為什麼會有180萬的天價車位？_風聞

最近，上海內環一個小區停車堪比玩“華容道”的圖火了

來源小紅書@雙生雙子

門口非常狹小的一塊地，竟然密密麻麻停了接近10列50多輛車

評論裏其他上海IP的小夥伴，也紛紛曬出了同款小區停車圖：

並表示進出小區都要服從保安的指揮

確實，上海停車老大難的問題不是一天兩天了

我相信每個人或多或少都經歷過在老小區裏搶車位這一緊張又刺激的停車環節

買房人也都非常關注小區的停車情況

正是由於供需關係的強烈失衡

車的價格越來越便宜，數量越來越多

在車位有限的條件下，導致了不少天價車位的出現

最有名的就是東方曼哈頓，一個車位賣出了185萬，被稱為上海車位的天花板

趕得上三四線城市一套房的價格

數據來源鏈家

而且這幾年的車位價格都非常堅挺甚至微漲，長年處於“有錢也買不到"的狀態

我們今天就通過更加豐富的數據資料，來和大家聊聊

上海的天價車位到底有多貴，以及它們都是怎麼來的

01

上海近百萬的天價車位，不是個例

事實上，像東方曼哈頓這樣的天價車位，不在少數

我統計了近期一些高價車位，發現不少小區的車位價格都超過了50萬，甚至很多都接近100萬

數據主要來源鏈家&中介，僅供參考

可以看到，市中心很多小區的車位比不到1:1

停車資源格外緊張，一位難求，得好幾户搶奪一個車位

所以平平無奇的小區車位價格，竟然比一些豪宅的都貴

這些天價車位到底長什麼樣？裏面停的車又有多豪？

我先來到了黃浦內環的永業公寓，地下車庫一共有兩層，和各樓棟電梯相連

實拍圖

車庫總體環境不錯，整潔明亮，停了很多豪車

有阿姨定期打掃，也有多位管理人員進行及時引導

對比起來，負一層更熱鬧，停的車更多，基本都寫上了固定的車牌號碼

負二層由於不太方便，車輛的進出比較少，地面看起來更新一些

租金價格也比負一層便宜，售價方面倒是沒什麼折扣

不過車庫管的不算嚴，外來車輛同樣可以停進來，甚至是過夜

據周邊的中介反映，這一圈幾個小區的地下車位價格差不多

像鼎達公寓、匯龍新城，車位都在150萬一個

不遠處的頂級豪宅翠湖天地更誇張

一個地下車位就超過200萬，能停3輛車的子母車位更是可以賣到500多萬

來源：小紅書

直接等於一套房的全款價格

要想便宜點，可以考慮帶機械車位和地面車位的小區

但是，機械車位對車的大小有嚴格要求，很多車不適用

地面車位又面臨風吹、日曬、雨淋、剮蹭等一系列風險

和永業公寓比起來，東方曼哈頓的地下車庫差了一大截

實拍圖

不僅沒有和樓棟相連，業主要走到小區專門的車庫廳下電梯才能到

而且環境不佳，很多地面都起皮有破損，看起來髒髒的

也沒什麼手機信號

車庫倒是有一個專門的房間，有綠城物業人員進行實時監控和管理

小區地面上還有一些臨停車位，有的臨停直接擋在了路中間，人車沒有完全分流

實拍圖

第三方平台的統計數據，也印證了這些車位的天價

鏈家出爐的《上海典型區域停車成本研究報告》就顯示

靜安、徐匯、陸家嘴等中心城區多個小區的車位價格已超過50萬

還有少部分的小區車位價突破百萬大關

車位成交均價排名靠前的板塊有：徐家彙、江寧路、五里橋、黃浦濱江、董家渡和打浦橋等

經過和中介的多方打聽，現在上海各環線車位平均價格如下圖

數據主要來源中介、網絡資料，僅供參考

內環內基本都在60-90萬，中環內均價30到50萬

中外環是20到40萬左右，外環外在10到30萬之間

一般來説，車位價格和房價呈正相關

房子價格越貴，車位也就越貴

因此，內環內的車位最貴，中外環間的車位價格相對來説便宜一些

​02

背後原因是供給嚴重不足

為什麼會有這麼多天價車位的出現？核心原因就是供給嚴重不足

觀察上面羅列的天價車位可以發現，主要集中在市區一些車位比很低的商品房，小區內部供給異常失衡

當然，大家印象中車位少的主要是老破小、早期商品房、動遷房

數據主要來源中介、網絡資料，僅供參考

車位比實在是低得驚人，好多小區的固定車位數還不及總户數的零頭

而且主要都是路面劃線，很少有建造成熟的地下車庫

這是因為早年房屋設計根本無法想象到後面會出現車輛數暴增的情況

老破小業主們等到實在沒辦法，強烈需要改造擴建車位時

才發現這可不是一件容易的事

拿我個人親身經歷來説

我所租住的小區位於浦東中外環，是建成於2002年的動遷房

小區户數並不算多，接近400户

地面停車位卻少的可憐，只有六七十個

每到下班和週末時間，都要上演“搶車位”大戰

業委會和物業商討了四五年都沒辦法達成擴建車位的方案

業主意見不統一，資金來源又有疑問，停車費收取困難……

久而久之，就拖成了一個無解的難題，誰也不知道什麼時候情況才能有所好轉

甚至有業主就因為停車問題，毅然選擇賣房搬去了其他有固定車位的小區

哪怕是近年新建的商品房，達到1:1的車位比，仍****滿足不了當下的出行需求

以海上國際花園為例，因為別墅和公寓都在一起，大户型為主

業主對車位的需求更高，家家户户大部分都是2輛車起步

但車位比只有1:0.94，勉強一家一個，根本不夠用，車位價格也就不斷攀升

中介還告訴我，這些市中心的小區，自住居多，投資客少，車位也是自己開車用

都想着後面賣房的時候，帶車位的房子更易銷售

一般情況下不會單獨售賣車位，那些車位少的小區，房東會更加惜售

而且你要在小區裏有房才能買賣車位，包括參與公開拍賣，外人想買也買不了

之前永業公寓針對業主想要買第二個車位，還提出了全小區公示的要求，當然最終很難通過

現在新規直接嚴格規定一個房本只能買一個車位，把買多個車位的渠道徹底卡死

種種因素導致內環內車位每年的交易量並不多，價格也就低不下來，始終是高不可攀

真到賣房的時候，稀缺車位都是單獨計算價格，很少會出現白送車位，或者帶車位賣就打折的情況

既然車位一直處於供不應求的狀態

那麼都2024年了，為什麼上海新房的車位比還是沒有變高呢？開發商為什麼不能多建一些停車位？

事實上，建設地下二層地庫還會拉慢工程進度，施工要求更高、難度更大，導致項目無法快速入市

如果計入公攤面積，一個普通車位的面積在45平上下

按照每平方米3500元成本計算，一個地下車位的建安成本就超過15萬

早期商品房價格較低，開發商建造地下車庫可謂是費錢費力，投進去的是真金白銀，看得見的利潤卻很少

現在，上海固定車位的緩慢增加

一邊是來勢洶洶的新車大軍，上海現在汽車保有量已經突破500萬輛大關，排在全國第四

其中，2023年上海的新能源汽車更是超過128.8萬輛，排名全球第一

新能源汽車還離不開充電樁，又進一步推動了對車位的硬性需求

供需兩者的比例嚴重失衡，導致上海停車難、車位貴的現象還會長期存在下去

03

不過好在，上海有辦法解決老破小停車

停車難的問題持續存在，但並不意味着沒有方式解決

尤其是像上海這樣的一線城市，必須想出各種方式去平衡

於是我們也看到上海首先是通過“美麗家園”等社區改造工程，擴建各類小區的停車位

利用小區中心綠地等開挖地下空間

特殊時期，還會增設路邊臨時停車場

有專門的秩序管理人員指導規範停放

邊邊角角自然也不能放過

空置的公用民防工程、馬路邊、高架下都充分挖掘停車位

並整合了政府單位的公共停車位，拿出來和市民共享

包括事業單位、醫院、劇場等

在過去的一年裏，上海各個區一共創建了43個停車資源優化項目

開工建設了8460個公共停車位，新增2333個錯峯共享停車位，建成20個示範性智慧公共停車場

居民區周邊的單位、商務樓裏盤活了一批臨時停車位，供大家免費停放

除了機關單位全力配合，各個小區業委會也是使出了渾身解數

春申覆地城在小區內部進行車位的合理化管理，激勵業主開啓共享車位模式

熱心的業主每天都在羣裏聊着：“今天我晚歸，請安排一個車位”、“今天我不回來，我的車位可以共享”……

人人都積極參與，才能一起解決停車難問題

臨汾路街道則開發了停車排隊系統

小區居民可以通過系統查詢到自己的排隊序列

新技術也在不斷嘗試，包括大數據的智慧城市、互聯網的錯峯停車

以及在車位地面設置地磁車輛檢測器，記錄實時停車情況，有序引導

與此同時，新型智能機械車庫憑藉佔地小、效率高的優點

已陸續入駐了市中心的多家機構，比如徐匯的光華醫院

相關部門還專門做了一個app線上提供服務：上海停車

這樣一來，能夠更有效調配停車資源，讓車位空閒情況更清晰，也進一步提高了整個城市的停車位使用率

04

正可謂是“流水的車保有量，鐵打的固定車位”

所有的價格波動，都源於供求關係

車位最終影響的是購房者的居住體驗

在我看來，除了奶茶自由、水果自由、扔垃圾自由，停車自由也很重要

好的住宅配上固定車位，確實可以增加房子的附加值，讓生活更美好

但車位價格較為固定，多年來漲幅有限，不能以投資的心態來計算

有停車需求的購房者，可以通過計算一筆賬

看看到底是租划算，還是買更值得

答案自然就寫在數據上

以上為正文，來自楚然