中產返貧，從抄底炒房開始？_風聞

鳳凰週刊2024年03月26日 09:03:220人蔘與0評論文/劉三金

編輯/米利暗

已經太久沒有見到這種場面了。

上個月底，香港全面取消房產限購。消息一出，樓市熱度立即飆升，各路買家，尤其是內地的買家大規模入場。

在香港工作的打工人，終於不用再因身份問題支付高額房產税。

有錢人則去投資抄底，盼望未來身價暴漲。

這樣的樓市火爆場景早已不是第一次發生。

在大半個世紀裏，香港房價的漲跌幾乎決定了幾代人的命運。

運氣好的人借它財富自由，運氣差的人因它揹負鉅債。

而暴富和破產，往往只在一線之間。

內地買家豪擲10億

這一次香港取消限購後，最先感受到變化的是中介。

政策公佈短短兩天，單日平均成交量達到了限購前的近三倍。有的小區成交量更是創7年來同期新高。

〓 撤辣，即撤掉一系列樓市印花税。圖片來源：大公文匯

由於諮詢人數太多，有中介的手機還出現了卡頓現象，公司網站也一度宕機。

在售樓處，場面更加火熱。

大批買家早早過來排隊，開售前半小時售樓處已被圍得水泄不通。

〓 圖片來源：中國基金報

正式開售後，不到四小時樓盤就全面售罄，連媒體都不禁感嘆，這樣的搶購速度實屬罕見。

而在洶湧的買房大軍裏，內地買家是不可忽視的核心力量。

早在取消限購前，內地便已有相關傳聞。有聽到風聲的投資公司在年前就開始帶着客户組團赴港考察。

等到政策一落地，內地人的豪氣更是徹底顯露無疑。

某新樓盤一天賣出14套，其中的10套都是同一個內地客户所購；

有一組內地買家斥資近1億元“掃蕩”樓市；

就連香港中介的深圳辦公室，諮詢量都暴漲。

美聯物業（深圳）諮詢香港買房的客户上升50倍，同時帶看量也顯著上升超20倍。

〓 圖片來源：香港01

市場火爆之下，有的賣家坐地加價，也有人乾脆暫停出售。

近年香港樓市低迷，這種盛況實屬難得。

實際上，港府為了刺激樓市，早在去年10月就已開始減税，今年2月最終全面取消限購。

具體來看這次政策，香港所有住宅物業交易無須再繳付額外印花税、買家印花税和新住宅印花税。

對於香港本地居民而言，利好主要在於轉售：買入房子兩年內再出售的話，不用再額外交税。

而更大的利好，則是對香港地區之外的買家。

以內地買家為例，取消限購前需要額外多交樓價15%的税，而現在的税一共只要100港幣至樓價的4.25%不等。

如果一個內地買家購買1000萬港幣的樓房，原本要額外多繳150萬的税，現在只需交30多萬。

〓 圖片來源：Yahoo新聞

由於香港沒有公攤面積，租售比又比內地高，這樣的價格無論是港漂自住，還是投資出租，都極具吸引力。

想當年，香港出台限購是為了抑制飆升的房價。

2008全球金融海嘯後，大量熱錢流入香港，房價水漲船高。於是港府從2010年11月起推出一連串限購措施，希望通過提高買房成本，來打擊炒樓行為。

然而，無論怎樣限購，都遏制不住房價的上漲。2008-2020年十二年間，香港樓價指數上升2.16倍。

直到近兩年房價下跌、成交量縮減，歷經十餘年的限購，終於走進了歷史舞台。

樓市浮沉下的瘋狂與破滅

事實上，樓市的火爆在香港歷史上並不少見。過去幾十年，香港樓市幾經變遷，普通人的命運也隨時代浪潮而改變。

1954年，香港首次推出了“分期付款”和“賣樓花”的銷售模式。其中，“賣樓花”是指開發商收取業主的訂金後，再動工建樓。這和內地的預售制有異曲同工之處。

當時，市民用少量的首付便可以買一套房子，低門檻的“上車”方式吸引了無數人入局。到了八九十年代，銀行可提供的貸款甚至高達九成。

與市民買房熱情相呼應的，是加速狂飆的房價。

從1986年到1997年，香港房價十一連漲。九龍一間40平米不到的小户型在1986年的價格為8968港幣/平米，到了1997年已經變成56544港幣/平米。也就是説，一個不到40萬的房子，十一年後便可以漲到二百多萬。

這期間的差價都能付三套房子的首付，於是嗅到商機的投資客便開始炒房，試圖以此短期獲利、一朝暴富。

彼時的香港人堅信房子“有升無跌”的神話，在普遍的狂熱情緒下，全民炒房成風。

當時，開發商賣新樓盤採取先到先得的原則，即：誰先到現場排隊，誰就能獲得優先選購權。

每次有大型樓盤開售，現場都是排起長龍、人山人海。為了能夠佔據好位置，市民不惜通宵排隊。

如果遇到低於市場價的樓盤，不僅有市民排隊搶購，還會吸引黑社會成員前來霸佔頭位。有時人羣爆發衝突，一度需要警察維持秩序。

後來開發商取消了排隊，改用抽籤的方式。然而，這不僅沒能冷卻大家的炒房熱情，反而還衍生出炒號的生意——炒家用高價向抽到前列位置的人買籤號。

有的新盤，籤號能被炒到上百萬，足以買一個小户型。

還有人根本不想買房，但會為了抽籤交幾萬港幣的登記費。若抽到好籤，就用高價賣出；若籤位不好，便向開發商要回登記費。

此舉和買彩票無異，但與買彩票不同的是，它不需要付出金錢成本，可謂零本萬利。

然而，就當所有人沉迷於狂熱的樓市時，一場危機卻悄然而至。

1997年下半年，金融風暴席捲亞洲，香港遭受重創，房地產泡沫開始破裂。上文提到的九龍小户型，1998年跌倒了1994年以前的水平。房價下跌已然成為常態。

幾年後的2003年，香港又經歷非典肆虐，房價距高位時更是下跌70%，近十萬業主資不抵債。高價買入的房子淪為燙手的“負資產”，這對業主來説無異於晴天霹靂，不少悲劇就此上演。

〓 圖片來源：東網

有普通上班族的房子從入手時的742萬跌至250萬，因無力償還貸款房子被銀行收走後，他還欠銀行200多萬港幣。

在那個年代，這樣的例子比比皆是。負債、自殺成為媒體報道中的常見詞彙。

更讓人痛心的是，很多時候這不僅僅是個人悲劇，更是許多家庭的悲劇。

一位姓張的服裝商人在樓市大好時買了多套房產，金融風暴後房價大跌，生意也開始走下坡路，不僅花光了以前的積蓄，還欠下百萬債務。走投無路後，他攜妻女燒炭自殺。

半個世紀的光景，樓市起起伏伏。多少人趕上時代的東風又遭遇了時代的灰塵，普通人在歷史洪流面前的無力，實在令人唏噓。

等到香港經濟好轉，房價再次開始攀升已是2010年後，也就是前面提到的限購出台時的年份。

此後十幾年，香港樓市彷彿經歷了一次輪迴，又有無數人為房子欣喜、沮喪、懊惱。

底層出身的技工Anders在2002年用12萬的首付買了人生中第一套房子，而後經過多輪轉賣，十年後身家接近700萬。

2018年，一位網友發帖説前幾年買房的朋友已經賺了二三百萬，自己聽説房價會跌，一直沒有買。如今辛辛苦苦存錢，存到一百萬都難。

〓 圖片來源：香港01

2022年，又有不少業主忍痛降價賣房。

房價的波動，就這樣決定着無數普通人一生的資產和命運。

房產應該回歸原始價值

就算這兩年房價下跌，在寸土寸金的香港，買房也並非易事。

根據瑞士銀行2023年的報告，香港上班族要是在市區買一個60平米的房子，需要不吃不喝20-25年，遠超東京的12-17年。

紀錄片《有樓萬事足》記錄了港人買房眾生相。

一個40歲的大哥從大學起就定下了十年攢錢買房計劃，為了省錢，他每天只花50港幣，上班走路通勤、自己帶飯，外出聚會更是極少參加。

4G普及的年代，他還在用2G手機。應攢盡攢的生活方式讓他每個月能省下70%的工資，八年存款300萬。

28歲的白領Roy想要給媽媽買一套房，毅然辭掉體面的文職，轉而進工地幹體力活。原因是文員工資不高，每月只有一萬多，而當工人工資能多一倍，勤奮一點月薪三四萬不成問題。

在工地Roy吃了不少苦。七八月頂着烈日工作，曬得後背發紅脱皮、頭暈想吐。但條件再惡劣，也必須堅持下去，用他的話説“難道指望上天掉一套房子給你嗎？”

然而，就算普通人再怎麼努力，工資增長的速度也趕不上房價上漲的速度。

有租客坦言，“租了30年也沒法存到買房的錢，等於養了房東30年。”

也有年紀大的長輩感嘆，自己當年買房時總價只需五十幾萬，首付一成，貸款也還得起。而現在年輕人買房不知道要攢多久。

雖然政府提供租金低廉的公屋，但申請條件嚴格，等候時間有六年之久，很多人因此望而卻步。

房價高之外，面積小是香港住房的另一大特色。

根據2021年的調查數據，香港人均居住面積僅為16平方米，而這已經是比2016年多6%的結果。被稱為“千呎豪宅”的房子，面積也不過92平米。

可能沒有人比香港人更懂收納的藝術，狹小的空間內，每一寸都應用到了極致。

這一排白色的傢俱乍一看像是櫃子，

但實際上它是一張摺疊牀。

12平米的“納米房”麻雀雖小，但獨立的廚房和洗手間一應俱全，該有的家電也都有。

有的房東將50平米的房子隔成三四間，除了自住一間外其他都租出去，租金抵消房貸後還能額外賺一些錢。

還有媒體調侃面積小的房子為“龍牀房”：皇帝也只是睡一張龍牀而已。

不過，香港的居住條件雖然被人詬病，但它畢竟是國際金融中心，獨特的經濟優勢和開放的政策不斷吸引着一批又一批的人踏足這片土地。

這一波取消限購之後樓市立即回暖，足以説明香港的吸引力。

但話説回來，對於中國人而言，擁有一所房子一直是人生心願，它是遮風擋雨的安身之所，更是承載幸福的港灣。

而金融屬性太強的房子，卻讓普通人生活在震盪與不安之中。

歷史告訴我們，樓市總有高高低低，但是一步踩中或踩錯，卻往往影響了普通人的命運。

吃到紅利當然最好，但一朝跌落，普通人試錯的代價往往就是一輩子。

參考資料：

1.每日經濟新聞.香港樓市全面“撤辣”，售樓處擠滿人！有內地客一次買了10套，中介網頁一度宕機……

2.南方都市報.“撤辣”下的香港樓市，有中介一手成交量暴增一倍

3.澎湃新聞.香港樓市“撤辣”首個週末：新盤數小時內售罄，“熱鬧場面近年罕見”

4.香港01.政府撤辣｜有內地客一次過在港狂掃10夥新盤，深圳客諮詢量升50倍

5.當代中國.「瞓街」輪候買樓花 香港房屋問題至今未解

6.文匯報.新聞背後：樓市瘋癲時 新盤籌價百萬

7.香港01.香港樓價15年內狂升4倍　幾時開始人工加幅追唔上樓價升幅？原文網址: 香港樓價15年內狂升4倍　幾時開始人工加幅追唔上樓價升幅？

8.《有樓萬事足》

9.《光輝歲月・香港百年II》