在14萬套二手掛牌裏，我看到房東心態的變化_風聞
北海湾拐角-49分钟前
掛牌大概是我們見過最能反應房東真實想法的數據
我們會在不同節點去看看市場上的掛牌情況，去年我們就見證了史無前例的掛牌走勢，當然翻過年來的開年情況也是一個重要節點
只不過當我拿到這個月數據的時候我一度以為這個選題做不了
畢竟每年開年掛牌量上行才是大概率事件，但今年的情況是這樣的
不漲反降
要知道去年誇張的掛牌走勢就是從2月開始3月猛飆的，怎麼今年是這樣
在跟數據源反覆確認這是二手實時在掛房源之後
這份跟想象中不一樣的數據，也在自顧自地説着跟想象中不一樣的市場現狀
01
要麼降價，要麼不賣
這個2月全網實時在掛房源是14.31萬套
這個數據放在全年來看依然是高位運行中，但比1月減少了7.5千套
是近一年裏的第三次下滑，但是近一年裏的最大幅度下滑
説句沒想到是真心話
碼字的當下我還能想起去年12月我站在一家小中介門店聽着小哥外放房東通話説：不掛啦，等明年再掛
很多中介小夥伴也説年前確實有撥房東撤牌潮，因為價格降太狠不想賣，又怕被中介叨叨，索性下架
所以這樣一撥房東呢，他們還沒過完年麼
年度最大降幅到底意味什麼
我從來不相信偶然但也沒想通為什麼，直到我看到掛牌價的情況
掛牌價其實虛的很，畢竟誰也不會按照掛牌價來成交，但好就好在這是房東想要的價格
而且全年掛牌價一拉，從價格走勢裏你可以看出前後變化
首先不管掛牌量高高低低怎麼起伏，降價是大家的共識
其次這個2月掛牌價也來到近一年最低
最後也最重要的是在掛房源走低的同時，掛牌價也在下降，這意味什麼
在掛的房源在減少，留下來的都是價格變低的
換句話來説現在的房東心態有兩極
要麼降價、要麼不賣
我跟靜安這邊中介聊起這件事，他們也有同感
不少房東説再讓他們降價就先不賣了，等等再説
原本打算來年再掛的房東到現在還沒現身，打電話過去問，説是現在行情還不明朗再等等看，不然一直降價也很煩人
而剩下在掛的房東都是被他們議價下來的
什麼意思，賣不掉自然要跟房東商量降價，好不容易等來客户出價也大概率遇到帶着屠龍刀入場的
數據和市場端的銜接在此刻顯得無比真實
02
哪裏的房東，最先繃不住
從16個區來看掛牌量下滑比較多分別是普陀、閔行、奉賢、靜安
但這些也不能説這裏的房東就先繃不住，繃不住説的還是價格層面
幾個區裏面2月掛牌價環比降幅最高的分別是青浦、靜安、長寧、閔行
這些區有的是去年新房供應大户
普陀新房的井噴供應，閔行的萬科、綠城，奉賢“金魚”附近的改善供應
當區域新房供應起來的時候，勢必會影響區域二手市場
但有些就不是了，比如靜安
這點其實我也沒太明白，直到我將數據細化到板塊層面
我拉出了204個板塊掛牌量降幅TOP20、掛牌價降幅TOP20
剛需改善、內中外環什麼板塊都有，但巧的是都有靜安寺
而靜安寺也確實代表了當下掛牌走低的一個現狀，一個不同於新房擠壓二手的現狀
就是無差別老破小的海量供應
打開上海鏈家二手網頁，靜安寺房源在掛182套，但其中50平以下小區就有60套左右，佔比1/3左右
看過靜安寺這邊二手房的小夥伴可能也有類似感受，就是這邊房源很多
但多的是1960年以後、1970年以後的老房子，這樣的房子面積還都不大
對於這部分房東而言只有兩條路可以選，要麼降價、要麼趕緊逃
類似板塊比如江寧路、曹家渡、董家渡都是如此
比如關注延平路461弄某小區中介就説年前他還看到四五套外網在掛，現在就剩3套了
03
這點也從面積、價段、房齡得到印證
僅地域性分析還不解渴，圍繞房子的參數還很多，比如總價段
這次總價段拉的比較細，但這也方便每個價格段房東都能找到自己對應的梯隊
掛牌價降幅最大的價格段分別是≤200萬的，另外就是800-2000萬以上的
這個價格段也正好對應上當下新房市場的供應段
普陀金茂府套均總價在800萬左右、閔行萬科項目套均總價700-1050萬、閔行綠城項目套均總價接近700-1400萬之間
從600萬開始，600萬總價段以上的房東都面臨新房市場的搶客
而降價是他們為數不多卻有效的選擇，要麼乾脆離開
而小於200萬的總價段也是降價先鋒，只不過原因不同，也就是前面所説的如同靜安寺、曹家渡這類老破小集中供應板塊
面積段來看也是如此
同口徑數據有意思的地方就在這裏，同口徑不同維度可以觀察到的問題更精準
面積段我分的更細，這部分價格波動也同樣印證上面的現象
掛牌價的降幅主要集中在≤30平的房源，另外就是90-200平以上
這點和總價段的變化能呼應上
這個面積段往上就是144平以上的非普住宅，往下就是普通住宅的税費安全線
總的來看，面積段更大，掛牌價降幅就更大
而超低面積段的老破小也面臨同樣情況，雖然原因不同
分房齡段看，也是如此
掛牌量下滑都比較多，但是掛牌價格下滑主要集中在2020年後的次新房、以及1970年以前的老房子
這部分遇到老洋房的概率就很小了，絕大部分都是老破小
而2020年以後房源又很大概率都是高總價、大面積的次新房源
最後總的來看，市場上高總價&大面積房東、以及老破小的房東們，正在走向兩個極端
要麼加速離場、要麼加速降價
前兩天我自己去了翠湖天地附近的錦麟天地雅苑，多年前的外銷盤，高樓層可以看到翠湖天地五期對面的太平湖
年前年後差不多就兩套在掛房源，看的比較多，年後依然如此
但年後一套原本掛牌5700萬左右的户型已經降到4700萬左右，接近20%的降幅
看的人也確實多，屬於中介眼中的絕對筍盤，年後已經帶看了70多組，中介説這套用不了多久也要成交了
同樣的情況也發生在中凱城市之光一套樓王户型、以及北外灘白金灣府邸
尤其北外灘白金灣府邸這套，雖然看的斷江，但和外灘和陸家嘴也是對望
305平掛牌4180萬，價格還可以再談，很難想象這個位置最後單價十萬出頭
04
通過掛牌其實可以最大程度地直接觀察到房東心態****的改變
無論是整體的掛牌量還是掛牌價，都明碼標價的放在那裏
不過最容易接觸到並不代表它沒價值
相反，掛牌量的變化代表着房東掛牌意願，也代表着市場輪動的發動機動力
掛牌價更是直接反應房東方心態，是看好還是觀望
甚至從調價的幅度和頻次都能感受到市場的最真實的一面
這也是我們經常會跑來看看掛牌量的原因
這個開年第一篇掛牌，結果是我怎麼沒想到的
站在去年年底的時候，這個時候的掛牌量應該蹭蹭上漲才對
但也是這個數據讓我們看到了當下房東最真實一個側面
這麼説的話，不管是掛牌還是成交，我們都應該等等這個三月看看
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