融創外灘壹號院靜待入市，200億貨值下暗藏去化難題_風聞

近期上海樓市關注度較高的明星樓盤，融創外灘壹號院當屬其一。

在引入中信系戰投並於去年年中正式重啓後，市場上便吹風，該項目二期將於2023年四季度入市。而後，儘管市場不時傳出入市消息，但始終未見有確切時間表。不過從新近來看，融創外灘壹號院二期距離入市不遠了。另據市場消息，融創外灘壹號院二期已於四批次過會。

就在3月28日，融創外灘壹號院的官微上同時掛出了兩則官方聲明，這一般被視為項目即將推售的前序動作。

值得關注的是，這兩則官方聲明中，除了一則是常規性的針對不收茶水費等的聲明，另一則則是關於項目控股權及管控流程的聲明。從該則聲明中，不難看出“融創”系項目推售的艱難。

兩度因債務危機而停滯

該則官方聲明指出，融創外灘壹號院項目二期由中國中信金融資產管理股份有限公司、中信信託有限責任公司央企控股，聯合融創房地產集團有限公司共同開發。

融創外灘壹號院二期是上海市黃浦區重點項目，項目開發建設過程中，由中信集團內多家分、子公司進行全流程管控；融創地產對項目提供開發品質保障；售房款由上海市房地產交易資金有限公司進行全封閉式監管。

該聲明發布的背景，主要是針對市場對樓盤爛尾風險的擔憂。自2022年以來，融創的流動性危機，也一度影響了項目的開發建設進程，即便而後重新啓動，仍難解市場的憂慮，這在某種程度上也給項目的推售帶來一定的壓力。

説起融創外灘壹號院，該項目已兩度因為開發商的債務危機而停滯。

最早追溯到2002年5月，泛海控股幾乎以零溢價摘得董家渡10號、12號、14號舊改地塊，並承擔所屬地塊的拆遷工作。而後泛海在該地塊上開始了長達近17年的開發建設，直到2019年出售時，仍有部分土地還在處於拆遷狀態。

2019年，泛海因為債務危機無力繼續開發，於是作價125.53億元將持有董家渡項目的泛海建設100%股權出售予融創，另外還有23.3億元的債務也一併轉予融創。

融創接手後，在10號地塊上開發了融創外灘壹號院。項目一期分別於2019年7月和9月開盤，平均售價為12.1萬元/平方米，併為融創順利回籠了150億元資金，直接覆蓋了當時接盤的支出費用。

此後融創陷入債務危機，多地項目因資金短缺而擱置開發。早在2016年，上海黃浦區建管會曾對董家渡項目12和14號地的徵收費用進行預估，最後得出金額為約95億元。這對於融創而言，顯然已無力支撐，因此12和14號地塊也陷入持續停滯狀態。

為了令該項目的建設順利開展，於2022年底，融創與中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農商行、交通銀行、興業銀行、北京銀行）組成的銀團、中信信託就上海董家渡項目（即融創外灘壹號院）達成融資合作，為項目拉來了總達120億元的資金。

由此，項目新增了兩名股東——中信信託有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心，分別持股64.678%、25%，而融創的持股比例也因此從100%下降至10.322%。

不管怎樣，融創外灘壹號院總算盤活了起來，推進二期、三期的建設。據瞭解，董家渡12號地塊（融創外灘壹號院二期）總投資約為156億元，而尚未報批的14號地塊（融創外灘壹號院三期）的投資額預計在150億以上，兩個項目總投入將超過300億。

而隨着本次股權轉讓，融創也由此回血了近81億元的資金，多少能減輕身上的債務壓力。

200億貨值去化存壓力

從最新的聲明中不難看出，融創在項目中的身份，已然從全權操盤者，變成了小股持有的“代建者”。項目極力“撇清”與融創的關係的背後，不難看出，“融創”的品牌從過往的價值“賦能”已變成了項目銷售“負累”。

儘管目前暫無相關的蓄客數據披露，但結合不斷推遲的入市時間，市場猜測，項目的蓄客或面臨較大的難度。

有市場人士指出，融創外灘壹號院二期蓄客難除了受到融創債務危機所帶來的負面影響，當前市場信心不足，消費者購房意願不強也是主因之一。“當前市場經濟整體還處於緩慢恢復中，持幣者對於資金的支出仍然謹慎，且該項目主推大户型，單價也不低，一套房的總價至少三千萬，跟過往相比，當前市場上仍有能力的購房者也少了很多。當然，考慮到目前周邊二手房也已經達到20萬+/平，該項目明顯是倒掛盤，仍有一定的市場競爭優勢。”

公開資料顯示，融創外灘壹號院二期首開主推建面約250-380㎡產品，更有建面約533㎡的大户型，最新吹風價為均價16.8萬/㎡。

不過，從近期來看，上海樓市有好轉的跡象。就在3月28日，同位於黃浦區的中海·順昌玖里正式開盤，兩棟44層的超高層和一棟25層的高層全部亮相，512套房源一齊入市，户型從151平方米到325平方米不等，備案均價17.2萬元/平方米，套均總價最低為2505萬元，最高為5972萬元。

或許是受惠於央企背景，後續開發交房有保障，該項目自3月3日正式認籌，至19日認購結束，共吸引736組認籌，認籌率高達143.8%，認購金總額28億元，創下了上海2021年積分制以來黃浦豪宅認購數及認購金額新高。最終，該項目亦在一個下午完成了196.53億元的銷售額，成為“全國盤王”。

市場預計，中海·順昌玖裏的熱銷，或許能為融創外灘壹號院二期的入市帶來一些信心。另據透露，中海·順昌玖裏的各類户型中，245平方米户型尤為受歡迎，最先被搶購一空。剛好該面積户型也是融創外灘壹號院二期的主力户型之一。

當然，融創外灘壹號院二期能否承接住中海·順昌玖裏造起的這波熱浪，最終還是要看前期的蓄客情況。如本次首開項目悉數成交，項目將實現超百億資金回籠。據透露，融創外灘壹號院二期分兩批次推售，總貨值逾200億元。

當前，融創在該項目的持股比例僅為10%左右，若按比例分配，如該項目順利清盤，融創將至少獲得約20億元的資金回籠。儘管與其龐大的債務相比，金額並不高，但至少也算是一次對資金鍊壓力的釋放。

財報顯示，2023年末，融創的借貸總額仍高達約2,778.3億元，如若計算合營公司及聯營公司的借貸金額，融創的借貸總額更達到3785.1億元，資本負債比率亦始終高達75.2%。

其中，不足12個月的有息負債達1812億元，一至五年內的負債為831億元，五年以上的負債為135.3億元。可見，融創的債務壓力仍然巨大。

儘管如此，融創似乎仍然不願意放棄外灘壹號院這個“香餑餑”，在融創的2024年度推售大計中，融創外灘壹號院仍是重點項目之一。且就在股權轉讓時便有市場消息傳出，融創後續或進行項目回購，即便“融創”品牌有所受損，但案名始終不變，或者也是基於該原因。

然而，理想總是美好的，融創外灘壹號院最終是迴歸融創還是流入他人手中，至今仍是未知數。當然，對融創而言，能推動項目銷售乃至清盤就是最大的成功。