中國的房地產市場會怎麼走？_風聞

文：蔡壘磊

最近我的後台不斷有人在問我關於“杭州放開限購以後，房價會怎麼走”的問題，如果你看了直播，應該也可以看到評論區也有人想讓我點評一下。

這麼説吧，中國的房地產市場在你還能對它保持投資信心的時候，整體都還會繼續向下，注意，我指的是在未來的一段不短的時間裏——你不用指望今年就會好起來，當然我也不是説永遠都不會好，如果你沒有把我的文章斷章取義的話，你應該知道我説的是，房子會繼續下跌，但一線城市也終有一天會迎來抄底的機會（當然也包括杭州這種有實力爭一下一線的城市）。

**這個機會以什麼為界？以中國經濟找到下一個增長飛輪為界，以接盤俠數量重新迴歸為界。**很多人喊着互聯網泡沫，喊着互聯網打倒了實體經濟，喊着要回歸實體，其實他們根本就不知道，中國之所以有過去三十年的輝煌，完全是因為搭上了兩趟快車，一趟叫改革開放，另一趟就叫互聯網，否則中國的大部分地方依然是山溝溝，房價也永遠不可能漲上去——你去看看那些工廠佔主導的地方，大都不太行，不管GDP有多高。為什麼？因為只有老闆掙錢，員工全是螺絲釘，這樣的員工怎麼可能拿高薪呢？而一座城市都沒什麼人拿高薪，誰來支撐房價呢？你指望老闆每個人買100套嗎？那這個每人持有的100套就不再是資產了，而是自娛自樂的歸零遊戲，因為籌碼不派發出去就等於0，老闆們沒有那麼傻。

正是互聯網，讓普通員工和中層員工得以支撐較高的房價，因為互聯網的結構是平的，互聯網是鼓勵超級個體的，是鼓勵個性化的，是相對“去螺絲釘化”的。那些互聯網產業強的城市，在最近這一二十年基本都是高速發展**，我們説一個國家真正牛逼，在藏富於民，城市也是一樣，一座城市真正牛逼，在藏富於多數的普通人**——你指望一家公司的老闆一個人消費，他就算上個廁所也找人擦屁股，又能消費多少錢呢？

這就是接盤俠數量的重要性，因為房子在炒家的手裏都只是籌碼，最終是要派發給終端的接盤俠的——任何的金融遊戲在終端需求萎縮以後，中間環節都是玩不下去的。

所以為什麼現在一線城市的房價也跌很多？不是説大家都想留在一線城市嗎？那是因為中國經濟整體不行，各行各業都不太行，所以接盤俠失去了收入以後就接不動了，回老家了，再加上整體房子數量大大過剩，於是房價自然普跌。

這個趨勢會持續多久？2個條件，**一個是大城市要往特大城市轉型，也就是容納力要進一步加強，不能才進來幾個人就開始擠出人，整個房地產市場要往“發達國家正規軍”方向成功轉型，收持續錢，而不是撈一筆。**所以我們正在趁機把保障房給弄起來。為什麼這麼着急弄保障房，你以為是“為你好”呢？那你又天真了，既然是為你好，那以前怎麼就蜻蜓點水，不大力一點呢？是因為土地賣不出去了，土地出讓金少了一大塊，這個下跌趨勢裏房產税又不敢上，總得補上一塊錢吧？那就是下沉市場的“持續性税收”，保障房，廉租房，**我叫它“城市税”，這個“税”的很大一塊會逐漸讓政府拿走。**很多人之前説，房租是不會跌的，因為房東會漲租，會轉嫁成本給租客，打臉嗎？你自己去看看，**房東現在最大的機會成本在於資產空置。**如果你在這個市場裏就知道，一線城市的二房東們正在消失，為什麼？因為他們兩三年前整租過來的房子，分租不出去了，要分租出去就得虧着租。

人本來就要走，政府又大力建設廉租房去搶租房市場的蛋糕，你能不降租金嗎？不降以後人都去政府那裏，而租金的下降會導致房價泡沫被加速擠出，畢竟房子是租金的鏟子，剷出來的東西價值下跌，鏟子價值自然也跌——又跌本金，又沒有現金流收入，房齡還一年比一年老，這就是未來一段時間會發生的真實情況。

當然政府收慣了一次性的錢，收不得慢錢，於是肯定要出台各種金融產品，讓你把未來的租金都鎖進來，這是基操，只要戴個普惠金融的帽子就行了。所以你説這個事情是不是對老百姓有利？有利，但有利是“順便”的，如果它還能更輕鬆地收更多錢，是根本不會管你的。

而這件事做到最後的直接外在表現，就是租售比會逐漸跟發達國家接軌，正常一套房子按租金15年左右能回本，那就擁有了投資價值——這個時候限購應該早沒了，接下來一線城市會逐漸開始聚集聰明錢，而已然分散到了全國各地很多年的人口，則會進行最後一次的大遷徙——全國的人都再次往最主要的那些城市匯聚，然後推動全國主要城市的房價迴歸。

**第二個條件，是下一個經濟增長飛輪必須啓動。**中國如何找到下一個互聯網級別的機會？那必須是全民參與的級別。Web3有機會嗎？做夢；AI有機會嗎？差遠了。但我們這裏的牛逼之處，在於我們的中文語言體系是一個獨立封閉的局域網體系，有利有弊。利是我們這裏自身的人口，就足以承載一個內循環的系統，不像英文體系，你基本只有向外求，做全世界的生意，才有可能做起真正牛逼的事業；而弊是我們的東西很難真正做成世界生意，跟人家有壁，文化就打不進去。所以我們這裏的東西都會處於一箇中不溜的水準，好處是哪怕落後一點，差一點，只要這個東西真的能極大地提高生產力，從0到60分是很快的。

**我預判下一個經濟增長飛輪，就是AI，因為只有AI才有機會達成全民參與的壯舉。而只有AI的能力和應用場景都提升到了下一個水準，國內開始掀起“AI+”改造萬物的淘金潮，才能逐漸復甦中國經濟，復甦房地產市場。這裏普通人有什麼機會？兩個機會，一是抄，國外有牛逼的商業模式，直接搬運；二是橋，如果中文體系從政策到應用都是排外的，你要去搭橋。**以上的時機，還得跟中國建設房地產保障市場的節拍保持一個很好的一致，也就是增長飛輪啓動的時候，前期的房地產市場改造已經 基本完成，價格也跌到了白菜價，正處於全民信心不足但市場其實嗷嗷待哺的時期，如此，一線城市房地產市場的抄底區間才會顯現，在此之前，你想也別想。

那窮鄉僻壤呢？別想了，就算中國的房地產市場迴歸，那些地方也不會迴歸，根本不會有價格，到時候你扔在那裏還嫌礙事。而一旦開徵持有税，你還得花錢找專門的公司給你處理掉。

你現在要考慮的只有一件事，那就是在你這一代的青壯年期，可能是中國社會的最後一次財富大轉移來臨之前，你該做好哪些準備？

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。