華潤北京的美麗與哀愁_風聞

 文/狗蛋分蛋

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3月26日，華潤置地2023年年報數據出爐，報告期內，華潤置地營收利潤雙增。

其中，合併營業額同比上升21.3%，股東應占溢利同比增長11.7%，核心淨利潤，連續18年保持增長，達到了277.7億元。

去年公佈2022年業績時，華潤已經實現過一次對中海核心利潤的反超，根據中海28日發佈的業績，2023年中海核心淨利潤為258.1億元，這意味着：

華潤“新利潤王”的身份已經穩住了。

自打2021年起，華潤置地的業績、發展就開啓了奔跑模式。

2011年至2021年間，華潤置地的銷售規模在全國經常是第8或者第9，拿地規模在全國房企中基本上沒有進過前5。

2022年起，華潤置地的銷售額，已經穩居全國前4，權益拿地金額與面積已經躍居全國前3。

業績會上，華潤置地執行董事陳偉表示，2024年華潤要加快銷售回款速度，堅決進行一季度和上半年搶跑：

開年即要衝刺，全力提升業績實現節奏。

這話鐵柱聽着挺耳熟，去年1月華潤置地工作啓動暨誓師大會上，董事會主席李欣也説過，2023年開局即決戰，起步即衝刺。

華潤真的很想進步。

業績發佈之前，2月6日，華潤置地再次迎來重大組織架構調整，原有的7個大區重組為5個大區，原有28個地區公司，直接少了8個。

華潤置地一向穩健，30年曆史中，大的組織架構調整隻出現過3次，而近年來這兩次，都在大刀闊斧搞精簡。

尤其是2021年那次實現部門精簡之後，華潤進步的步伐大大加快，不少人將其看成：

華潤置地逆勢突圍的契機。

在這三次調整中，華潤北京市場總是首當其衝。

2016年華潤第一次組織架構調整前，華潤北京還是一個單獨命名的大區，叫“北京大區”。調整後，“北京大區”和當時業績排名不高的“山東大區”合併，成立了“華北大區”。

如今“華北大區”又吸納了集團內業績墊底的“東北大區”，成立“北方大區”。

從北京大區，到華北大區，再到北方大區，華潤北京市場彷彿已經被淹沒在眾多兄弟之中了。

加上這兩年，華潤置地華東大區和華南大區表現亮眼，因此也有不少人調侃：

華潤置地的崛起，建立在北京市場戰略地位的下滑上。

這話説得其實有些片面，畢竟一個房企的進步，影響是多方面的，但在華潤飛速發展這幾年，華潤北京確實面臨着很大的壓力。

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説起華潤置地，其北京公司總是繞不開的話題。

華潤置地成立30年，最早就是起家於北京，如果説華潤集團是共和國的“央企長子”，那華潤置地北京公司，就是華潤置地真正意義上的：

地產長子。

華潤置地目前有4大產品系，分別是瑞系、悦系、潤系、時光系，其中打響華潤名號的時光系，潤系首發都是在北京。

華潤內部幾次重要品牌升級，比如2009年的高品質品牌戰略發佈會，也都放在了北京。

30年時間裏，近半數時間，長子北京公司都是華潤置地銷售業績的絕對主力，北京市場也是華潤置地發展的重中之重。

但俗話説得好，只有一條腿，怎麼蹦躂都跑不快。

尤其是2019年起，華潤置地連續兩年權益銷售額掉出全國前10，已經出現了掉隊的危機。

當時在華潤置地一場商務品牌發佈會上，時任副總裁、華潤置地華北大區總經理的蔣智生表示：

華潤置地面臨着地產中年油膩男的焦慮。

為了應對“中年危機”，華潤給出了自己的解決辦法：

重塑。

具體來看，除了組織架構調整外，最大的變化就是對深圳和上海區域的重新加倉。

2021年，深圳從原華南大區獨立為“深圳大區”重點發展，而4大產品系中，華潤置地將最高端的瑞系、悦系，首發都選在了深圳。

2022年，華潤置地全國拿地870多億，其中包括深圳在內的大灣區就拿了292億，佔比超過33%。

那段時間，華潤置地因為圍標事件在上海被禁止拿地，不過依舊不妨礙其對上海市場的虎視眈眈。

在禁令解除的2023年，僅一年華潤拿地權益金額就達到了217.63億，直接登頂上海房企拿地排行榜。

相比之下，北京就略顯慘淡。

2020年，華潤北京市場權益銷售額117億，在北京房企中排名第7，2021年更是排到了第10，在此之前，華潤幾乎沒有掉出過前五。

2023年，華潤在上海土拍市場叱吒風雲之時，北京全年拿地僅近72億，單獨拿地僅：

2宗。

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其實，老父親的做法也不難理解，畢竟大部分房企的資源就這麼多，難免會有顧此失彼的時候。

如今不少房企為了平衡，搞的都是“搖擺打法”，今年在北京拿地，回了款再去上海拿地，然後回款再回北京。

只是説，有了上海和深圳兩兄弟加入，北京想要再次被重視，回擺的週期可能更長了。

這也讓華潤北京面臨更大的市場壓力。

自從房地產市場深刻調整後，頭部房企對“安全島”一線城市，就抓得更緊了。

這兩年，國央企開發商大部分對北京都是愛得深沉，還有點拿地能力的民企開發商，也一個個爭着進京趕考。

比如招商蛇口一年一個“重回”，去年華北團隊調整後，招商開始重回北京，一年拿地新增貨值幹到了前五。

中建系近兩年在北京的進攻勢頭更是越發兇猛。

中海就不用説了，多年前就是華潤在京最大的對手，目前已經連續5年霸榜北京銷冠。

其他的像中建智地，中建玖合、中建壹品……最近兩年，都是北京土拍市場的常客，比如2022年，北京全年成交土地總數是55宗，中建系至少拿了14宗地：

包攬了四分之一以上。

到了2023年，中建系攻勢絲毫不減，北京全年64塊土地出讓，包括中海在內的中建系拿下12宗。

北京市場比較火熱的地塊，比如去年3月的朱辛莊地塊，當時吸引42家房企報名，中建系默默出動6個公司，中海、中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚現身圍獵。

這陣仗，神仙來了也得低頭。

更別提處在發展尷尬期的華潤北京了。

前有中海、保利、招商這些同重量級選手壓陣，後有中建系各局地產公司，以及建發、越秀、華髮等一眾國企準備在北京大展身手…….

華潤想要在北京拿地，越來越難。

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也許是業績承壓的副作用，最近幾年，華潤北京區域的產品口碑，也出現了不小的壓力。

其實在最早的時候，華潤北京項目，可以説是華潤置地的口碑擔當。

像北京最早改善項目之一的華清嘉園、2005年起，5期開發銷售破百億的橡樹灣、北京最早生態住宅之一的西堤紅山等等……

那時在北京提到華潤，就是不少人心中“高品質住宅”的代名詞。

不過自打2016年，北京二環上的豪宅崑崙域，因為交房減配等問題被維權開始，華潤在北京的口碑，好像就沒那麼穩定了。

近一點的，2022年底，華潤北京平西府板塊“北清橡樹灣”因為降價和虛假宣傳被維權，2023年的西紅門橡樹灣也因為減配等問題被維權。

2023年9月，有北京幸福裏潤府業主發小紅書，説驗房時發現，自己房子在一場大雨之後化身水簾洞。

業主很不理解，總價1000萬的房子，又是央企開發商，怎麼還幹不過一次天氣變化？

在此之前，華潤海淀幸福裏項目也曾因為下雨滲水被業主在社交平台吐槽，評論區有網友打趣：

兩座幸福裏都沒扛住大雨。

你要説華潤最近幾年不注重項目品質了，其實也不然。

去年華潤在上海打造的項目“觀宸潤府”，以及“虹橋潤璟”等幾個初級改善項目，都收穫了很高的口碑。

比如虹橋潤璟，入户大堂的牆面是巖板，廚、衞到處是大面積的奢石，就連户內門把手也都是皮質設計。

放在過去，基本上都是過去千萬級別豪宅才有的裝修標準。

去年12月，華潤置地舉辦首屆高品質大會，提出在“精細設計準則、毫釐工程標準、情感悉心服務”三大理念基礎之上的“高品質九觀”。

鐵柱細看了一下，從人居體驗，質價比，到智慧住宅，如今主流高品質住宅所需求的點，基本上都涵蓋了。

這證明華潤的產品理念和迭代能力，還是在線的。

今年開年，華潤北京京熙潤府、中環悦府、北京潤府三大新盤聯動。

其中北京潤府剛剛拿地，為了這塊地，華潤豪擲75.38億元。

基本上和去年一年的拿地金額相當。

2024年，擺錘搖動，終於輪到了北京。

不過華潤北京新項目，也迎來了不少人的質疑。

比如北京潤府項目，拿地樓面價4.31萬/㎡，期房指導價6.5萬/㎡，地塊要求附帶兩個公園，一所幼兒園，一個大型商業。

原本就只有2萬的利潤，還要承擔如此多的配建，利潤空間怎麼看都不大，人們怕交樓時，華潤再來個減配的戲碼。

華潤置地成立30年，進入北京30年。

三十而立，華潤置地還在不斷追求進步，對於和華潤置地幾乎同齡的長子北京公司而言，既是一種壓力，又是重拾當年榮光的機遇。

能否用產品打動市場，能否在北京重新贏得口碑，最後在交出一份亮眼的成績單？

首發的三個新盤，就是重中之重，咱們拭目以待。