逆市增長背後，“利潤王”華潤置地也有煩惱_風聞

在一片哀嚎聲中，華潤置地拋出了一份甚為搶眼的成績單。

據華潤置地3月26日披露的2023年度業績，報告期內，華潤置地營利雙增，合併營業額為2,511.4億元，同比上升21.3%。股東應占溢利達313.7億元，同比增長11.7%。核心淨利潤為277.7億元，同比上漲2.9%，連續18年保持增長，穩坐行業“利潤之王”寶座。

樓市持續下行期間，華潤置地仍維持3000千億規模，當年實現物業簽約銷售額3,070.3億元，同比微增1.9%；簽約面積為1,307萬平方米。

一系列數據再次證明華潤穿越週期的能力，然而即便身背“利潤王”的名號，華潤同樣受限於市場的弱勢，“毛利率下降、27%債務年內到期”等不利因素均成為華潤揮之不去的煩惱。

哪部分虧了？

從業務構成來看，2023年，華潤置地旗下開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務及生態圈要素型業務均錄得不同幅度的增長。

其中，開發銷售型業務營業額為2120.8億元，同比增長20.4%；經營性不動產業務營業額為222.3億元，同比增長30.6%；輕資產管理業務營業額為106.4億元，同比增長27.7%；生態圈要素型業務營業額為61.9億元，同比增長11.6%。

華潤置地另披露，截至2023年底，集團仍有已銷售尚未結算的營業額2,841.5億元，預計陸續於2024年及往後年度結算。其中，根據施工及交付計劃，預計1,938.6億元將於2024 年結算。

但在營收增長的背後，難以忽略的一個事實是，華潤置地的盈利能力正在逐步下滑。

財報披露，2023年華潤置地綜合毛利率僅為25.2%，同比下降1.0個百分點；而2022年同期綜合毛利率為26.23%，同比下降0.8個百分點。降幅有擴大趨勢。

在去年初的業績會上，華潤置地管理層曾表示，一年的項目不代表長期情況，並認為2023年會提高2%-3%。顯然，現實並不如預期。

事實上，近年來，華潤置地的毛利率正呈逐步下滑趨勢。2017-2021年，華潤置地的綜合毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%。從目前來看，強如華潤置地，也回不去過往30%及以上的高毛利率年代了。

綜合毛利率的下降主要還是受開發銷售型業務毛利率下降影響。數據披露，2023年，華潤置地開發銷售型業務毛利率為20.7%，2022年同期為23.0%。

得益於經營性不動產業務的毛利率提升，華潤置地的綜合毛利率降速才有所減緩。財報顯示，2023年，經營性不動產業務毛利率為69.6%，同比提升4個百分點；經營性不動產業務（不含酒店）毛利率為75.7%，同比提升4.4個百分點。

值得關注的是，2023年，華潤置地經營性業務的核心淨利貢獻佔比大幅上升，同比提升10.4個百分點達到34.4%。這也是華潤置地淨利能保持增長的核心原因。

具體來看，華潤置地核心股東應占溢利為277.7億元，同比增長2.9%，其中開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務及生態圈要素型業務核心淨利潤貢獻佔比分別為65.6%，28.3%，3.5%，2.6%。

也正因如此，華潤置地從未掩飾對經營性業務的看好，並曾將經營性不動產業務稱為業績增長的“穩定器”，甚至有意將該部分盈利佔比進一步提升至50%。

經營性物業是香餑餑

儘管開發銷售業務仍是華潤置地業績增長的“發動機”，但毫無疑問，該部分業務正備受市場挑戰。

最新數據披露，2024年前2月，華潤置地累計合同銷售金額約206.1億元，總合同銷售建築面積約986,825平方米，分別按年減少48.8%及40.8%。若該態勢持續，這或令其未來業績收益及盈利進一步承壓。

對於後市，華潤置地仍對市場抱有一定的信心。管理層在當天舉行的業績會上表示，房地產市場存在長期健康發展的基礎。近期，國常會提出要進一步優化房地產政策，預計未來政策會持續放寬，2024年市場將處於築底回穩、積蓄向上勢能的階段。

據介紹，公司的庫存資源比較充足，結構比較合理，全年可售資源中90%位於市場供需環境比較安全的一二線城市，對完成2024年業績比較有信心。未來，華潤置地將進一步提升開發效率，市場目前主要是改善型需求，公司會聚焦中高端改善客户需求，快速迭代產品，各地市場分化嚴重，對存量資源也會因城施策、因地制宜，加快對市場的反應速度。

不過，為了對抗逆週期，華潤置地正計劃把經營性不動產業務持續打造成第二增加曲線。受益於購物中心業態營業額的提升，華潤置地經營性不動產業務正快速增長。

公告披露，2023年，華潤置地購物中心營業額178.5億元， 同比增長29.7%，出租率96.5%，同比提升0.3個百分點。年內，新開業購物中心10座，年末在營購物中心數量達到76座。

值得一提的是，受益於2023年旅遊市場快速復甦，華潤置地酒店業務亦貢獻了不少業績份額。期內，集團酒店營業額23.2億元，同比增長66.3%；酒店平均入住率63.3%，同比提升21.6個百分點。年內，新開業酒店3家，年末在營酒店數量達18家，房間數5,270個。

此外，寫字樓業務則相對平穩增長。期內，華潤置地寫字樓營業額20.6億元，同比增長10.2%， 寫字樓出租率81.8%，同比提升2.6個百分點。截至2023年末，在營寫字樓數量達到20座。

經營性不動產業務的增長，也有效帶動輕資產管理業務的提升。年內，得益於華潤萬象生活的商業運營和物業管理業務增長，華潤置地的輕資產管理業務也錄得營業額106.4億元。

截至2023年末，商業運營及管理業務在管項目101個，其中23個為向第三方的管理輸出項目，物業管理業務覆蓋全國171個城市，管理業務合約面積達4.25億平方米，同比增加 16.2%。年內，華潤萬象生活實現營業額147.7億元，同比增加22.9%，其中，住宅物業管理服務營業額人民幣96.0億元，商業運營及物業管理服務營業額51.7億元。

與此同時，華潤萬象生活更計劃選擇性收購及投資具有一定規模、盈利能力的物業管理公司，擴大優質商業包租項目，並積極關注具有互補優勢、優質的商業運營公司收購及投資機會。積極拓展優質第三方項目，擴大市場份額。

此外，華潤置地的生態圈要素型業務營業額亦錄得61.9億元。其中，建築業務實現營業額 30.4億元，代建代運營和長租公寓分別實現營業額17.4億元和4.0億元。

據透露，2023年，代建業務全國新獲取項目80個，期末在管代建項目338個，建築面積約6,393萬平米；新增代運營項目3個，期末在管代運營項目15個，管理面積約700萬平米。期內代建及文體業務分別實現營業額11.4億元和6億元，按年增長69.8%和95.7%。

2023年度，基礎設施項目公司實現收入7,749萬元，EBITDA5,392萬元，相較招募説明書預測值完成率分別為108%及113%，實現可供分配金額6,076萬元，基金對應發行價的分派率達5.03%，業績指標實現率領跑保租房板塊。

逆市擴張vs短期債務上揚

在某種程度上，盈利的提升，也依靠規模的增長。

近年來，華潤置地始終保持“逆勢擴張”的步伐。僅2023年，華潤置地以權益對價1,118億元購入68宗土地，新增土儲計容建築面積1,325萬平方米，使得公司總土地儲備達到約6,250萬平方米。

具體來看，截至2023年末，開發物業土儲面積為5,245萬平方米，權益建築面積為3,625萬平方米；投資物業土地儲備面積為1,004萬平方米，權益面積為692萬平方米。其中，商業土地儲備面積718萬平方米，佔比71.5%，在建及規劃中購物中心50座，重點佈局北京、上海、深 圳、廣州、杭州、南京、成都等核心城市。

在投資拿地方面，華潤置地管理層表示，公司始終堅持穩健的投資原則，堅持量入為出，把現金流安全作為第一原則，保持一定的投資強度，調節投資佈局，優先保證高能級城市的投放，聚焦一些中小型的快週轉項目，統籌好發展和安全的關係，繼續發揮好購物中心、TOD、城市中心等能力優勢，通過多元化渠道補充高回報的項目。

此外，在行業大規模整合集中度的提升背景下，重視收併購工作，也將推動收併購工作的進行，未來在收併購方面會關注有潛質的購物中心項目。

為了支持業務發展以及調整債務結構，華潤置地也多次進行發債融資。僅2023年，華潤置地通過發行超短期融資券、中期票據及公司債，共融資215.0億元，票面利率介乎2.16%至3.55%區間。

此舉亦有效降低融資成本。截至2023年底，華潤置地淨有息負債率較2022年下降6.2個百分點至32.6%，加權平均債務融資成本較2022年下降19個基點至3.56%，創近十年新低。

進入2024年，華潤置地也多次啓動融資計劃。就在近日，華潤置地就簽訂一份64.64億港元的一年期貸款融資。

大量的短債同樣對華潤置地構成不小的債務壓力。財報披露，截至2023年末，公司綜合借貸額摺合人民幣2,395.3億元，現金及銀行結存摺合人民幣1,143.4億元。其中，約27%的有息負債將於一年內到期。

為了釋放資金壓力，華潤在2023年積極推動旗下商業消費REIT上市。該公募REIT已於今年3月順利上市，募集資金人民幣69.02億元。除了為商業資產提供了良好的退出通道，華潤置地亦可藉助REIT加大商業綜合體的佈局，利於萬象生活擴大管理規模。

不僅如此，華潤置地還有個大計劃：未來5年，REITs發行規模希望達到500億元以上。