上海樓市政策在悄悄改變導向_風聞
北海湾拐角-33分钟前
上海後面會出什麼政策
其實我不知道
包括上海後面會不會出政策，其實我也沒有答案
但是可以從上海最近頒佈政策的趨勢和方向，窺視出整體的政策變化的脈絡和軌跡
從而給自己多一個心眼
關於未來政策會什麼導向，集中在哪些領域什麼維度有可能產生
這個是作為一個普通個體可以試着瞭解的內容
今天這篇文章也是基於這個脈絡產生
再次申明，非常非常非常主觀的個人意見
對了就是運氣好，錯了也是非常的正常
最近其實有兩個小新聞其實值得我們注意
都是關於7090的
一個是年初的時候上海土拍在土拍細則上大家發現
最近對於土地出讓90平米小户型的配比沒有了要求，轉而調整為120平米
另一個是最近深圳傳聞，取消對於小户型的面積要求
這兩則新聞放在一起，讓很多人感覺小户型為主的時代要過去了
當然消息歸消息
但是在消息背後，上海樓市未來的側重點中心是什麼，這是我今天想和大家表達的
01
不管是取消7090還是弱化7090，我們首先得知道為什麼上海在之前制定7090政策
那時制定的核心背景是：
當整個行業市場快速上行，但是整體供應量跟不上的時候，通過政策階段強行確定壓縮單套户型面積的方式
從而增加每塊地的整體套數供應量
從而實現整體市場套數供應量的穩定
所以7090政策的背後話術，各位可以理解為：讓儘可能多的人買到房子
那現在為什麼放鬆
首先我們需要，這是一個在土地端的TO B的政策，所以政策的目的本身不是為了刺激樓市
更多的傾向於影響整個房地產產業結構的變化
而放鬆7090的邏輯其實也很容易理解：
就是在保證完整土地出讓面積的同時，可以降低市場整體的套數量，從而增加市場改善房源的數量
各位可以感受下前後語境和背景的不同了麼
換句話來説，也就是整體土地面積和土地出讓金不大變化的同時，可以讓市場套數降低，單套面積上升
所以這一次調整的本質就在於，更好的保一手市場
保一手的目的有很多，因為一手市場在輿論端更加敏感，一手市場背後也牽扯到土地市場，同時也是整個行業的信號源
但是，我覺得還不止於此
02
這背後的切中點是什麼
一句話：開發商的信心
其實這本質上是很長以來的客户反映
在市場普遍需要三房類產品但是又卡着90平米的時候，這十來年行業裏產出了大量的90平米小三房產品
伴隨着這樣的產品越來越多的交付，出現嚴重同質化的同時，客户反噬也越發的明顯
就是過於緊湊的户型沒辦法滿足生活的需求
並且一個標準層如果全是小户型對於整個空間佈局也產生了影響，直接決定了社區品質
換句話來説，小户型沒辦法實現真改善
所以對於7090政策的調整其實也就意味着，開發商可以更加市場化的做產品
因為當下市場不是沒有購買力，而是所有購買力都集中去到了置換
包括最近不知道各位有沒有發現，預售證的價格也開始逐步放開
這也就意味着決定品質的成本空間和麪積空間都給到足夠的尺度，從而激活真正滿足市場需求的產品
這是行業內的本質性變化
而且肉眼可見的，未來整個土地市場出讓的土地區位也會越來越好
所以這金三角的結合下，未來3年整個上海的樓市項目產品力段位會快速提升
這是整個城市需要的，也是未來行業希望引導的
所以這樣的TO B政策對於上海來説，很明顯就是要對外發出一個強烈信號：
行業會創造一個更好的營商環境，希望更多的房企參與上海城市開發
這件事會形成雪球效應嗎
我目前來看會是如此，一來目前全國其他城市的樓市普遍不如上海健康，二來當下參與上海項目開發的房企都能穩健運營，也賺到錢了
所以現在是不是在上海買房最好的時候我不知道
但是現在一定是在上海買地的最好時候
各位金主們可以認真考慮下這個話題，有興趣來拿地的可以來找我
03
而創造好的營商環境背後，上海這個城市的訴求是什麼
其實也是希望能夠招商引資，吸引足夠好產品力的企業
包括大家看到這兩年對於綠建三星，對於裝配式住宅，對於歷史保護建築，對於持有開發等等模塊都有政策支持
本質上也是希望等到那些真正有好品質的房企
而這背後，我個人認為是真正為了完成供給側的改革
就像當年7090政策的目的是為了讓大家儘可能的買到房子
未來整個TO B政策的目的就是讓整個供應量完成結構性轉變
這個轉變不僅僅在於調整面積段，也是調整品質段，更是調整品牌段
產品同質化不是一個簡單的數學題，更是對於整個行業信心的底層影響，所以需要系統化解決
而這裏面的深藏含義，其實也是為了解決資產流通問題
各位是否認真的想過這個問題，當整體房價不再快速上漲的背景下，未來我們的家庭資產如何更好的流通
以及
過去那些小户型以及標準化的產品，是否能夠對應市場的變化
我覺得上海有在認真的思考這個話題
這兩個月我都在全國各個地方調研，各位知道我看到什麼嗎
從廣州、武漢、成都、杭州、蘇州……每一個城市的當地頂尖樓盤都在吸納上海購買力前往
而且驚奇的是，全都吸引成功了
而這背後正是他們在供應足夠好的產品，從而彌補上海樓市過去5年高端產品力的空缺
這背後的原因我按下不表，但是很明顯對於上海樓市而言，此時想要試圖扭轉這個局面
04
對於上海來説，未來整體的政策市場也會進入雙軌制模式
就是TOB政策和TOC政策雙向發力
TOC為了更好的激活需求，TOB是為了完成供給側改革
以此為發力點，從而在供需兩側對於整個行業進行改變，並且這件事正在同時發生
人人都説行業在轉型，這背後也同樣會有政策的力量
當然這二者也有區別，TO C政策會越來越明牌，讓每一個普通個體都清晰知道，但是TO B政策會相對低調內斂
這背後也是希望那些真正的實幹企業得利，而不是成為投機企業的鑽空子
當然如果你還想知道怎麼辦
而作為一個普通個體，如何避免讓自己掉入行業轉換的縫隙裏
其實也沒有什麼辦法，只有跟着時代走
在上一個樓市時代，其實只要敢買，就是踩對紅利趨勢
那麼未來20年呢，希望各位記得幾件事
1、敢賣，敢於把上個時代的房子賣了，敢於把多餘的房子賣了
2、置換到符合下一個時代的產品
3、買到這個城市真正稀缺的面積段
以上三件事有先後順序，各位量力而行
當未來家庭資產不再有強烈的供需不對等關係下，所有的流通背後都是對於當下需求的某種滿足
這件事至關重要
05
今年開始，我在行業內反覆高調的強調單盤主義
這才不是所謂的情懷匠心，而是未來行業內真正趨勢化的現象
一個對的項目可以改變一家企業，一個對的項目也可以改變一個個體
一定要多問問自己這是不是當下對的項目
所有忽視這個趨勢的從業者都會為此付出慘痛的代價
好了，今天的文字我就寫到這裏，我們改天再見
以上為正文，來自真叫盧俊