　　為此，澳門特區政府於二零二一年公佈《澳門特別行政區經濟和社會發展第二個五年規劃（2021-2025年）》，正式推出「五階梯房屋政策」，根據社會上不同階層人士的住屋需要、經濟承擔力和購買能力，「五階梯」由下至上是指社會房屋、經濟房屋、夾心房屋、長者公寓及私人房屋，前兩類是單純的公共房屋。

　　若市民收入超越第二階梯上限，但又未有能力購買私樓，便可申請第三階梯的「夾心房屋」。澳門政府把夾心房屋定義為私人房屋，定價則高於經屋但低於私樓，户主可在指定期限後把夾屋單位放在私樓市場出售，這設定有助市民邁向更高的置業階梯。

　　而在更早前的二零二零年底，特區政府就對《夾心階層住房方案》進行公開諮詢，並於二零二一年四月公佈諮詢總結報告。二零二二年十一月十一日，行政會完成討論《夾心房屋法律制度》法律草案；二零二二年十二月十二日該法案獲立法會一般性通過，去年八月八日獲立法會細則性通過，二零二四年四月一日起生效。這就為「五階梯房屋」政策補上最後一個板塊，「五階梯房屋」政策終於「齊全」。

　　夾屋屬私樓性質，但準出和准入條件上有不少限制。《夾屋法》在其立法目的中指出：夾屋是協助特定收入水平及財產狀況的澳門特區澳門居民解決住房問題，尤其協助居民取得房屋，以促進符合澳門特區居民購買力的房屋供應。夾屋單位僅限於預約買賣人及其家團自住，如個人申請，申請人須為年滿二十三歲的澳門永久性居民，且在澳門連續或間斷居住滿至少七年；如屬家團申請，申請人為必須滿十八歲的澳門永久性居民，且在澳門連續或間斷居住滿至少七年；並且需要符合法案所訂明的收入及資產限額，申請人及其家團成員的每月收入下限等於經屋每月收入上限的五成，每月收入上限為經屋上限另加一成，資產上限則為經屋相關規定上另加兩成；在提交申請日前十年內直至簽署預約買賣合同之日，申請人及其家團成員均不得有物業。曾享四釐利息補貼、經屋申請人等，都不能申請購買夾屋。如作非算住用途或每年居住不滿一百八十三日，可被科處罰金。

　　而且，設有十六年的禁售期（自房屋局交付單位使用日起計），禁售期屆滿後，房屋沒有行使優先購回權下，夾屋持有人如要出售，需要先向房屋局補回當初的樓價補貼比率，轉售對象僅限澳門永久性居民。申請須透過專屬電子平台向房屋局遞交。另外，設大型設備維修基金，相當於估算溢價金及建築成本總和的百分之二，用於分層建築物共同部份的維修，動用基金須經主管實體預先批准。

　　夾屋售價由行政長官批示訂定，包括參考相鄰區域私人樓市場價格、樓價補貼比率。

　　特區政府政策研究和區域發展局公佈的《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》，對現有房屋政策進行系統化梳理，推算出由現在至二零二五年及二零三零年夾心房屋的需求數量分別為五千四百間（二零二五年）及一萬零一百間（二零三零年）。特區政府在不影響現有公共房屋建設所需用地的前提下，將陸續啓動夾屋興建。未來五年擬規劃興建夾心房屋七千至一萬個單位，並爭取本屆政府內推出先導性夾心房屋計劃。

　　可以説，在經過歷屆特區政府的不懈努力下，「五階梯房屋」政策中屬於由特區政府主導的社會房屋、經濟房屋、長者公寓這三個「階梯」，都進展順利，而且還出現了經屋「供過於求」的「反常」現象。至於夾屋這個「階梯」，雖然已經確定政策規劃並已立法，但卻未能得到落實。反而是曾經一度設想的擁有五千個單位的偉龍地盤夾屋計劃，卻被宣佈「暫停」。如果仍未能抓緊時間推動，在本屆政府的任期只剩下十個月的情況下，「爭取本屆政府內推出先導性夾心房屋計劃」的承諾可能就要落空，成為賀一誠施政瑜玉中的一點「瑕疵」。

　　從理論上説，符合購買夾屋單位的人士，基本上是屬於剛投入社會的新興專業階層，其中可能也有若干低階公務員。他們都是澳門特區未來的社會精英，有可能會產生未來的社團領袖，甚至是特區政府的中層官員。因此，落實好這部分人士的「居住正義」，其對維護政局穩定、社會和諧的重要性，並不亞於符合資格申請社屋及經屋的人士。

　　實際上，在落實「愛國者治澳」原則之前，澳門發生的幾起大型街頭活動事件，其參與者已經從早期的「失業工人」等「低端階層」，亦即社屋及經屋的受惠者，悄悄地轉換為高學歷、職業專的年青人亦即「中高端階層」。他們其中一個訴求，就是不滿「上樓難」。專業及中產階層是最重要的社會穩定力量，也是代議政制的主力軍，倘是連這部份人都「軍心不穩」，就將對建構和諧社會極為不利。

　　其實，偉龍夾屋計劃也並非是這些亟待解決「上樓難」人士的理想居所，因為該區域的工業污染、機場噪音、焚化爐灰燼等問題頗為嚴重。反而是根據其鄰近澳門國際機場，距離北安碼頭也較近的有利條件，闢作澳門旅遊服務中心，作為配合「世界旅遊休閒中心」建設的設施，更為適合。因為這些設施都是「高大全」，因而能夠妥適應對上述的環境問題。

　　因此，根據經屋「供過於求」的情況，調整A區的計劃，在四面環海、交通便利，「任何私樓都冇咁靚」的這個區域興建夾屋，對部分要求不太高的「夾屋階層」來説，還是具有一定的吸引力的。