萬科債務連環扣待解，中金印力消費REIT上市未明_風聞

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本週，首批消費基礎設施REIT迎來集中上市。3月12日，華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT率先上市交易，市場反應亦較為熱烈，當天兩隻REITs開盤均上漲。截至當天收盤，金茂商業REIT收於2.685元/份（漲幅0.56%），物美消費REIT收於2.399元/份（漲幅0.67%）。

華夏華潤商業REIT將緊隨其後，已定於3月14日上市。據悉，僅該三隻消費REITs總募資規模就達到90億元。藉此，基礎設施REITs增量擴圍又向前邁了一步。

至於同時搶閘開跑的中金印力消費REIT，仍在積極籌備基金髮行，暫未有上市時間表。鑑於近期萬科正在被債務陰霾籠罩，這是否會影響到基金的後續發行，仍屬未知之數。

首批公募REITS出身  何以上市遙遙無期？

或許漫天的負面傳聞已經加重了投資者們對萬科可持續經營能力的憂慮，也讓中金印力消費REIT的上市發行徒添了更多不確定性。

曾幾何時，作為首批正式進入公開發布階段的消費類基礎設施公募REITs之一，中金印力消費REIT曾備受市場關注。

資料顯示，該基金底層資產為印力集團旗下的杭州西溪印象城，整體建築面積25萬平方米，擁有367家商户，是餘杭區體量最大的購物中心。截至2023年6月30日，杭州西溪印象城出租率為99.2%，估值39.77億元。

印力集團是萬科旗下的購物中心開發與運營能力平台，全國在管商業面積超1200萬平方米，資產規模超1000億元，整體出租率達95%。據瞭解，萬科亦將部分商業項目委託至印力集團運營管理，截至目前，萬科委託印力管理的商業項目經營坪效增幅超過20%。

據悉，本次中金印力REIT擬募資35.77億元，主要投向上海虹橋前灣印象城MEGA、天津和平印象城、杭州奧體印象城、杭州市餘杭區BY項目及嘉興市秀洲區XH項目等。

去年11月26日，中金印力消費REIT與華夏金茂商業REIT、華夏華潤商業REIT同時獲批；中金印力消費REIT亦在一週後在深交所舉辦路演活動。活動當天萬科表示，將全力支持該REIT後續發行工作，進一步打造優良資產，強化萬科集團與印力集團在不動產經營的競爭力。

然而，在其餘三隻消費REITs緊鑼密鼓籌措上市發售之際，卻鮮見中金印力消費REIT有關上市的相關事宜。而此時市場上充斥着，萬科債務風波以及印力商業等板塊調整等消息。需要注意的是，公募REITs上市並非“一錘子買賣”將資產賣掉，要求企業保留項目部分股權且確保經營穩定。除了擁有較強的運營能力，企業還需要有批量儲備優質資產，才可能發行公募REITs。

人事變動影響幾何

今年年初，在籌措中金印力消費REIT上市之時，印力集團發生了一次重要的變化——

聯同七大區域的商業業務統一併入商業事業部，原南方區域首席合夥人孫嘉出任商業事業部首席合夥人，丁力業仍繼續擔任印力集團董事長，同時兼任商業事業部首席顧問，王海武擔任商業事業部核心合夥人。

顯然，萬科希望通過組織架構的調整更好地推動商業板塊業務的發展。如今，在萬科內部，商業板塊與開發業務及物業板塊處於同等地位。

如此變化將對印力未來的發展產生何種影響有待觀察。但值得一提的是，在此之前，萬科並沒有把印力集團作為子公司，納入上市公司財務報表。

同時，在中金印力消費REIT的招募書中，印力集團也作了明確：“無實際控制人。任何一個投資者，都無法對公司進行控制。”目前，這支併購基金的決策運營權，在管理合夥人（GP）手上。它出資很少，持有一成左右的基金份額，背後股東有萬科以及印力集團的管理層。

若不考慮其他因素，萬科與印力的整合，相信對於中金印力消費REIT的擴募及印力的發展均有所裨益。

丁立業早前曾透露，萬科旗下消費基礎設施底層資產豐富，其商業版圖涵蓋全國26個省、60個城市，共300個項目，總面積達1700萬平米。

就印力自身而言，儘管近年業績表現穩定，但增速已有所放緩。統計數據顯示，2020年至2023年上半年，印力總營收分別為25.4億元、28.05億元、28.81億元及14.76億元；同期毛利分別為21.29億元、23.11億元、22.94億元及11.94億元，毛利率分別為83.83%、82.39%、79.63%及80.84%，呈逐步下滑態勢。

更多優質資產的注入，伴隨商業地產行業復甦，無論是中金印力消費REIT或是印力，對市場而言都具備不小的想象空間。

但這一切美好的願景似乎已被縈繞多時的債務風波所打碎。

債務連環扣

儘管萬科日前已通過提前還債表明了自己的態度，但市場對其經營狀況的憂慮始終揮之不去。3月11月，萬科一筆規模6.3億美元的中票到期，相關償債資金已在3月8日到位。

萬科方面透露，至今，公司年內境外債務已償付了近半，剩餘兩筆境外債將於5月及6月到期，會通過三種方式兑付。境內方面，今年將有93億債務到期，目前已償付了20億元。萬科表示，目前境內融資渠道暢通，“不用太擔心”。

然而，此次債務風波正是境內的“非標債務”所引發。

據公開市場消息，自2月底以來，萬科與深鐵相關高層就奔赴北京與多家險資企業商談，包括新華資產、中國太保、太平保險、大家保險等，希望險資不要提前行權，繼續履行合同直至貸款到期。

雙方的博弈還在持續。3月8日消息，多家險資到深圳萬科總部進行新一輪磋商，方案包括將萬科債務償付期限延長至少一年、追加增信擔保和抵押品，以及發行債券將“非標轉標”等。目前仍未有結果。

3月12日最新消息，由工行牽頭，農行、中行、建行、交行和郵儲銀行等國有銀行以及招行、中信、興業、浦發、民生和平安六家股份制銀行正在為萬科籌措高達800億元的銀團貸款，以應對未來到期的公開市場債券償付。

據知情人士稱，目前銀行方面態度保守，最後是否成功仍“未定”。

困境仍未有解，市場情緒已轉為悲觀。同日，穆迪撤銷中國萬科的Baa3發行人評級，授予Ba1的公司家族評級，並下調高級無抵押債務評級；把所有評級列入評級下調觀察名單。

穆迪表示，評級反映市場預期萬科的信貸指標、財務靈活性和流動性緩衝將於未來12至18個月內減弱；列入評級下調觀察名單反映出對萬科恢復銷售和改善融資渠道能力的擔憂。此外，萬科獲得長期無擔保融資的渠道仍然有限，這反映在其二級債券價格的波動表現上。

在這場博弈中，REITs能否救急，成為險資機構考量萬科是否具備“自救”能力的緯度之一。

除了中金印力REIT，萬科還在推動另一隻物流公募REIT——華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT的發行。然而，該兩隻REITs能否成功發行，很大程度上也取決於萬科能否順利拆解這場債務危機。

難題環環相扣，此刻擺在萬科面前的，是一個失衡且棘手的局面。市場正在靜待萬科的“破解”。