對話孟曉蘇：建議推行“保障房+商品房”雙軌制，讓市場的歸市場_風聞

今年《政府工作報告》為房地產行業指出發展道路。報告提出，要健全風險防控長效機制，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快構建房地產發展新模式；加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度。

其中，新模式等關鍵詞是首次出現，在房地產行業走入關鍵發展階段的當下，該如何理解“新模式”？

原國家房改課題組組長、中房集團原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇向時代週報記者表示，新模式的核心內容是住房雙軌制，即保障房與商品房同步發展。“本次提出的新模式可以看作是新一輪房改。未來保障房建設應由中央財政帶頭投資、央企帶頭建設。”孟曉蘇表示。

△圖片來源：受訪者提供

孟曉蘇於1996-1998年擔任“住房建設成為國民經濟新增長點”課題組組長，主持編寫了中國住房制度改革方案，是保障房建設最早提議人之一，有着“中國保障房之父”稱號。他見證並參與中國房地產業從計劃經濟到市場經濟的發展歷程。

而供給大量保障房是否會拉低房價，影響商品房價值？孟曉蘇認為，以中國香港和新加坡為例，當地保障房市場覆蓋半數以上人羣，但商品房價格依然堅挺。同時，他也表示，若想要樓市復甦，需要採用超常規手段。“讓市場歸市場、保障的歸保障，消除商品房的全部限購政策。”

房地產新模式應是保障房+商品房雙軌制

時代週報：如何理解“新模式”的內涵？

**孟曉蘇：**我認為新模式的核心內容是住房雙軌制，是報告中提到的“加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”

過去我們對於保障房認識不足，甚至認為商品房市場化可以解決一切問題。有些主管部門認為小户型政策和降房價政策，就屬於保障房。但是大城市商品房房價中的三分之二是地價，比如北京新房均價6萬元/平方米，其中有4萬是地價，因此無論如何降房價或縮減户型，都會受地價影響。

時代週報：商品房價格會因此受到抑制嗎？

**孟曉蘇：**在中國香港，保障房比例接近一半，但是中國香港的商品房房價仍然位於高位；新加坡保障房覆蓋80%以上人口，但是不影響商品房價格正常上漲。這證明在保障房完善的市場中，商品房價格不會受到抑制，商品房還能更好的迴歸市場。

未來，一旦保障房大規模建設，實現“市場歸市場、保障歸保障”，則不用再擔心商品房價格上漲。可以根據不同居民的不同需求，制定不同的房地產政策。

時代週報：推動保障房建設的錢從哪裏出？由誰來建設？

**孟曉蘇：**保障房用地不應占用招拍掛土地，應當使用其它國有土地。我認為，中央財政要帶頭出資建設保障房。今年以及未來幾年連續發行的超長期特種國債，可以拿出一部分用於保障房建設。如果國家一年能夠拿出1萬億元帶頭投資保障房，帶動地方政府的投資、信託、銀行貸款、社保基金等資金，建設保障房的資金規模將可以達到5萬億元。

由於不需要繳納土地出讓金，而是全部用於建設，那麼這筆投資對於建築業、建材業的拉動作用，要比商品房的5萬億元投資大一倍，相當於10萬億元的效果。通過投資拉動相關產業復甦、創造更多就業機會等，而且還會有效增加地方政府的税收。

未來，央企應該退出競爭性房地產領域，成為保障房建設的主力軍，央企引領保障房建設，能夠促進保障房制度的落實。

樓市復甦需繼續調整限購政策

時代週報：為什麼目前仍未完全恢復購房信心？

**孟曉蘇：**這次樓市下跌的時間長、跌幅深。目前，二手房價格下跌，説明居民缺乏信心。這就是《政府工作報告》提到的有效需求不足、預期偏弱。

時代週報：缺乏超常規的啓動方式是指什麼？

**孟曉蘇：**這次樓市政策調整遲緩，有的城市到現在還在猶豫，不像2008年和2016年那樣及時調整與果斷轉變。而政策調整果斷徹底就效果明顯，此後，一線城市樓市率先復甦，進而帶動二線城市、隨後是三四線城市，全國很多城市的房價都經歷了一輪上漲，很快讓購房居民恢復了信心。現在有些城市的政策力度還不夠，有的首付款還維持較高的比例。

時代週報：如何評價現行樓市政策？

**孟曉蘇：**中國香港最近的樓市調整政策比較徹底，取消一切政策限制。中國香港原來抑制房地產的政策被稱為“辣招”，現在宣佈把“辣招”全部解除，很快得到市場的響應，樓市復甦態勢明顯。但諸如北上深這樣的城市，仍未放鬆限購，現在“房價要跌”的陰雲仍然籠罩在人們頭上。

目前對樓市的金融刺激政策，可以稱作“非核心政策”，而“核心政策”是取消限購直接啓動樓市。取消樓市限購政策，符合《政府工作報告》中提出的“各地區各部門要多出有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策，謹慎出台收縮性抑制性舉措，清理和廢止有悖於高質量發展的政策規定”的要求。

時代週報：未來房價走勢如何？

**孟曉蘇：**從國際經驗來看，在經濟低迷時期，都需要政府出手為經濟加温。近年美國、日本、歐洲大量印鈔，不僅緩解了疫情造成的經濟衰退，而且促進經濟持續增長。目前我國政府已確定了從今年起要連續幾年發行超長期特別國債，資金將用於國家重大戰略任務與基本民生財力保障。這就會有效緩解由於社會資金週轉不暢所造成的通貨緊縮。從各國實踐來看，大量印鈔最終均會被吸納進資產價格中，因此世界各國的資產價格包括房價，從長線看都是上漲的。

過去我國沒有出現過大規模通脹，這要歸功於包括房屋在內的資產對貨幣的吸納能力。因此，短期看我國商品房價格低迷，這並不能改變我國房價穩定與長期上漲的趨勢。

待未來我國“住房雙軌制”得以完善，保障房大規模建設，實現“市場歸市場、保障歸保障”之後，就可以讓商品房迴歸商品屬性，不必再擔心商品房價格上漲會損害低收入羣體。那時就會根據居民的不同需求，形成差異化的房地產政策。

記者丨郭   鵬

編輯丨宋   然

值班丨滿   滿

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