財報解讀：存量房時代需求升級，貝殼如何“接招”？_風聞

存量房市場率先回暖，新房市場仍在“蟄伏”，隨之變化的是社會居住觀念，由於存量房掛牌量激增，使得買方從“沒得挑”變為“任你選”，這是買方的機會，似乎也是市場的機會。

身處其中的居住服務頭部平台貝殼，於3月14日公佈了2023年四季度及全年業績，財報數據顯示，2023年貝殼實現總交易額31,429億元人民幣，同比增長20.4%，正如市場預期一樣，貝殼交出了令人驚喜的答卷。

存量房交易額同比增28.6%，貝殼基本盤依舊穩固

接力三季度逆勢增長的表現，2023年四季度貝殼再次取得理想成績。財報數據顯示，2023年第四季度總交易額為人民幣7,356億元，同比增加13.7%。盈利方面，2023年第四季度淨利潤達到人民幣6.7億元人民幣，同比增加80.2%。

其中，新房業務交易額取得小幅增長，存量房業務則表現尤為亮眼。財報數據顯示，存量房交易的總交易額高達20,280億元人民幣，同比增加28.6%；新房交易的總交易額為10,030億元人民幣，同比增加6.7%。

儘管，房地產行業已經進入週期性調整的“深水區”，但貝殼傳統業務卻始終保持核心業務的穩定向前，這背後主要有以下幾個原因。

一是貝殼自營經紀品牌更多聚集在高能級城市，基於這一特性，貝殼及旗下品牌能夠更快地抓住新政釋放出的增量購房需求。

從城市分佈上來看，貝殼在深圳鋪設的門店數量最多，隨後2-12名依次是成都、廣州、武漢、蘇州、北京、天津、重慶、西安、瀋陽、南京、上海。其中大多屬於能級較高、綜合實力較強的城市。

中信建投研報顯示，受益於政策推動和市場情緒影響，年內二手房成交顯著放量，包含北京、上海、深圳等重點城市二手房成交同比增長30.1%。

**二是在經紀人合作網絡的基礎上，貝殼持續挖掘和拓展行業優質產能。**財報數據顯示，截至2023年9月30日，貝殼旗下活躍門店數量達到42,021家，同比增長12.2%，活躍經紀人數量達到397,135人，同比增長13.6%。

此外，當前的買方市場觀望情緒濃厚，為了保持整體業績的穩定性，貝殼搭建了第二增長曲線來抵消風險，而且進一步延伸居住價值鏈，打通了買房、租房至家裝的全價值鏈。

從業績表現來看，**貝殼在守住核心業務確定性的同時，新業務的成長性也已展現。**財報數據顯示，家裝家居的總交易額為人民幣133億元人民幣，同比增加145.8%。新興業務及其他的總交易額為人民幣986億元人民幣，同比增加12.9%。

一方面，貝殼通過新舊房交易→家居裝修→租賃住房管理經營的鏈條，提高了業務協同的效果。另一方面，貝殼於2023年10月正式着手收購愛空間家裝公司，進一步完善家裝家居全價值鏈；同時，旗下整裝品牌被窩模式也逐漸跑通，直營家裝品牌聖都整裝實現扭虧為盈。

值得注意的是，儘管市場環境中不確定性猶存，但貝殼的現金流始終充裕，財報數據顯示，截至2023年12月31日，貝殼現金及現金等價物總計2585萬人民幣，同比增長10.28%，使得貝殼在穩固核心業務、探索新業務的過程中沒有後顧之憂。

2024年，隨着房地產市場重點逐漸由新房向存量房傾斜，市場將萌生新的發展趨勢，貝殼又將如何應對？

貝殼如何用服務“敲開”存量房時代的大門？

中信建投研報顯示，2023年1-11月，其關注的17個重點城市二手房成交面積同比增長30.1%，顯著好於同期全國新房和百強房企的表現，二者分別同比下降7.3%和23.3%。

新房交易增速放緩、二手房成交顯著回暖暗示市場已經進入存量時代，同時市場的核心驅動器也在發生變化，二手房市場的主導地位逐漸凸顯，似乎已經成為與新房並駕齊驅的市場新核心。

**此時，對於居住服務平台而言，儘管傳統核心業務依舊是當下的基本盤，但未來的增量空間則來自於存量業務。**由此次財報來看，貝殼存量房業務收入同比增長15.88%，佔總淨收入比例也高達35.94%。

原本，房地產經紀服務的主要價值是減少市場信息的不對稱，但隨着房產交易信息的逐漸透明化、標準化，以及市場供求的轉變，價值鏈的重心開始從信息差向服務差發生遷移。

一方面，存量房市場掛牌量持續走高，以價換量的現象顯著增加，價格承壓下探，催生了房屋賣方對經紀服務更高品質的要求。

另一方面，購房需求發生變化，加上房屋具有低頻、高價、鏈條長等屬性，其決策成本及交易費用極高，因而消費者不僅看重房屋信息的真實可信性，更需要經紀人員的專業指導和服務保障。

針對這一現象，貝殼首創的ACN網絡成為強效催化劑。

最早的房產經紀服務，從房源收集到房屋成交都具備很強的競爭性。ACN模式的落地打破了現狀，其以信息共享、跨店合作、分攤佣金的方式將收益分攤至各環節的經手人，使得經紀人之間從傳統的互相競爭、零和博弈，轉換為互幫互助的協作關係。

經紀人之間合作效率提高，貝殼的運營效率也隨之提升。在用户服務環節，競爭關係的弱化使得經紀人的注意力迴歸至服務品質上，用户體驗也得以提升。

財報數據顯示，2023年第四季度，貝殼的移動月活躍用户數量平均為4,320萬名，而2022年同期為3,660萬名，同比增長18.03%。

**同時，“貝殼系”逐步擴大的門店網絡也為服務優化打下紮實基礎。**傳統房屋中介依託於眾多線下門店，收集周邊房產信息更便捷，也能夠及時感知當地客羣租購房的需求變化，最後將門店資源輸送至線上，與客户產生更強粘性。

**可見，貝殼已經鎖定了新趨勢。而事實證明，更好的服務也可以相應獲得更多的紅利。**2023年，在房地產市場波動調整、觀望情緒濃厚的環境下，貝殼找房平台TOP5%經紀人的月均收入不降反升，較2022年逆勢提高13.6%。

近年來，隨着AI逐漸滲透各行各業，居住服務平台也被“攻陷”。此前，我愛我家搶先一步推出了房產經紀大模型，旨在提高知識、系統、人三者的融合度，進一步提升服務質量。此外，大模型還被應用於經紀人篩選、培訓、作業等諸多場景。

目前，貝殼將AI應用至已有功能的升級，比如貝殼APP根據對用户點擊行為的分析，實現推薦內容隨時更新，秒級時間內的千人千面，這一AI技術讓用户的點擊率提升了一倍；同時，還推出了首款AIGC家裝設計產品“設牛”，串聯家裝家居板塊。

雖然已經取得一定成果，但從AI的包容性和應用前景來看，這些嘗試只是“小試牛刀”，貝殼在服務和使用體驗上仍有長足的進步空間。

結語

2023年，不難看出，貝殼的基本依舊牢固。近年來，其存量房與新房兩大核心業務並未因為外力干擾而劇烈波動，反而在規模和效益上穩步前行。

隨着存量房黃金時代的到來，市場風向由賣方轉向賣方，“買得到”不再是消費者的重點，“買得好”成為關鍵，由此服務上的優劣將進一步拉開各方差距，在這一趨勢的推動下，貝殼順勢而為或將走的更遠。

作者：璟松

來源：港股研究社