房貸利率降至歷史最低，意味着什麼？_風聞

**房貸利率又降了。**這一次，央行沒有搞層層遞進了，而是一次性降到位，直接降了25個基點。這是中國房貸基準利率史上，單次下滑幅度最大的一次。以前，都是5個點、10個點、15個點，慢慢調，可為什麼這一次，一下就降了25個基點呢？主要原因是，一點一點調，沒有效果。而且，調少了，潛在的購房者都有期待，這一次才調了這麼一點，下一次會不會接着調呢？要不再觀望一陣？

為了打消這種觀望的態度，央行就不磨嘰了，一次性調到位。調了這25個基點後，可能今年都不會再下調了。為什麼要選擇在開春調呢？主要是減輕銀行壓力，給予銀行足夠的緩衝期。因為基準利率是以週期為結算的，開年調下來的利率，要等明年才能生效。

從中國曆年的房貸利率來看，今年的房貸利率已經降至20年來最低。隊長給大家看一張圖：

2023年6月20日，央行調整基準利率為4.2%，包括存量房利率也一起下調了。如今，基準利率是進一步降低到了3.7%，為歷年最低。**其中，有兩個高點，一個是2007年12月27日，中國房貸利率創造歷史最高，達到了7.83%。**但是呢，那時候房價比較低，即便是在如此高危接盤的人，也通過高價高漲，抹平利息，還狠狠地賺了一筆。而且，那時候房價低，總價低，貸款低，利率雖高，但利息總額卻並不高。

**第二個高點是，2011年7月7日，房貸利率漲至7.05%。**這時的房價上漲，剛好是次貸危機，印了4萬億，還有美元大放水，基本都湧入樓市了。緊接着，2015年，中國推出棚改貨幣化，又一次推高了房價。在2016年左右，很多人不是自己的投資眼光有多好，只是恰好趕上了風口，隨手買了個房子，房價飆漲，就大賺了一筆。到了2018年時，房價上漲的勢頭就慢慢降下來了。這時候，其實利率也降低了，但2018到2020年三年間，上車購房的人，卻感覺極致的痛苦，為什麼呢？

因為持有成本太高了！

**一是，總價漲起來了，為了湊首付款，就要掏空六個錢包了。**二是，貸款總額漲起來了。按照5%以上的利率，貸100萬，期限30年，利息總額比本金還要高。這等於是花雙倍的錢，買一套連一倍錢都不值的房子。三是，房價不漲，還跌了。房子本身是一種賬面資產，而不是現金資產。一個廣州人，擁有一套1000萬的房子。他不賣，他真正能開銷的現金，也就是自己每個月拿到手的工資，有的人幾千塊錢，有的人萬把塊錢。賬面資產看似很高，但生活質量並不高。

這就造成了“房產持有痛苦”。因為持有一套房子，需要不斷地消耗現金，供養銀行，抑制消費。幸福來源於什麼？主要就是來源於消費。當消費不振的時候，幸福感就沒了。所以，2007年、2011年，以7%的利率買房，依然覺得幸福，而2018年，以5%的利率買房，就覺得人生太艱難了。

如今，房貸利率跌至3.7%，是不是到了購房的好時機呢？恕隊長直言，如果只是剛需房，真的到了自己確實需要一套的時候，結合公積金貸款，在自己承受能力範圍以內，是可以買的。很多體制內員工，每月公積金都有三四千了，該買則買！

**如果是改善房，不那麼急迫的話，可以再等等。**除非孩子要讀書了，為了學位，自己實力也夠，那就上。現在的房市，是需求型房市，一定是建立的居住需求或者改善需求之上。沒有需求，想要抄底中國房地產，那隊長的看法一如既往。

首先，三四線城市完全不具備投資價值。人口減少，大量小城市的房子根本賣不出去。其次，二線城市也要謹慎考慮，增值空間非常低，算上貸款利息，基本上都不值得投資。其三，真正具有投資價值的，一定是稀缺性。北京、上海，深圳，豪宅是絕對稀缺。廣州，隊長都不想提了。為什麼不提廣州？因為廣州連珠江新城都全部放開了。越是放開的城市，越説明它的房地產稀缺性競爭優勢不足。

從利率角度來講，這一波利率下調，還沒有到底部，依然還有下調的空間。因為房地產不是週期性的問題，而是供過於求的問題。房地產去庫存，是一個長期的過程，它不會在短期內被迅速扭轉。只要房子賣不動，貸款就賣不動，貸款賣不動，降息降利率，就是不可避免的了。

這不是忍一忍的問題，而是房子太多，需求太少，拉不上來了。需求少，不是想買房的人，而是房價太貴，抑制了需求。房子不像車子，車子一降價，大傢伙真的掏錢買。但房子不能大幅降價促銷，只能慢慢降，尋求軟着陸。房價不好降，銀行降利率，就成了必然。