地產新週期下，房企如何高質量發展？_風聞
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進入2024年，政策對房地產的關注度空前高漲。
特別是在3月22日的國常會上，頂層把房地產議題放在非常重要的地位，會議明確，“房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民羣眾切身利益”，同時強調，“進一步優化房地產政策……系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給。”
從以上描述不難看出，國家對房地產高度重視，而這種重視又絕非一味縱容，而是科學指導，長線規劃，為新週期、新常態的不動產業提綱挈領、把脈定調。
01 政策快速升温，房地產回暖徵兆顯現
1月肇始，房地產便頻接利好“大招”，繼眾多強二線城市放鬆調控後，北上廣深“四大門户”也陸續出台“鬆綁”樓市新政，且“鬆綁”力度逐月加大。
簡單回顧，廣州宣佈全市120平米以上住房隨意買，北京廢止“離婚限購”（夫妻離異3年內不得在京購房）文件，深圳終結“70/90”（住宅項目中90平方米以下住房面積佔比須達70%以上）政令，上海青浦、奉賢兩區率先取消單身限購，社保3年即可買房……
儘管這些政策的發力點有所差異，但無一例外都向外界釋放了積極信號：進一步減少購房限制，以滿足消費者向上漂移的置業需求，促進房地產市場平穩過渡、求新求變。
而在融資端，延續去年的寬鬆基調，“開閘放水”節奏變快，萬科、龍湖、新城、金地等更多房企的項目入選“白名單”，疊加央行5年期LPR創紀錄降幅，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%，都有助於緩解域內企業的資金壓力，推動保交付、資產盤活。
公開資料顯示，3月房企發債規模回升至504.95億元，相較於2月上漲161.77%，突破了2023年發債規模前高411.67億元。
濃濃的”呵護之情“自上而下傳導至C端，樓市復甦、回暖徵兆逐漸顯現。
據克而瑞研究中心統計，近期，南京、成都、武漢、天津、青島等地迎來“小陽春”。其中，南京新房市場3月上旬開盤去化率反彈至2022年以來新高；成都新盤整體去化率保持在60%+的高位水平；武漢、天津、青島的二手房市場同樣反響熱烈，前者創出近1年高點，後兩者也攀升至自2023年二季度的頂峯。
尤其要提及的是，一些主打定製化的高端產品，不斷收穫熱銷“捷報”。例如，重慶城北的高端項目龍湖藍湖雲河頌，按照藏品級藝術標準打造，擁有照母山稀缺地段和完善配套，標準户型以超200㎡的大平層為主，地下會所、酒店式入户大堂，大面積石材使用，彰顯格調和氣質，在開展VIP客户內購會時就大賣3億。
02 縮表新週期下，迴歸本質是核心
2022年2月，萬科年會上，危機意識一貫強烈的鬱亮預判房地產已經步入“黑鐵時代”，稱行業的縮表出清將是一場生死戰，要麼死、要麼活，沒有中間狀態。
鬱亮一語中的。過去三年，樓市深度調整，以往高負債、高槓杆、高週轉的“三高”模式徹底走下神壇，取而代之的是“去金融化”成為主旋律，即縮表出清。
時至今日，這場縮表出清“生死戰”已行至尾牙，也可以説行至最險隘的關口，房企該如何應對？
其實，參考個別“好學生”的經驗，答案儼然很明白，那就是立足房地產本質，聚焦內生增長：縮表出清+堅守“住”初心。
一方面，秉持底線思維，主動控負債、降槓桿、引活水，優化資本結構。
以龍湖為例，早於2022年便開始有序壓降債務規模，強化財務指標的安全係數。
截至2023年末，集團有息負債1926.5億元，同比減少154億元，銀行資金佔比77%；剔除預收款資產負債率60.4%，淨負債率55.9%，現金短債倍數2.25，三道紅線指標連續8年綠檔；平均合同借貸年期從6.67年拉長到7.85年，平均借貸年利率低至4.24%。
換言之，龍湖正最大限度、儘可能早地消弭風險，確保了2024年輕裝上陣、有的放矢。
此外，多源頭引活水，增厚自身資金“安全墊”。2023年年內，集團淨增174億元經營性物業貸，獲得5年期31億港元銀團貸，共發行23億中期票據。
得益於“兩手抓”策略，我們看到，龍湖的資產負債表一如既往地強健、清爽。
另一方面，當行業行進到正本清源的新階段，房子也在加速回歸“住”屬性、“家”屬性，只有為大眾設計和建造高品質、高品位、高舒適度的好房、優房，才能贏得市場。內在地，則極度考驗房企的產品力和服務力，以及由此得出的品牌美譽度、認知度和信任度。
龍湖洞察新一輪消費變化，自2022年12月以來先後發佈御湖境、雲河頌、青雲闕、硯熙台等4條全新高定系列，以差異化的風格契合更廣泛的改善需求。
據節點財經瞭解，在西安，大唐雲河頌以每6人搶1套的狂熱人氣，首開即封盤燃罄8億，2023年戰績31億，一舉拿下該市同類型房屋銷額冠軍；在蘇州，東吳雲河頌3個月全部清盤，霸榜吳中區TOP1；在寧波，有“豪宅頂流”之稱的東部新城雲河頌屢屢刷屏，可謂實至名歸的“現象級”紅盤……青雲闕和硯熙台也有不錯表現，去化率可觀。
當然，有好成績的並非只此龍湖一家：萬科觀承別墅12天賣了1.8億，更有一日成交4套的記錄；華潤置地在成都的璽宸上院，僅在2023年1-4月就勁銷6.4億，一躍為城東銷售套數最多、銷售總價最高的改善項目；綠城西山雲廬墅賣出了普通住宅的速度，單盤半年20多億……
熱賣背後，除了上述選手切中房子從“住有所居”向“住有優居”迭代的大勢，歸根結底還得根植於產品力和服務力。
遵循經濟規律，好的產品力和服務力總與好的現金流相輔相成，共同保證企業存活的氧氣和血液。
2023年，龍湖首次實現正現金流，而且是五個航道均正向的經營性現金流，這意味着集團完成了自我“造血”的蜕變。
03 房地產新趨勢，調整、升級與機遇
站位長視角，基於人類對美好生活的永恆追求這一主題，我們認為房地產藴含着連綿不絕的生命力，也是支撐我們長維度樂觀預期的礎石。
另據國家統計局數據，2023年末，我國城鎮常住人口達93267萬人，比2022年增加1196萬人；常住人口城鎮化率為66.16%，比2022年拔高0.94個百分點。
按照75%的城鎮化率保守估計，我國仍至少有9個百分點、1.3億人的上升空間，這必然會帶來新的增量住房需求。
但不可否認的是，當下房地產處在歷史轉折的路口。經歷劇烈波動後，新趨勢、新格局、新環境，既對房企提出嚴峻挑戰，又孕育着新希望、新生機。
新形勢下，房企究竟該如何把握機遇？又有哪些新邏輯？
在節點財經看來，一來要佈局多元業態，發掘第二、第三增長曲線，擴容後備“蓄水池”，延長“花期”。
我們透過下面幾個案例管中窺豹。
華潤置地着力構築“3+1” 生意模式，“3” 包括住宅、公建為主的開發銷售業務，購物中心、寫字樓和酒店為主的經營性不動產業務，萬象生活為中樞的輕資產管理業務；“1” 圍繞城市建設與運營、長租公寓、康養、和影業等板塊，形成要素型生態圈。
龍湖本着可持續發展的理念，多年前就發起轉型，從“開發”向“開發+運營+服務”的組合型業務矩陣邁進，以此延展創收創利的半徑，錘鍊抗風險的韌性、彈性。
2023年，該業務矩陣已展現出清晰的輪廓，各條線分佈愈發均衡：經營性收入248.8億元，佔集團營收比例約為14%，佔歸母核心淨利潤的比例超過60%。
招商蛇口則在開發業務基本盤之上，加持了資產運營和城市服務。2023年，資產運營和城市服務雖然佔總營收的比重僅為3.39%、8.64%，但卻錄得40.58%、14.37%的高增速，騰起的勢頭很猛。
二來，跟隨科技革新的腳步，進化專屬房地產的新質生產力，激活成長新動能。
比如龍湖龍智造，憑藉超百億的長期研發投入和高強度的技術聚合，落地了行業領先的GIS、BIM、AIoT、大數據、圖形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等數智集羣，為相關客羣提供高效解決方案，創造超額價值。
截至目前，龍湖已申請13件國際專利、超1000件中國專利，擁有高新技術企業13家、專精特新企業4家，這為賦能數字化、在線化、智能化實時作業，加強部門、團隊協同與管理能力的精進奠定了堅實的基礎，亦為同業樹立樣本。
由其服務的住宅項目，初版模圖出圖時間從行業均值的65-80天，壓縮到22天，效率提升64%-72%。
值得注意的是，在多輪淘汰賽後，萬科、龍湖、保利等前十房企的銷售金額在百強房企中的佔比已從2021年的36.0%擴大至2023年的43.9%，“馬太效應”主導的強者恆強局面日益凸顯。
寫在最後：
潮湧潮落，商業的內核從來就沒有變過。當大潮退去，曾經被潮水送上潮頭的魚，終將隨着潮水沉入深海，留下的只能是少數晴天補屋頂，恪守產品初心，根基紮實又勇於進取的“健兒”，並將得到市場的大力犒賞，誠如文章提到的些許企業。